海泉湾中期发展策略研究报告
目 录
规划前言 ................................................ 5
1．规划背景 .............................................................. 5
2．规划目标 .............................................................. 5 3．规划过程与技术路线 .................................................... 6
第一章 海泉湾发展的外部条件分析 .......................... 8
1．**市发展现状分析 ...................................................... 8
1.1经济总量不大，城市发展处于转型阶段 ............................... 8 1.2产业优势不明显，辐射力度不强 ..................................... 9 1.3毗邻港澳，区位优势逐步加强 ...................................... 10 1.4受政策优惠，未来形势看好 ........................................ 10 1.5“西进”战略平衡东西差距，加强东西互动 ........................... 10 1.6 小结 ............................................................ 11 2．**与外围城市的关系分析 ............................................... 11
2.1 合作关系 ........................................................ 11 2.2 竞争关系 ........................................................ 13 2.3 珠澳同城 ........................................................ 14 2.4 小结 ............................................................ 14 3．**市未来发展机遇分析 ................................................. 14
3.1 外部交通畅达 .................................................... 14 3.2 部交通快捷 ...................................................... 15 3.3 大型项目进驻 .................................................... 16 3.4 小结 ............................................................ 17 4．海泉湾在**市的定位分析 ............................................... 17
4.1海泉湾是**旅游形象的主体承载者 .................................. 17 4.2**旅游发展的桥头堡 ............................................... 18 4.3**旅游发展的增长极 ............................................... 18 5．主要结论 ............................................................. 18
第二章 海泉湾现有资源与产品评价及竞争分析 ............... 20
1．海洋温泉 ............................................................. 20
1.1开发状况 ........................................................ 20 1.2资源评价 ........................................................ 22 1.3竞争分析 ........................................................ 25 1.4基本评价 ........................................................ 26 2．度假酒店 ............................................................. 26
2.1发展现状 ........................................................ 26 2.2 问题诊断 ........................................................ 30 2.3竞争分析 ........................................................ 31
3．神秘岛乐园 ........................................................... 33
3.1开发状况 ........................................................ 33 3.2存在问题 ........................................................ 34 3.3竞争分析 ........................................................ 36 3.4结论与对策 ...................................................... 38 4．梦幻剧场及演出（罗佳琦） ............................................. 40
4.1发展状况 ........................................................ 40 4.2问题诊断 ........................................................ 41 4.3竞争分析 ........................................................ 42 4.4结论与策略 ...................................................... 44 5．综合性旅游休闲度假区 ................................................. 44
5.1 综合分析 ........................................................ 44 5.2 竞争分析 ........................................................ 45 5.3基本评价 ........................................................ 47 6．小结：整体评价 ....................................................... 49
6.1度假区规模初具，温泉品牌效应凸显 ................................ 49 6.2项目策划失误，投资失控 .......................................... 49 6.3一期目标市场定位模糊，大而全 .................................... 49 6.4不做改变的情况下，海泉湾发展前景堪忧 ............................ 49
第三章 客源市场现状与需求趋势分析 ...................... 51
1．客源市场现状分析 ..................................................... 51
1.1 客源市场特征分析 ................................................ 51 1.2 旅游者群体特征分析 .............................................. 53 1.3 旅游者行为特征分析 .............................................. 55 1.4 旅游者感知特征分析 .............................................. 58 1.5 客源市场综合评价 ................................................ 61 2 客源市场需求趋势分析 .................................................. 62
2.1 高端度假市场 .................................................... 62 2.2 会议商务市场 .................................................... 64 2.3 基本判断 ........................................................ 65
第四章 海泉湾中期发展策略规划 ........................... 66
1．海泉湾项目的SWOT分析 ................................................ 66 2．一期项目与二期的关系分析 ............................................. 67
2.1 一期的正效应分析 ................................................ 67 2.2 二期项目开发的目的 .............................................. 68 2.3 二期项目的作用 .................................................. 69 3．目标定位与发展战略 ................................................... 69
3.1 目标定位 ........................................................ 69 3.2 战略选择 ........................................................ 70 4.二期发展方案比选 ...................................................... 71 方案一.................................................................. 72
1.方案思路 .......................................................... 72
2.项目设计 .......................................................... 72 3.方案优势 .......................................................... 82 4.方案劣势 .......................................................... 83 方案二.................................................................. 84
1.思路 .............................................................. 84 2.项目设计 .......................................................... 84 3.方案优势 .......................................................... 89 4.方案劣势 .......................................................... 89 方案三.................................................................. 90
1.思路 .............................................................. 90 2.项目设计 .......................................................... 91 3方案优势 .......................................................... 93 4方案劣势 .......................................................... 93 方案选择 ................................................................ 94
1.方案的比较 ........................................................ 94 2.规划建议 .......................................................... 96
规划前言
1．规划背景
本规划是对海泉湾度假区一期发展进行评价并确立二期建设项目定位的研究。海泉湾度假区一期项目自2006年全面开业至今，已经取得一定成效，在港澳、珠三角乃至全国形成了良好品牌和口碑，并获得国家旅游局授予的全国首家“国家旅游休闲度假示区”称号，海泉湾度假区的品牌效应在开业的前两年得到了有效验证。但是随着2008年一系列国事件的发生和国际金融风暴的到来以及新的假期制度的调整，国际、国宏观经济形势变化导致了海泉湾经营业绩的下滑。在国外大背景的影响下，一期的发展势头受阻，进入生命周期的停滞阶段。面对激烈的竞争环境，海泉湾度假区的整体发展既需要对一期建成区的审视和评价，也需要对二期项目的开发进行理性论证。值此时机，进行针对性的中期发展策略研究实为必要。
海泉湾具备了二次发展需要的契机。《**市旅游发展总体规划（2007-2020年）》明确提出了近期要重点包装和提升“‘香州情侣路、海泉度假城’两特色旅游品牌”的**旅游发展品牌目标，同时提出将大力培育海泉湾“全国旅游温泉度假第一城”的要求。目前，**市政府将海泉湾度假区周边30平方公里的土地作为政府储备用地，并承诺中旅集团有优先开发的权利，这为海泉湾二期发展提供了旅游及房地产多元开发的必要保障。根据**市“135”行动计划，未来五年，将建设以海泉湾度假区为核心的区域性旅游休闲度假区、高档次生活居住的金湾新城。
海泉湾的发展还拥有外部交通条件升级的良好机遇。广珠铁路、广珠城际轻轨、深桥以及港珠澳大桥等外部通道的建设，一方面将大大改善海泉湾的外部交通环境，提高海泉湾旅游的可达性；另一方面，也将大大缩短海泉湾与珠江三角洲主要城市以及港澳地区的旅行时间。与此同时，区域经济正发生着巨大变化和变革，泛珠三角等区域联盟深远地影响着**社会经济和旅游发展。《珠江三角洲地区改革发展纲要》也明确支持**大力发展商务度假休闲区，**旅游业的发展面临着难得的历史机遇。
总而言之，外部环境的契机与部压力增加均要求海泉湾需要对一期的规划进行反思和审视，并在此基础上提出新的发展思路、措施与对策，从而使二期项目真正起到提质增效、突围振兴的作用。
2．规划目标
本次规划工作通过对海泉湾一期现状的分析和对竞争趋势的把握，发现一期发展中存在的问题，在此基础上更进一步明确二期开发的方向和重点，确立目标定位和发展战略、制定一系列可行的规划措施和方案。
为海泉湾度假区发展提供科学务实、具有说服力的决策依据，为港中旅集团的政策配套、
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