泡沫给经济带来的不利影响，又要保持房地产市场的平稳和满足市场需求，防止因需求过旺导致的房价上扬，同时还得防止土地这项重要的国有资产价值的过度波动。
土地供应管理门槛提高在宏观调控政策体系中的具体体现：
▲2004年2月9号，北京市政府出台了《北京关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》，即4号令。其中规定4类土地的使用权不能通过协议方式转让。
▲3月30日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（71号令），规定8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权，而要以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行。
▲4月29日，国务院办公厅发出两项紧急通知，一项通知决定集中半年左右时间，深入开展土地市场治理整顿。另一项通知要求对所有在建、拟建固定资产投资项目进行一次包括土地管理、信贷等在内的全面清理，并对所有项目逐个提出停止建设、暂停建设限期整改、取消立项、符合要求等四类处理意见。
3、施工企业垫资门槛提高---施工企业是项目开发建设过程中的重要参与者，但长久以来，在以房地产开发商为核心的建设---融资旧格局中，施工企业的主观能动性被忽视，一直都处于被动发挥作用的地位；在激烈的市场竞争中，施工企业不得不经常性的被迫为项目建设垫资，尤其在开发商融资出现困难时，垫资更为普遍，这导致了施工企业的管理费用、财务费用的陡增，而一旦开发商无法偿还拖欠款，施工企业将陷入泥潭而难以持续经营，并将由此带来拖欠民工工资、材料设备供应方货款等连锁反应。此轮国家宏观调控相应提高了施工企业为房地产项目垫资的门槛，或者说堵住了开发商通过施工企业变通融资的口子。但同时也应看到，不少施工企业由于缺乏自身资源的整合和业务流程再造，在项目源头断流，资金链条断裂的情况下，难以适应市场的新变化，也陷入了窘境；而且在短时期内，施工企业之间围绕“活源”的竞争有进一步加剧之势。
施工企业垫资门槛提高在宏观调控政策体系中的具体体现：
▲2003年出台121号文------《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。该文禁止贷款给建筑企业用于垫资。
在上述三大门槛的挤压下，原有的以房地产开发商为中心的建设---融资旧格局已经不再能适应市场变化发展的需要，信用流程被阻断，资金、土地等资源很难再顺畅地流入旧格局中，也很难再形成增值的资本退出继而反复循环于旧格局中。各关系方迫切需要一种新的建设---融资秩序来迅速改善经济信用环境，并重新定义明确各关系方的地位及作用，而同时，建立新的建设---融资秩序也符合社会产业化分工协作、资源市场化配置的要求。
第四章关于BT模式
在具体介绍BT模式之前，让我们先来回顾一下以往的建设---融资格局。
金融机构 ①申请融资 ②资金融通支持 开发商 （项目业主） ⑤销售/经营资金还本付息 垫资 工程建筑企业 ③委托施工建设 ④建设竣工移交 图1以往的项目建设---融资格局 在图1中，由于制度的缺陷，金融资本和产业资本及其关联市场在很大程度上被人为地隔离开来。而房地产行业从建筑业的异军突起，客观上也造成了开发商和工程建筑企业在产业分工上的分割对立，使上述三方不能形成以项目为核心的信用有机循环闭合体。而且资金缺乏有效的封闭管理，尤其当开发商有多个项目运做时，极有可能会出现资金被挪用，无法确保专款专用，而工程建筑企业只得被迫不断地申请流动资金贷款以垫资施工。
在这一流程中，长期以来，项目运做的前端商业包装和末端市场营销功能过度膨胀，在这种“市场原教旨主义”下，形成了以房地产开发商为中心的利润分配模式，开发商处于信用透支的地步，融资风险却被转嫁出去，但开发商的造血机能长期未能得以完善，形成了极易受国家宏观政策调控影响的融资格局；
对于金融机构，利率未得以市场化，无法准确衡量对风险的趋避程度并给予市场以窗口指导效应；而逆选择和道德风险的存在客观上使以银行为主要代表的金融机构聚集了相当量的风险资产；
对于工程建筑企业，其良好的现金流和咨询、建设实力未能有效地介入到项目建设融资过程中，未能积极促进信用的创造与信用的维护。相反，工程建筑企业只能被动地以乙方的身份出现。
一旦国家宏观调控政策发生变化，项目原有的资金链将岌岌可危。其结果将是：金融机构忙于紧缩、惜贷，消化大量的不良资产；项目开发商的资金紧张，项目运做艰难，银行贷款逾期，拖欠工程建筑企业的工程款；而处于资金链下游不利地位的工程建筑企业将被迫陷入经营的恶性循环中。最终，以开发商为中心的建设---融资格局势必瓦解。
对于政府而言，既是宏观调控的制订者和执行者，也是宏观调控的受害者。制度的缺失使房地产行业的市场主体未能有效地按照市场规律和法治精神来运行，而作为市场机制核心的价格体系的滞后发展，土地高度垄断下的流通双轨制，以及相关部门的条块分割，使得当政府进行纠偏时，发现支出成本是如此的沉重---要以损失土地、税收、金融、财政等部门的利益和地方政府的局部利益为代价，以国家的埋单结束，而损失又将转嫁到就业、物价、绿色GDP等目标上。不难发现，原有的建设---融资格局存在一重大的缺陷，即信用体系的不完善以及由此带来的风险收益的不对称状态。银行、房地产开发企业、施工企业等市场主体在一种高风险的信用环境中运行，这必然导
致资源配置机制的扭曲，从而使得价格失真，不能准确反映出资金成本、建设成本、投资利润的水平，形成了市场繁荣景象掩盖下的信息黑洞，这一黑洞所暴露出的市场经济中原生状态的逐利赤裸本性必将逐步破坏原有的行业秩序，使原有的建设---融资格局的崩溃成为必然。
目前，政府正在进行宏观调控，这对于房地产市场来说，就是要重塑市场秩序，治理信用环境，在追求利润最大化的同时，注重市场主体之间、市场主体与市场资源之间的高质量的合理协调发展，保持房地产行业乃至金融行业的健康、可持续性发展。为此，房地产市场主体之间也迫切地需要建立一种以微观信用再造为核心的建设---融资新格局，来配合政府正在进行的宏观信用再造。毕竟，建立高强度的社会信用体系和良好的经济环境是政府、银行、企业的共同目标。
因此，泛华在借鉴国际建设行业先进经验的基础上，经过对产业规律和市场发展趋势的深刻研究与把握，提出了以信用再造为基础，产业资本和金融资本全新对接为主要特征的新的建设---融资格局，即BT模式，希望实现市场主体之间的优势相补、风险共担、资源要素的合理流动。
建设一移交模式（BT模式），是当今国际建设业界通行的一种建设方式，系指根据合同安排，发起人负责项目的建设（包括筹措资金），并在竣工后向业主方移交项目，业主方向发起人支付项目总投资并加上合理回报的过程。
BT模式的运做流程如下图：
①申请融资 投资人 项目 开发商
⑥销售或经营 资金共管帐户 利润1 建设利润 利润2 ③项目咨询评估及适时的信用增级 泛华建设集团 ②项目资料及相应的反担保 ⑤项目建设（资金封闭使用） ④资金注入项目 并实时监管 项目 建成移交并 置换泛华担保责任 图2BT运做模式
在图2中，通过信用再造，信息流、资金流在封闭的体系中循环而不再被割裂，项目（预期收益）、建设品牌、资金三种资源通过信用的重新整合实现了共赢。
图2体现了项目信息与资金供求的互动关系，而泛华建设集团通过自身广泛的信息来源和集成批处理优势及以咨询评估为核心的投行业务优势，同时以自身财务优势辅以适时的信用增级，以提高项目的经济强度，实现了资金与项目的优化配置，降低了资金和项目之间因磨合、匹配而造成的机会成本。
图2还反映出了投资人、开发商及泛华建设集团之间的风险分担及利润分配模式。对于投资人而言，实力雄厚的建设企业的介入增强了投资人对资金安全的信心，资金被封闭使用并被密切监管从货币资金逐渐转变为在建工程、完工成品，一直到通过销售或经营共管帐户回笼的增值的货币资金全过程，降低了资金的风险；开发商通过让度部分股权或股权收益及承担部分融资风险，赢得了外部资金的支持，保证了项目资金链的顺畅，拓展延伸了项目的信用空间，加速了项目的运做；泛华建设集团通过金融运做优势，规避了政策对项目建设融资的限制，积极参与项目咨询评估、投融资及施工等多个建设环节，合理承担融资风险，拓宽了自身的建设业务领域。
在BT模式中，房地产开发商不再成为利润分配的中心，而代之以相关各方信用共同再造，追求风险共摊和公平、效率的具有可持续性的新利润分配体系，并反映出了三组双边关系，即：一组反映了投资人和泛华之间的以投行业务为对话方式的金融资本试水过程；一组反映了泛华与房地产开发商之间的金融资本讯号和产业资本对接过程；一组反映了投资人和房地产开发商之间因内源（股权）或外源（债务）融资而产生的利润重新分配过程。
项目建设 - 移交融资模式商业计划书 - 图文
