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2、项目客户定位 1）客户区域划分 2）客户群构成
3）客户群类别的选择，哪些客户类别是项目的潜在核心客户与重要客户。 4）细分客户类别，如职业、年龄、区域、家庭人员、收入、置业特点等等，以及
消费共性描述、敏感点梳理。
5）项目主力客户群梳理，包括客户类别、需求特征、需求档次、需求户型类别、
敏感点需求、客户功能需求等。 6）项目客户定位建议 A、客户需求功能定位
B、客户群定位，包括核心客户、重要客户、其它客户，以及其职业、阶层、区域、
置业特征等共性描述。 3、产品定位建议 1）物业组合的优化比较 A、户型类别建议 B、户型面积建议
C、物业类型组合建议，依据地块规划指表、市场各个物业均价，公司发展目标、
项目的定位原则、 市场情况进行产品物业类型的不同组合的经济测算与可行性 研究。
2）产品定位及物业组合，包括不同物业形态的面积配比及总面积比、户型类别配
比及总户型套数比、户型面积区间、户型套数等。
第七部分 项目整体规划分析
一、项目规划设计可行性分析 1、项目建筑规划布局建议
依据项目规划指表，按照楼层完全平均及多层、小高层、高层不同比例分配的假 设情况，进行建筑规划布局示意；如果没有容积率、建筑密度、控高等指表限制时， 可以依最理想的数据进行项目建筑规划布局建议。
2、针对地块不利于规划设计的因素（如山地、深坑、地下水系等） ，提出相应的规划
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思路。
3、针对地块有利的自然环境、地形，提出相应的合理化利用建议。
4、项目周边有噪声环境、污染环境、空气情况、危险源等，对规划与以后有影响的 情况，要提出规划设计的解决方法。
5、市政配套设施对规划设计的影响。如：道路状况（可能与小区主要出入口有关） 供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络） 、永久性用电和临时施工用电、燃气、 供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。
6、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班 车有关）、商业设施（大型购物中心） 、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医 院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。 二、项目规划设计的主题及概念
1、设计概念：体现项目的个性价值与市场差异化。
2、规划概念：体现产品的差异化开发理念，可能使产品概念与主题的外在延伸与风 格塑造。
3、园林概念：与项目的市场形象、产品档资定位一致，可能使产品概念与主题的外 在延伸与体验的支持点。
、
第八部分 项目开发建设进度安排与销售节点
一、项目分期开发设置 二、工程计划
1、进地时间、开工时间、出地平面时间、开竣工时间、交房时间及各期开发时间顺 序的施工横道图。 2、有关工程计划说明。 三、销售节点
1、开盘时间、加推时间、清盘时间。以图表形式表示，要说明销售的总面积、主力 户型、价格，以及去化量的可行性分析。
第九部分 投资估算与资金筹措
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一、成本预测
说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面 积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。 二、税务分析 1、营业税及附加 2、所得税 3、土地增值税
上述税种的基本税率， 能够享受的税收优惠政策时的税率， 项目本身适用的税率， 若享受地方政府的优惠政策， 要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及如何 解决，具体的操作的过程是什么。 三、资金筹措
说明投资资金的来源，主要分为哪几部分，以表图格式表示。 序号 1 2 3 4
筹措资金来源 自有资金 银行贷款 销售回款 其它 项目总投资额
四、资金投放使用计划
进行项目各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。
筹措资金数额 ( 万元)
筹措资金比例 (%)
第十部分 销售收入测定
一、销售收入测算 二、销售利润测算
第十一部分 财务与敏感性分析
一、项目盈利能力分析 二、项目盈亏平衡分析 三、项目敏感性分析
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第十二部分 综合评价
一、经济评价（定性） 二、社会评价（定性） 三、环境评价 四、市场预测 五、存在问题与建议 六、总体结论及建议
第十三部分 竞拍和投标方式取得土地需要增加和完善的内容
一、主要指标测算
1、预测直接建造成本（不包括地价） 、售价 2、投资收益分析（参考以下格式） ：
经济指标 楼面地价 开发成本 总投资 税前利润 税后净利 内部收益率 销售净利率
注：A 代表起拍价或投标底价，若没有底价 A 代表略低于可能最低中标价； M代 表每次举牌增加的最小单位价格， 或者是设定的敏感性 （或重要性） 变化值，例如 100 万元，变化值不宜过大。 3、根据需要，可增加如下测算：
销售净利率
R1
完全成本
最高楼面地价
最高总地价
A
A+M
A+2M
﹒﹒﹒
A+nM
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R2 R3 ﹒﹒﹒
注：R 代表可接受的销售净利率；销售净利率还可以换成其他主要分析指标，如内部 收益率等。 二、竞争对手分析
1、主要背景，控股股东情况
2、总资产、净资产、净利润（每股利润）
3、资金状况，可能资金来源，融资能力，资金成本 4、操作水平，主要开发的项目，土地储备情况 5. 近期或未来的发展战略
6. 参与竞争的主要目的和策略，进而分析对手拿地的气势，是否志在必得 三、制定策略
1、分析盈亏平衡点，即保本销售时的地价。
2、销售净利率在 10%时可接受的地价或在可接受的销售净利率时的地价。其他指标分析可接受的地价。最终确定最高竞价和投标价。 3、把握以微弱优势取得土地使用权（开发权）的原则。
第十四部分 附件
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项目可行性分析报告（模板）
