广东金融学院期末考试试题 （A）
2007 —2008 学年第 1 学期 考试科目：资产评估
(闭卷 120 分钟)
系别________ 班 级________ 学号_________ 姓名_________
一、单项选择题（共１０分，每题１分） 1、（ A ）我国建立了注册资产评估师制度。
A、1995年5月 B、1991年11月 C、1993年12月 D、1995年3月 2、不是资产评估的功能有（ D ）。
A、管理的功能 B评价及评值功能 C、公证的功能 D 资产交易价格功能 3、以产权变动为目的的有（ B ）。
A、资产抵押 B、企业兼并 C、财产纳税 D、财产担保
4、运用市场法时选择三个以上参照物的目的是（ C ）。
A、使参照物具有可比性 B、便于计算
C、排除个别交易的偶然性 D、避免张冠李戴
5、采用收益法评估资产时，各指标存在的关系是（ A ）。
A、资本化越高，收益现值越低 B、资本化率越高，收益现值越高 C、资产未来收益期对收益现值无影响 D、本金化率和收益现值无关
6某宗土地2 000平方米，土地单价为1 000元/平方米，国家规定的容积率为4，则楼面地价为（ A ）。
A、250元/平方米 B、1 000元/平方米 C、500元/平方米 D、4 000元/平方米 7、 政府办公楼适合于（ D ）评估。
A、市场法 B、剩余法 C 收益法 D、成本法
8、在影响商品房地产价格的区域因素中，对价格影响最大的是（ C ）。
A、交通通达程度 B、城市规划限制
C、区域的繁华程度 D、公共公用配套设施状况 9、、计算机器设备的重置成本时，不应计入的费用是（ A ）。
Ａ、维修费用 B、购置费用 Ｃ、安装费用 D、调试费用
10、 狭义的资产评估报告书是（ A ）。
Ａ、资产评估报告书 B、一种工作制度
C、 法律责任文书 D、公证性报告 二、判断题（共１０分，每题１分） 1、资产评估通常是在资产产权发生变动之前，由专门的人员对资产的价值进行估价和判断。
（ √ ）
? 2、公开市场是指充分发达与完善的市场条件，买主和卖主的地位是平等的。
（ √ ）
? 公开市场条件；信息透明、交易自愿、竞争公平
3、同一资产在不同假设条件下，评估结果应趋于一致。（ x ） 4、资本化率就是指资本还原率。（ √ ）资本化率又称还原化率、收益率 5、采用成本法进行资产评估时，其实体性贬值与会计上的折旧是一样的。（ X 名义，实际 ）
采用成本法进行资产评估时,其实体性贬值与会计学上的折旧( B 不一样 )
6、收益法适合于有收益的房地产价格评估，如商场、写字楼等。（ √ ） 收益法适合于有收益的房地产评估，如商场、写字楼、公寓、学校、公园等。
收益法一般适用于有收益的房地产的评估，如商场、写字楼、 旅馆、公寓等，对于政府、学校、公园等公用、公益性房屋的评估大多不适用。
7、土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用和依法对其使用权进行出让、出租、转让、
抵押、投资的权利。（ √ ） 8、地价一般是土地使用权的价格。（ √ ）
9、机器设备的功能性贬值包括两个方面：一是超额投资成本造成的功能性贬值；二是超额
运营成本造成的功能性贬值。（ √ ） 10、各种机器设备原始成本的费用构成都是相同的。（ × ） 三、多项选择题（共２０分，每题２分）
1、计算机器设备的重置成本时，应计入的费用是（ ABD ）。
A、购建费用 B、维修费用 C、安装费用 D、运杂费
2、在下列无形资产中，可确指的无形资产是（ ABC ）。
A、土地使用权 B、商标权 C、专利权 D、商誉 3、属于“三通一平”内容的有（ ACD ）。
A、道路通 B、通信线路 C、水通 D、电通 4、房地产评估的原则有（ AB ）
Ａ、最有效使用原则 Ｂ、合法性原则 Ｃ、贡献原则 Ｄ、预期原则 5、资产评估报告的基本要素有（ ABCD ）。
A、评估范围与对象 B、评估基准日 C、评估假设与限制条件 D、评估方法 6、机器设备评估的基本步骤有（ ABCD ）。
A、评估准备 B、现场勘察
C、 计算评估值与撰写评估报告 D、确定设备的估价数据与参数 7、基准地价是由政府制定的城镇国有土地的基本标准价格。由如下部分组成：（ ACD ）
A、土地出让金 工 B、销售费用
C、基础设施配套费 D、土地开发及其他费用 8、进行区域因素修正的主要内容有（ ABC ）。
A、交通状况 B、环境质量 C、繁华程度 D、建筑物结构
区域因素修正的内容主要应包括：繁华程度，交通便捷程度，环境、景观，公共配套设施完备程度，城市规划限制等影响房地产价格的因素。
9、选择可供比较的交易实例作为参照物，一般应注意以下几点（ AC ）。
Ａ、与待估房地产属于同一交易类型 Ｂ、与待估房地产的估价日期超过半年 Ｃ、参照物的交易属于正常交易 Ｄ、与待估房地产的区域特征明显
（1）参照物所处区域与评估对象所处的区域相同，或是土地级别相同； （2）参照物的用途应与评估对象的用途相同； （3）参照物的建筑结构应与评估对象的建筑结构相同； （4）建筑物的规模应与评估对象的规模相当； （5）参照物的权利性质应与评估对象的权利性质相同； （6）参照物实体特征应与评估对象相接近； （7）参照物的交易类型应与评估目的相吻合； （8) 参照物的交易日期应与评估基准日接近； （9）参照物的交易价格应是正常交易价格，或可修正为正常交易价格； （10）参照物应选择多个，一般为三个以上。
10、资产评估业务约定书的基本内容包括（ AC ）。
A、评估目的 B、评估假设 C、评估基准日 D、评估计划
(一)评估机构和委托方的名称、住所; (二)评估目的;
(三)评估对象和评估范围; (四)评估基准日; (五)评估报告使用者; (六)评估报告提交期限和方式;
(七)评估服务费总额、支付时间和方式; (八)评估机构和委托方的其他权利和义务; (九)违约责任和争议解决; (十)签约时间。
4、计算题（共60分）
2.物价指数法 1、某企业2000年外购一项无形资产的帐面值500 000元，2003年进行评估，试按物价指数法估算其重置完全成本。根据资料，此项无形资产购置时的物价指数是120%；评估时无形资产重置成本=无形资产账面成本×评估时物价指的物价指数是150%。（5分） 数/购置时物价指数 被评估资产重置成本=500000*150%/120%=
2、对某厂的一个锅炉进行评估。该锅炉正常运转需5名操作人员，每名操作人员年工资及福利费为10000元，锅炉的年耗电量为10万千瓦时，目前相同能力的新式锅炉只需3个人操作，年耗电量为6万千瓦时，电价为2元/千瓦时，被评估锅炉的尚可使用年限为5年，所得税率为33%，适用的折现率为10%。根据上述资料，计算被评锅炉的功能性贬值是多少？（5分）
? 功能性贬值额=年超额运营成本（1-所得税率）[P/A ,i n] （（5-3）*10000+（100000-60000）*2）*（1-33%）*（P/A,10%，5）=
3、一台机器设备的重置成本是150万元，已使用2年，其经济寿命10年，估计可修复费用为20万元。用修复费用法计算机器设备的实体性贬值。（5分）
? 不可修复部分的重置成本=重置成本-可修复费用 ? 不可修复费用=不可修复部分的重置成本×实体性贬值率 ? 实体性贬值=可修复费用+不可修复费用 不可修复部分的重置成本=150-20=130万元 不可修复费用=130* 2/10 =26万元 实体性贬值额=20+26=46万元 实体性贬值率=46/150=
4、有一宗七通一平的待开发建设用地，土地面积为5000平方米，建筑容积率为3，拟开发建设写字楼。建筑费为2 000元/平方米，专业费为建筑费的10%。该写字楼建成后即出售，预计售价为4 000元/平方米，销售费用为楼价的5%，销售税费为楼价的6%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为20%。试估算该宗土地目前的总地价和单位地价。（10分）
地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费 设总地价为X
建筑面积=5000*3=15000平方米 售价=15000*4 000=6000万元 建筑费=2 000*4 000=800万元 专业费=800万元*10%=80万元 销售费用=6000万元*5%=300万元 税费=6000万元*6%=360万元
利息=（X+800万元+80万元）*6%= 利润=（X+800万元+80万元）*20%=
总地价=6000万元-800万元-80万元-300万元-360万元-（X+800万元+80万元）*6%-（X+800万元+80万元）*20%=
5、有一宗地产，目前的纯收益为50万元，资本化率为5%，若（1）未来各年的纯收益将在上一年的基础上增加一万元；（2）未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1%，试分别评估两种情况下的地产收益价格。（5分）
（1）等年值A=（50/(1+5%) + 51/(1+5%)2）/ 1/(1+5%) + 1/(1+5%)2=（万元） P=A/5% + 1/(5%)2=1409.754（万元）
（2）等年值A=（50/(1+5%) + 50*（1+1%）/(1+5%)2）/ 1/(1+5%) + 1/(1+5%)2=50.2438（万元）
P=A /（5% -1%)=1256.095（万元）
6、一宗待估土地，面积为800平方米，评估资料见附表：用市场法评估该土地的市场价值。 参照物 A B C D 单价：元/平方米 2000 交易情况 交易日期 区域因素 个别因素 1% 0 2% -1% 1% 2% 0 1% 0 1% 1% 2% 1% 0 0 2% 1800 1900 2200 参照物B的剩余使用年限为20年,评估物及其他参照物的剩余使用年限均为25年。（折现率10%）（5分）p91 解：
A修正后的单价=2000* （100/101 ）×（101/100）×（100/100）×（100/101）=1980（元/m2）
B修正后的单价=1800* （100/100 ）×（102/100）×（100/101）×（100/100）×(1－1/(1+10%)25)/ (1－1/(1+10%)20)=1927（元/m2）
C修正后的单价=1900* （100/102 ）×（100/100）×（100/101）×（100/100）=1844（元/m2）
D修正后的单价=2200* （100/99）×（101/100）×（100/102）×（100/102）=2157（元/m2）
土地评估单价=（A+B+C+D）/4=1977（元/m2） 土地评估总价=1977*800=1581600（元）
资产评估期末考试题
