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步行街商业规划策划

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步行街商业规划策划

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广场商业步行街,是南大街南段的首席商业街区。一、二期工程全部竣工后,商业建筑面积将达2万平方米,拥有大小店面房120个,成为集购物、休闲、办公为一体的综合商业街区。目前,word.org.cn一期商街刚刚开市,店铺出租率偏低,商街的商业氛围偏冷,商户入驻经营热情不高。据调查,一期商街的65家店铺中,目前出租率仅为52.3%,有近一半的店铺闲置待租;已入驻的商户中有7家正在寻求转租、退租或改行。这种状况,不仅对一期店铺的继续招租、出租产生了不利影响,而且对二期店铺的预售、销售带来了潜在威胁。

因此,我们必须采取有效手段,炒热一期的商街气氛,大力提升其商业价值,增强业主和商户的投资信心,并以此拉动二期的店铺出售。鉴于营造一期商街气氛、迅速催生人气的任务迫在眉睫,本案将主要对一期商街如何突破商业现状和形成旺盛人气进行策划。

一、背景分析

一期商街位于濠河之畔,处于城市商业中心,与繁华的南大街北段仅一步之遥。这样具有钻石级市口的商业街,当前缘何一时难热?在我们拿出策划方案之前,首先必须对此进行研究分析,以便找准病灶对症下药。据考察和分析,一期商业步行街主要存在先天与后

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天两方面原因。

(一)、商街设计先天不足

1、大广场难搞大活动。步行街北广场扼街、路交汇处,西邻五星级大酒店,原本属于最能吸引公众眼球、最宜举办大型活动的商业舞台,能给商街源源不断注入人气。由于当初仅从景观角度设计广场的旱式喷泉、简易花坛,而没有考虑广场的商业价值,如今的广场很难发挥聚集人流、吸纳大 型活动的功能。广场热不起来,商街自然冷落。

2、假山成了绊脚石。步行街南入口处的假山景观,既无观赏价值,又横亘在道路中央,事实上成了阻碍游人进入内街的绊脚石。此外,南入口的台阶亦与商街道路平坦要求不相符,也没有考虑人性化的地面设计如残疾人、盲人通道等。

3、内外街连接通道商用功能缺失。街通往内街的三个通道,从商业功能设计上看实属败笔。按照商业街区的布局要求,街区内主干道、副通道两侧均应为店面房,以便使街区形成鳞次栉比的商店群。这不仅能有效吸引顾客逛街购物,易于催生和聚集客流,而且能把土地资源利用率发挥到极致,如同上海豫园商街那样条条路上有店铺,每寸地皮生银子。遗憾的是,一期外街通向内街的三个通道,两条是没有任何店铺的幽巷,顾客在街口看不到商业气氛,甚至不知道里面还有内街;一期与二期之间的通道,同样因一期建筑南侧没有设计店面房,走在南大街的顾客看不出街口的商业氛围而止步于此。

4、街一侧临街绿化带的设计过长,阻挡店门,不少顾客入店购物因此要绕一大圈,

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于是放弃了购买动机,导致临街店铺生意清淡。

(二)、商街策划后天失调

1、广场商业街处于核心商圈,在市场竞争特别强调个性化的今天,商街必须有自己的灵魂,即战略定位和商业主题。广场商业街最早定位是街(很好),后来又定位于(很好,只是推广很费力),如今准备冠以广场步行街(老土,没有鲜明个性、目标顾客也不清晰)。由于没有精确、精准的市场定位,关于商业上我是谁、我为谁服务的问题没有首先解决好,其它问题也就难以解决了。

2、广场是一处很好的市民广场,但要吸引广大市民聚集到这里,还需要有浓郁的广场文化,例如象路、广场、步行街那样的广场雕塑。此外,还需要有体现人文关怀的指引牌、休闲椅、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等。目前,由于上述设施没有配套,广场的磁场效应不佳,所以商街难热。

3、打造商街,服务缺位。开发商开发一片商铺销售出去,再由物业管理公司去打理,这是开发商业房产的老皇历。事实上,经营广场商业街,物业管理代替不了商业管理,商业街由冷到热需要专业策划管理机构来操盘运作,此所谓泛商业地产运作。广场起步阶段缺少商业策划管理机构的全程介入,商铺的出租与经营全由业主与商户婚姻自主,双方又都缺乏成熟的理性,商街本身也没有搞启动和培育市场的形象炒作,这就无法形成火爆的商业氛围。此外,我们对业主购买店铺后的关注程度不够,没有从尽快启动商街运营和提升商业价值的角度予以指导和服务,例如,商街北口的66号(圆形)、68号(尖顶)两家首席店面房

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一直空关,这对内街商户的经营及整个商街的气氛便构成较大影响。

二、商街定位

广场商业街的战略定位至关重要,针对其所处的地理位置和商业环境,根据城市消费群体的消费趋势和消费偏好,我们作如下战略定位:

1、街名:广场时尚丽人街

2、概念:广场 街观光旅游的门户,国际品牌汇聚的商街,都市丽人寻梦的。

3、广告语:广场/时尚丽人街 与相约,与同行

4、商业门类:购物、休闲、餐饮、美容、娱乐

5、商品:主营国际国内名牌服装、服饰、化妆品、珠宝、眼镜、手表、休闲食品、工艺品等。

6、顾客定位:都市中追求时尚的女性及国内外的旅游观光者。

7、经营理念:站在城市经营的高度打造一条闻名长三角的商业街。

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三、招商策划

广场时尚丽人街的招商,属于突破困局的举措,招商需从下列几个方面入手:

(一)、发布招商公告

我们计划于4月中旬在《晚报》、电视台发布招商公告,突出介绍广场时尚丽人街的市口优势、市场定位和潜在的巨大商机,吸引商户预约登记承租店铺。

(二)、举办招商信息发布会

该招商信息发布会拟于4月20日在毗邻的饭店举行,出席的商户为及周边城市的时尚品牌经销商,以及国贸市场有意入驻广场经营的服装、珠宝、化妆品商户。参会商户的人数拟控制在100人左右。会上将发布的主要信息是:

1、广场时尚丽人街的总体规划、市场定位、独特优势和前景展望;

2、街可供商户购买或租赁的店铺资源状况,包括售价、租金、物管的优惠政策。

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