西 房地 市 境 分析
一、周口市城市空 展 略
考 城 化空 展的不均衡，在周口、 城、淮阳“金三角”和“周商一体化” 核心的
区域中心城市区。周口、 城、淮阳、商水共同构成复合中心， 模达到 150 万人以上， 划期末 入大城市行列。 扶沟、太康、鹿邑、 城、沈丘，在 划期末 入中等城市行列，西 小城市。
二、西 面 的城市 展格局
西 位于河南省和周口市城 展核心区外 地区，如果不采取超常 的跨越式 展模
式，西 在周口市乃至河南省有被 化的可能。 西 必 重新 情， 全新的思 方式， 立全新的 展理念，打造既有 ， 区位、 源、成本等后 ，高起
点、大跨度、超常 推 社会 的 展，与全国一道同步 小康目 。
在 域城 展的 程中， 采用向中心城区及重点 集聚的 展 略。 根据近年来人口、 的 化分析， 2020 年西 城区要达到 25 万人的中等城市 模，必 集中力量于中心城区
及重点 ，需要提升城市的吸引力， 一步集中 、 、 能和人口等要素。只有中心城区以及重点 集聚效 ，才有可能 射和 周 地区的 展。
三、西 城考
据旧志 ：秦置 平 。 分置西 、 平二 ，属汝南郡??。西 城于 南， 平城 于 北??。《西 志》 ： 《南 、州郡志》 平在今西 城 北十八里董城附近。
志》 ：北 省 平入西 ，属信州。隋开皇十八年 于 北，
郡有 平、 西 。 李兆洛《地理今 》
《水 注· 水篇》 水又 西 北。
又据《西
(598) ，改曰 沟 ， 城即今
治。 《中国古今地名大辞典》西 置，后 侯邑，故城在今西 城南，隋改置
曰 沟 ，即今治，复 西 。由此可 ，今日之西 城，始置于隋，至今
已有 1387 年的 史。
《太平寰宇 》 ：西 城，楚武王所筑。直至元末， 城的修建及 模，均不 史册。据 清乾隆《西 志》 ：??元末，城圯。明成化八年
，北曰永 。 弘治十一年 (1498) ，知 李景增修角楼、 知 王 臣重修城 ，高一丈五尺。隆 二年㈠ 五尺，上 八尺，濠深七尺， 二丈。万 二十三年
(1472)，知 睿重修 城，周 五
，疏通 道。 正德七年 (1512) ，
568)，知 光孝改 、石筑 城，高二丈
(1595) ，知 屈 修瓮城，加重 ，
(1742)，夏
里有奇，城高两丈五尺，广一丈五尺，池深两丈五尺，修四 ， 曰 平，西曰清水，南曰
曰 阳，西曰阜城，南曰来熏，北鼠拱辰。清初，知 李培重修四 ，乾隆七年 大雨，城 淋倒甚多，知 介 重修??。民国年 ，西 城又几 整修，城区南北
3 里， 西 2 里多， 面 2.5 平方公里 (含四关 )。黄泛 城 ， 石 失殆尽。街道狭窄、高低不平，若遇雨天，泥 没 。四条大街开 有私 店、 、 坊，繁 地点
在大， 小十字街及衙 口附近。 除几家大地主有楼房外， 余皆瓦房或草房。 全 城 有一家 毛巾的民生工厂，一 初 中学、一 完全小学、四 初 小学。
四、人口 划
2002 年西华县总人口 89.60 万人 , 人口自然增长率为 西华县城镇化水平
别为 21.2 万人、 30.5 万人和 50.0 万人。
7.9‰。
2005 年为 23.0%，2010 年 32.1%，2020 年 50%；相应的全县城镇人口分
县城区是西华县政治、经济、文化中心，以发展农副产品精加工、轻纺、医药为主的生态园
林城市。预测近期（ 2005 年）城区常住人口为 11.5 万人；中期（ 2010 年）城区常住人口为
15.4 万人；远期（ 2020 年）城区常住人口为
25.0 万人，进入中等城市行列。
五、城市规划和发展方向
经过对影响西华县城市发展的经济主导流向、
交通引力、 生态空间维护等种种内外条件的反
复研究和慎重斟酌， 本次规划确定西华城区空间拓展的战略应确定为 “南拓西跨， 东控北抑”。县城优先发展区： 位于现状城区的南部， 箕城路南段及南环路两侧用地， 位于城区联系周口市的咽喉地带， 是城市对外主要经济流向、 交通区位条件优越， 适宜大规模的城市开发建设，是城市空间近
期拓展的热点地区。
1、南拓：西华城区南部的南环路沿线用地，是西华城区未来的核心地区，是体现西华城市新经济、新建设、新形象的集中区域。规划按照生态型新城区的要求，优化空间布局，提高
绿化标准， 完善基础设施水平， 建设成为以“行政—文化—居住” 为主要职能的河南省东南部地区一流的综合性新城区。
2、西跨：双狼沟以西地区是西华工业发展主要方向。规划集中布置污染较小的二类工业， 努力培育和发展具有西华特色的产业体系，形成优势产品、优势行业和支柱产业 的高效集约化。远景作为城市发展的战略储备空间控制。
,发挥产业
3、东控：随着东环路的建成，东部地区已具备开发建设的条件，规划沿线布置科研用地和 高新科技工业园区。 城区东北部的贾鲁河以东地区， 靠近阿—深高速公路城市出入口， 布置城市市场流通和物流储运的功能。 区，规划从提升城市空间品质， 地划定为生态维护用地。
规划
东南部用地位于城市主导风向上侧，
是城市生态敏感 将城市东南部用
保证城市环境质量，建设生态城市的角度，
4、北抑：北环路以北地区。因背离城市主要经济及交通流向；发展用地与现状城区被北环 路分隔，联系不便， 故划定为限制建设的地区。规划定为限制建设的地区， 重点发展生态农 业、林业和观光旅游业。 规划结构。
本次规划确定西华县城区布局结构为“集中紧凑式”
，形成“两轴、双心、三园、五区”的
两轴：以箕城路、西周路为轴线，布置大型行政、文化、商业设施，成为城市的主要公共建 筑轴线，集中体现现代化城市建设风貌。 文化、体育中心。
双心：指两个市级的城市公共中心，即旧城区的商贸、行政、文化中心及城南新区的行政、
三园： 指城西科技工业园、 城西北加工工业园和城东北物流储运园。 五区：指城市以生活居住职能为主的居住区，即城中片（旧城区）
工业园区用地以工业用
地为主，物流储运园区以仓储、配送加工用地为主，适当配套相关生活服务设施。 城北片（东风运河以北）和城南新区片（南环路以南）
、城南片（南环路以北） 、
。规划结合居住区规划，在各片区中
心分别设置居住区级的公共服务中心，为居民提供日常生活服务。
六、城市发展现状
逐步改造旧城，疏散旧区人口，增加旧城绿地、广场面积，改善旧区居住环境，以建设生态
型城区为目标建设城南新区。居住用地布局总体上形成
5 个居住区，即城中片（旧城区） 、
城南片（南环路以北） 、城东片（现东环路以东） 、城北片（东风运河以北） 和城南新区片 （南 环路以南）。规划居住用地 784.6 公顷，占建设用地的 31.5%，人均居住面积 31.4 平方米。规划居住建筑以多层为主， 适量建设中高层住宅以丰富城市景观。 南北向居住建筑房屋间距
不低于 1:1，老城区不低于 1:0.8，居住建筑密度控制在 25%左右。私人建房用地应纳入规划管理，严格控制，逐步降低人均居住用地指标。
以在建的女娲广场为中心， 结合旧城改造和箕城路景观道路建设， 连片布置商贸、 文娱设施，提高服务档次和水平，建设老城传统商贸中心。将富华路、龙岗路、北华路、箕子台路建设为商业步行街，为居民提供良好的购物休闲环境。
在南部新城区中心， 集中连片建设城市行政、 文化、体育中心，创造体现代特色和鲜明城市形象的集中展示地段。 参照发达城市的成功经验， 争取在 3~5 年内实施城市政府机关的南迁，并结合文化教育、体育休闲运动设施用地的建设，形成一个集行政、文化、金融贸易、体育运动等多功能、
现代化的市级行政、文化、体育中心，以带动整个城市的建设和发展。
西华旧城面积 0.6 平方公里， 范围北至东风运河、 南至七一路、 东至龙岗路、 西至箕子台路。城区新建和扩建的建、 构筑物必须按 6 度区抗震要求设计和施工， 已有而未达标的建、 构筑物必须按抗震要求加强加固。
七、西华县城关镇
是全县的政治、经济、文化、交通、信息中心。全镇
4 个办事处， 5 个行政村，农业人口
2.8
万人，耕地面积约 15300 亩。周郑公路、 漯双公路、 邓扶公路交叉贯通全境， 地理位置优越、投资环境宽松。近年来，该镇围绕“强化工业、优化农业，经济和社会各项事业得到全面发 展。全镇现有民营企业
248 个，其中限额以上企业
6 个，已形成裘皮工艺、印铁制罐、酿酒
制造、 饮食服务、面粉加工、建筑建材等民营经济群体。 城关镇综合经济实力在全市排名十强。
八、西华县房地产开发
至 2008 年 3 月底，西华县房地产开发项目在建建筑面积约 可以看出， 90 平方米以下住宅占总量的约
68.5 万平方米。从房屋供给结构
16.66%， 90-110 平方米住宅占总量的 19.16%，
110-130 平方米住宅占总量的 31.66% ，130-150 平方米住宅占总量的 11.66% ，150 平方米以上住宅占总量的 20.83%，近期变化不大。从以上数据可以看出，西华县住宅面积供给类型 中高面积户型比重稍有增加，这和当地人民生活习惯、政府的宏观调控有这必然联系。 1、投放情况 * 投放量持续走高
近一年，西华城关镇在售物业共计约 数还是投放面积从
13 个，投放面积约 90.3 万平方米。无论是物业投放个
而且销售量也在
2006 年中期伊始，近两年都有着明显的上升趋势。
对于县城来说， 西华县城关镇在售开发楼盘投放量保持着较高的增长速度，
2007 年 11 月之前持续走高，从而导致市场控制率持续攀升，使得近一年多来大多数开发商 的心理预期值逐渐提高， 从 2007 年 11 月至今，半年内城关镇物业的预售价格每平方平均上 涨 300 多元。
形成如此市场环境存在一定的条件：
（1）、物业开发起步晚。城关镇早期正式开发楼盘为
2006 年 10 月 --天泰花园。
（ 2）、存在一定的市场需求。由于西化近几年再周口乡镇经济发展工作中取得了不少成绩，带动区域人民致富，形成房产市场发展的潜力。
（3）、价格的持续上升一方面受房产相关产品成本的上涨造成。如 上涨近千元每吨。
2007 年下半年以来，西华房产销售主要集中在品质楼盘，这些楼盘位置分布于城关镇不同 区域， 故核心卖点不大形同，如现代城、 配套， 明诚苑出售周边生活配套等等。
大时代出售的是物业位置，中原温泉花园出售小区
2008 年，年前年后刚才
但是从这些品质楼盘的共性上分析， 其销售进展顺利
的主要原因是符合当地人生活习惯与伴随物质生活提高而提高的精神生活需求。 2、楼盘情况 案名 现代城 建筑风格 现代板式 开发商 河南海川实业有限公司 物业位置 西华县长平路 楼栋数 31 栋 占地面积 建筑面积 12 万平方米 层高 3.2 米 销售率 70% 总户数 1100 户 绿化率 60% 工程进度 二期即将封顶
销售均价 1580
2007 年 1 月
二期 9 月 25 日
公开日期 80 亩
建筑类型 多层框架 交房日期
交房标准
毛坯
主力面积 109 平方米
主力户型 三室两厅两卫 * 物业分析：
小区内配套设施 园林景观、幼儿园、水景等
人杰地灵。物业自身外立面趋于现代，提升了了物
住宅以 110 平方左右三房销
物业分三期开发，处于西华县繁华地段，
业的整体效果， 位置的商业氛围带动小区商业地产的快速销售。 定程度的影响了楼盘的销售。 * 销售工作分析：
（ 1）售房部面积大，但内部布局较空洞，缺少主题。 （ 2）广告投入现仅限于户外，近期无宣传资料的制作。 （ 3）销售人员整体素质较高，但专业知识和项目认识不够。
售较快， 有着一定的口碑。 但是由于物业所处位置早期的地质问题， 造成工程质量问题也一
案名 明诚苑住宅 建筑风格 现代 开发商 河南中信投资有限公司 物业位置 教育达到与清华路交叉口 建筑类型 多层 交房日期 楼栋数 20 栋 占地面积 层高 3 米 销售率 90% 工程进度 二期已经开工 主力户型 三室两厅两卫
销售均价 998 元每平方
公开日期 2007 年下半年
2008 年 8 月 100 亩
建筑面积 11 万平方米 交房标准
毛坯
总户数 1000 户 绿化率 40%
主力面积 120 平方米 小区内配套设施
健身设施、娱乐会所、景观园林等
* 物业分析：
一期主推教师生活园区，销售整体速度较快。
二期正在对外销售，由于其区域价格优势显著，存在一定的竞争优势。 * 销售工作分析：
电视广告投放量较大， 通过一定的口碑在西华县城传播， 有经行过销售的培训。
销售人员对项目缺乏了解认识，
没
案名 江南水乡 建筑风格 现代 开发商 江西乐威集团置业有限公司 物业位置 兴华北路北侧东关贾鲁河 楼栋数 24 栋 占地面积 层高 3 米 销售率 45% 总户数 600 户 绿化率 60% 工程进度 二期建设中 主力户型 三室两厅两卫
销售均价 1500 元每平方 公开日期 07 年 4 月
建筑类型 多层框架 交房日期 08 年 9 月底
56 亩
建筑面积 6 万平方米 交房标准
毛坯
主力面积 119.6 平方米
小区内配套设施 会所、超市、人工湖等
* 物业分析：
整体规划以 “健康、休闲”为主题，一个景观花园，一个临街园林广场，有会所。三房、 四房为主，面积控制在 110 至 150 平方米，并附之复式楼。吸引了多层面的客户群体，但由于施工质量问题影响客户购买需求。
* 销售工作分析：
临街售楼部包装简易， 所处区域整体环境较差。 车载流动广告宣传， 售楼部销售人员素质较低，对项目认识不足。
案名 中原温泉花园 建筑风格 现代 开发商 大中原地产有限公司 物业位置 箕子台路西段 楼栋数 25 栋 占地面积 建筑面积 12 万平方米 层高 3 米 销售率 80%
销售均价 1500 元 08 年 10 月
公开日期 07 年 11 月 25 日 100 亩
建筑类型 多层框架 交房日期
交房标准 毛坯
总户数 800 户 绿化率 30% 工程进度 一期即将全面上市
主力面积 128.7 平方米
温泉入户、休闲广场等
1000 多米。凭借其小区内整体绿化等设施
主力户型 三室两厅一卫 小区内配套设施
* 物业分析：
小区依靠其规模与实力打造温泉入户，地下打井
的完善吸引了部分消费者，但由于后期实景与宣传出入过大，导致销售的滞后。
* 销售工作分析：
双案场销售，主售楼部配套较为齐全，但布局空洞。没有经行规模的广告宣传，仅在本案附近以户外广告做平台。销售人员素质较高，经行过简单的培训。
案名 源升小区 建筑风格 现代 开发商 华兴房地产有限公司 物业位置 箕城路中段
销售均价 1380 元每平方
07 年初 08 年 10 月
公开日期
建筑类型 砖混多层 交房日期 楼栋数 2 栋 占地面积 8 亩
【2019年整理】西华县房地产市场环境调查分析.docx
