划理论体系
2020年4月19日
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房地产全程营销策
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房地产全程营销策划理论体系
第一章 项目投资营销
项目投资营销
项目投资营销是房地产全程营销最为关键的环节,反映了房地产企业选择开发项目的过程,这个过程是考验、衡量开发商房地产运作能力的最重要环节,这个过程操作好了,就意味着项目成功了一半,在这个过程中多下些功夫,以后的开发经营中就能够事半功倍。
项目投资营销经过对项目环境的综合考察和市场调研分析,以项目为核心,针对当前的经济环境,当地的房地产市场的供求状况,项目所在区域同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析,再结合项目进行SWOT分析,在以上基础上,对项目进行准确的市场定位,和项目价值发现分析,然后根据发展商提供的基本资料,对项目进行定价模拟和投入产出分析,并就规避开发风险进行策略提示,还对项目开发节奏提出专业意见。
项目投资营销的具体内容
一、项目用地周边环境分析
１、项目土地性质调查
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地理位置 地质地貌状况
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? 土地面积及其红线图 ?
七通一平现状
２、项目用地周边环境调查
? 地块周边的建筑物 ? 绿化景观 ? 自然景观 ? 历史人文景观 ?
环境污染状况
３、地块交通条件调查
? 地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划? 项目对外水、陆、空交通状况
?
地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状４、周边市政配套设施调查
? 购物场所 ? 文化教育 ? 医疗卫生 ? 金融服务
? 娱乐、餐饮、运动 ? 生活服务 ? 游乐休憩设施
? 周边可能存在的对项目不利的干扰因素 ?
历史人文区位影响
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二、区域市场现状及其趋势判断
１、宏观经济运作状况:
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国内生产总值
1) 第一产业数量 2) 第二产业数量 3) 第三产业数量
4)
房地产所占比例及数量
? 中国房地产开发业景气指数 ?
国家宏观金融政策
1) 货币政策 2) 利率
3)
房地产按揭政策
?
固定资产投资总额
1) 全国及项目所在地 2)
其中房地产开发比重
? 社会消费品零售总额 ?
商品零售价格指数
1) 居民消费价格指数 2)
商品住宅价格指数
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中国城市房地产协作网络信息资源利用
２、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规?
项目所在地的居民住宅形态及比重
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? ? 政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规
政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规 ?
短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划
３、项目所在地房地产市场总体供求现状
４、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 ５、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 ６、商品住宅客户构成及购买实态分析
? 各种档次商品住宅客户分析 ?
商品住宅客户购买行为分析
三、土地ＳＷＯＴ分析
１、项目地块的优势 ２、项目地块的劣势 ３、项目地块的机会点 ４、项目地块的威胁及困难点
四、项目市场定位
１、类比竞争楼盘调研
? 类比竞争楼盘基本资料 ? 项目户型结构详析 ? 项目规划设计及销售资料 ?
综合评判
２、项目定位
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