浅议房地产开发与城市规划
摘要：房地产业已经成为了我国经济新的增长来源。从城市规划的角度分析，房地产开发犹如一把“双刃剑”，一方面房地产开发对于促进城市社会经济发展，改善城市面貌，推动城市化进程起着十分重要的作用。另一方面房地产开发商与城市规划部门价值观念不同，从而产生较多矛盾和冲突，对城市现代化建设造成巨大影响。本文浅析两者之间的关系及问题，并提出实例分析。
关键词：城市规划房地产开发
1.房地产开发与城市规划之间的关系 1.1城市规划的概念
城市规划是处理城市及其邻近区域的工程建设、经济、社会、土地利用布局以及对未来发展预测的学科。它的对象偏重于城市物质形态的部分，涉及城市中产业的区域布局、建筑物的区域布局、道路及运输设施的设置、城市工程的安排，主要内容有空间规划、道路交通规划、绿化植被和水体规划等内容。城市规划是城市建设和管理的依据，位于城市管理之规划、建设、运行三个阶段之首，是城市管理的龙头。 1.2房地产开发的概念
房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上，按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为。因此，取得国有土地使用权是房地产开发的前提，而房地产开发也并非仅限于房屋建设或者商品房屋的开发，而是包括土地开发和房屋开发在内的开发经营活动。简言之，房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发与城市规划紧密相关，是城市建设规划的有机组成部分。 总体而言，规划与开发是建设环境这个硬币的两个方面，城市规划与房地产开发的联系过程从本质上决定了二者是相互交叉的学科。共同的是，这两个孪生的过程共同创造了影响每个人中活的城市社会环境。但是，两种活动的明显区别是，前者表现为更加正式的、正确的、社会的、谨慎的和向公众负责的特点，后者则显示出更加个体化的、企业化的、动态的、投机性的和以获利为动机的特点。
从某种程度上说，这两者是城市建设的不同阶段，其共同目的是为城市服务、创造良好的生活和生产环境。城市规划是一个城市房地产开发的“龙头”，它指导和制约城市房地产开发，而城市规划所绘制的城市发展蓝图要依靠房地产开发来实现，并针对开发过程中出现的新情况作出调整，两者关系密切。从实现方法来看，城市规划确定城市发展的目标和方向，是一种目的行为；而房地产开发则是实现城市规划的手段之一，也是最快速的手段。因此，可以说两者的关系是整体与局部、长期与短期、目的与手段、指导与被指导的关系。城市规划是城市建设的龙头，可以指导房地产业的发展。城市规划优势房地产开发的基础，没有城市规划，房地产开发就没有方向与依据，只有在详细的城市规划指导下，房地产开发才具有前瞻性，才可能持续发展，在得到可观经济效益的同时，带动相关产业的发展，以达到其本来目的。
2.城市规划对房地产开发的影响
2.1城市规划确定的城市发展规模影响房地产开发的总量
房地产开发量只有符合城市规划预期的发展规模，才能实现市场供需平衡。其次，城市规划布局和用地的发展方向也是房地产开发的重要依据。实践证明凡是符合城市规划发展方向的房地产开发都会受到地方政府的支持，这样就能规避一定的风险，取得较好的经济收益 2.2城市规划影响房地产开发的效益
城市规划通过影响地价从而影响房地产开发效益。城市的性质、城市土地配置的合理程度、
用地功能布局，以及城市建设总体容量控制标准从总体层面上决定了城市地价的高低，而这些因素主要都是有城市规划决定。具体来说城市规划确定了一定时期内的发展规模，也就确定了一定时期的房地产供需状况，而不同性质用地的价格往往相差比较大，从而决定了房地产价格的高低，也直接影响到房地产开发投入收益。 2.3城市规划指导和促进房地产开发
由于城市规划是一个城市长时间内的发展蓝图。因此具有一定的前瞻性和指导性，城市规划为房地产开发提供了大量的信息，房地产开发开发商可以根据城市规划来选择合适的开发地段、开发方案进行相应的评估；另一方面，合理透明的信息能使房地产开发形成理性预期，从而促进房地产开发的发展。
3.我国城市规划与房地产开发之间存在的问题
3.1房地产开发追求短期利润，忽视城市空间综合利用
房地产开发商在经济利益目标的驱动下,忽视了开发项目的环境效益,甚至脱离了城市规划制,使得一些地块过度开发,建筑密度、容积率和建筑间距能提则提、能压则压,开发行为的随意性较大,难以使规划控制作用真正落到实处。国外高层建筑的发展为城市腾挪出更多的公共绿地和休闲空间,而我国高层建筑的发展却只是单纯的提高了土地的容积率和建筑密度。开发商往往从自身利益出发,注重企业的经济利益和微观效益,忽视了全局利益和地块的综合利用价值。
3.2房地产企业公共设施开发不足
城市公共建筑和公共休闲设施场所是一个城市文化得以彰显的空间,也是城市生活环境质量的衡量指标。我国现阶段的房地产开发活动多以众多中小企业为主展开,在资金实力较为薄弱的情况下,开发商为了实现资金的滚动循环大多选择短平快的开发模式,迎合市场需求以写字楼和住宅为主要开发对象,而以市政设施、绿化、公共文娱活动为主的公共空间由于开发经济效益低下,甚至难以产生经济收入,导致开发投入不足。各住宅小区虽然配套建设了部分公共设施项目,但都被列入经营性资产而难以满足广大民众的有效需求。 3.3房地产开发缺乏总体规划,影响了城市的景观
不少城市近年来通过大规模房地产开发,原有的城市面貌焕然一新,呈现出一派现代化的城市景观特色。但是也不能否认,由于缺乏城市设计,加上房地产开发商受自身利益驱动的弱点,也给城市景观带来了负面效果,产生了诸如在建筑高度和体量上不协调、建筑色彩上不搭配、原有一些具有传统文化特色的城市风貌被破坏等问题。这也严重影响了城市的面貌,为城市良性发展带来不少麻烦。
4.房地产开发与城市规划实例分析 目前，三亚的一线海景地和城市中心区域存在房地产过度发展的问题，鳞次栉比的楼盘密集分布，而公共文化设施却严重匮乏。文化是衡量一个城市文明程度的重要指标，是一个城市的核心竞争力之一。一个没有文化的城市，根本不可能实现可持续发展。其一线海景地和城市中心区域商品住房空置率很高。与此形成鲜明对比的是，三亚的公共服务设施不配套，“缺胳膊少腿”，尤其是公共文化设施严重匮乏，至今城市中心区域还没有公办的剧院、展览馆、美术馆、博物馆、青少年宫、工人文化宫。
三亚海滨电影院建于1959年，历经50多年的风雨沧桑，早已破烂不堪，亟待拆除。三亚博物馆目前有机构，无展馆，一批珍贵文物不得不“屈尊”堆积在仓库里，难于得到有效保护。三亚群众艺术馆面积仅有670平方米，而按照国家住房和城乡建设部、国土资源部、文化部关于批准发布《文化馆建设用地指标》的通知(建标〔2010〕136号)，城镇人口或服务人口50万人以上的城市，文化馆建设面积应该等于或大于6000平方米。专门为第53届世界小姐总决赛兴建的三亚美丽之冠文化会展中心拍卖后已改建为餐饮娱乐场所，周边地块已兴建酒店或开发房地产。
“三亚”是典型的仅注重房地产开发而忽略城市规划与之相结合的例子。作为著名旅游城市，宜人的环境与发达的商业的确是房地产开发的重要考虑因素。但是“三亚城市总体规划”时，未把影剧院、展览馆、美术馆、博物馆、青少年宫、工人文化宫、群众艺术馆等公共文化设施列入城市建设规划，合理布局。造成城市中心区域可开发利用的土地越来越少，公共设施预留土地面积不足等问题。房地产开发商和政府规划部门仅追求眼前短期利益，而忽略城市未来的发展空间。在起初房地产用地审批时就应考虑到公共设施用地的预留与建设问题，而不是将公共建设用地挪作他用。 建议：
(1)审批房地产项目程序透明度高，没有“特例”，法律严格规范化。 (2)考虑成立“市民设计委员会”充分听取市民意见。 同时，从三亚文化发展需要出发，因地制宜，统筹兼顾，合理安排，优化配置，条件成熟的、社会急需的、受益面广的公共文化设施项目优先立项，加紧规划建设。要坚持“高起点规划、高标准设计、高水平建设”，面向国内外公开征集一流的公共文化设施设计方案。在设计中，要充分考虑文化设施的使用功能及美学要求，注意体现地方特色和时代潮流。对重点公共文化设施项目建设，市政府要一事一议，全面跟踪，实行规划定点、土地征用、项目审批“一条龙”服务，确保工程进度和工程质量。
参考文献：[1]罗龙昌.发展房地产业与优化产业结构[M].经济管理出版社,2000. [2]刘师迅.浅析TOD公交导向房地产开发模式.中国地产,2004(1)． [3]武联.城市规划与房地产开发的协调共生.规划师[J].2003(12)．
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浅谈房地产开发与城市规划
