上海迪斯尼板块房地产专题研究报告

空间很大。据传将在上海迪园项目公司中占主要股份的陆家嘴，国庆后公司股票涨幅逾33%。

上海新梅：由上海新梅投资建设的新梅太古城项目一期工程打下第一桩，这标志着位于中心城区的12个现代服务业集聚区中第一个现代服务业集聚区——苏州河现代服务业集聚区已经正式启动。新梅太古城项目是一个以商业、旅游、休闲为主，住宅项目为辅的综合性项目，一旦上海迪斯尼公园的建成，无数游客也将涌向此处，这对公司业务形成直接的利好，未来公司前景值得关注。

上海象屿置业有限公司：日前，取得了浦东新区川沙新市镇A08-03面积56570平方米、容积率1.5的住宅块地。公司是全国500强、大型国有企业厦门象屿集团的全资子公司，注册资本3亿元，总资产10多亿元，专业从事房地产开发，在上海及江苏有多个房地产开发项目，拥有5家全资或控股管理的子公司。2003年起，上海象屿置业有限公司先后在上海虹口、闸北、浦东、松江等区，以及江苏昆山开发或参与开发了多个项目，公司及下属控股公司在上海区域累计开发及在建项目面积超过80万平方米。 2、基建公司、建材企业

迪斯尼广阔的园区面积和悠长的工期都将为基建行业带来不小的收益。有市场人士分析说，从区域的角度看，浦东建设、上海建工、隧道股份等基建公司，和建筑材料商斯米克等有望分享盛宴。

斯米克：上海迪斯尼乐园落户将会加速乐园周边的工厂企业搬迁转型，由于建筑陶瓷会带来环保问题，斯米克拥有的590亩浦东厂区有巨大增值空间。其股价已从今年3月的5.5元翻倍至11.9元，期间经历A股大市萎靡调整却升势不减。

上海建工：园区配套设施上海建工的主营业务为建筑。做为上海建筑业龙头，上海建工已成为世博会的直接受益者。今年，上海世博会永久性建筑一轴四馆世博轴、世博中心、主题馆、中国馆和演艺中心工程已全面动工，而这些项目都由上海建工承建。相关研究人员认为，从上海建工全面参与世博园建设的情况看，未来迪斯尼园区和配套设施建设的很大一个部分，相信会被上海建工揽入怀中。

浦东建设：园区道路建设浦东建设主营业务为路桥施工工程项目。今年6月公司表示，如果迪斯尼项目启动，迪斯尼园区及周边的许多道路，政府肯定会重新规划建设，现有的一些道路，也会改扩建，这些届时主要都会由浦东建设来承接。

申通地铁：我国境内惟一一家从事轨道交通投资经营的上市公司，行业垄断性极高，在迪斯尼地铁强烈预期下，有望成为新迪斯尼概念龙头。 3、酒店消费行业

相较于对基础建设投资的短期一次性拉动，迪斯尼对旅游消费行业则具有持久的提升作用。锦江之星、如家、汉庭以及7天等酒店业都表示，迪斯尼将提升酒店未来的经营业绩。同时，丰富的客流将对百货零售业带来巨大的想象空间。

百联股份：在浦东地区拥有第一八佰伴百货商场和浦东华联购物中心。

豫园商城：拥有\老庙黄金\品牌，在外地游客中有较高的知名度和认同度。

友谊股份：在浦东长宁区拥有一家大型购物中心，迪斯尼的建成可能会带动这部分商业地产升值。

锦江股份：酒店将直接受益于地区旅游客人的增加。上海迪斯尼乐园将吸引更多旅客来沪游玩，上海酒店业务将直接受益。锦江股份在上海地区拥有酒店10家，其履约管理的星级酒店和锦江之星管理、特许加盟的经济型酒店的很大一部分也地处上海;餐饮和食品业务的收入也主要来源于上海地区。迪斯尼若落户上海将给上海地区的旅游、餐饮、酒店带来重大发展契机，而锦江股份也将极大受益于此，星级酒店将受益于行业景气提高带来的房价提高与入住率的提升，而经济型酒店将受益于入住率的提升。 四、 未来预测及建议 1、未来预测与展望

前文剖析了上海迪斯尼板块房地产价值提升的内部机理，将其分为经济增长型增值、外部投资型增值、用途转变型增值和持续稳定型增值四类，我们可以肯定，迪斯尼概念对迪斯尼板块房地产市场已经也将产生中长期影响。

在住宅市场方面，目前迪斯尼的积极效应已经完全在川沙地区的房价上显现。未来川沙域内的房价走势，是否会持续溢价将倚赖于政府在配套及基础设施方面提升的程度。

在商业地产方面，板块宾馆、酒店、度假村、招待所、娱乐设施、超级商场等经营性物业在建设后期的增值效应会逐渐体现出来，对周围商业辐射带动作用可能要花更长时间才能体现出来。当游客准备前往迪士尼，地铁、轻轨的相关站点、游客下车、转车、停车的地点，

都是商业效应的辐射区域，而这些路线沿线商铺的收益也将会大幅提升。旅游业所带动的相关餐饮、食品、纪念品的消费将会促进百货商店、超级市场明显收益，保证物业价值的提升。

从工业地产的角度看，迪士尼落户在上海浦东的川沙地区，对于该区域周边的产业升级有促进作用。该区域原南汇的传统工业区，以中、低端制造业为主，相对落后于上海其他地区。而迪士尼的落户，将带来大量的消费人群，催生相关的创意产业在这一区域发展，尤其是我们所谓的2.5产业，即第二和第三产业之间的这部分产业的发展，也必然带动“大浦东”产业的升级。

2、建议

作为第二届民生地产成员，我针对上海迪斯尼板块的研究成果，结合民生地产金融事业部的实际业务，提出如下几点建议，不当之处还望指正。

（1） 积极拓展浦东地区的业务

土地供应的方向决定了今后上海住宅开发的方向，鉴于上海土地出让情况，市中心几乎无住宅用地出让，外环外甚至郊环已经成为仅有可开发土地的区域。就分部现有的授信项目看，多数还是集中在浦西，浦东地区具有非常广阔的发展空间。特别在世博会、“大浦东”、迪斯尼等多重利好下，浦东有望成为上海未来20年经济发展的新引擎。上文数据也显示，迪斯尼板块内有许多大型企业的土地储备、开发项目、还包括可能最终改变用途的工业用地，有待我们开拓。 （2） 聚焦关联企业

调查显示的因迪斯尼受益的房地产关联企业包括并不限于：中华企业、张江高科、深长城、创兴置业、莱茵置业，界龙实业、中路股份、申达股份、天宸股份、大西洋、运盛实业，陆家嘴、外高桥，浦东建设、上海建工、隧道股份，上海象屿置业有限公司、上海浦东新区房地产综合服务有限公司，锦江之星、如家、汉庭、7天酒店；友谊股份、百联股份。

我们要时刻关注这些房地产上下游的关联企业，知己知彼，报告里只是简单地列出这些目标企业，在迪斯尼项目建设过程中还要留意企业出现的重大信息。这些企业中有已经建立合作关系的，如中华企业，我们要更好维护原有资源，并在此基础上拓展合作空间，对于还未建立合作关系的企业通过前期的调研深入了解对方，未雨绸缪，将为以后打开业务窗口创造条件。

（3） 向下游企业延伸

一个房地产项目的全寿命周期包括项目前期策划、项目建设（设计、施工）、项目运营阶段，其中涉及到包括房地产开发商、设计单位、施工单位、监理单位、项目管理单位、供应商、运营管理单位等实施主体。正如我部在三年流动规划中提到的，处于生产链中下游环节的建筑施工企业是非常重要的，上海的建工集团及其下属建筑子公司每年承接的房地产类施工业务占据全市房地产开发主要份额，与此类似的还有城建集团及其下属建筑公司、中建集团在上海的子公司、隧道股份等。迪斯尼的落户将为浦东建设、上海建工、隧道股份带来了非常广阔的市场。通过营销该类集团及企业，不仅能为我们提供有效的房地产开发信息和业务拓展机会，还能带来相关中间业务收入（建筑施工企业开票贴现等，甚至流动资金贷款）。同样的对于后期运营单位,特别酒店类的经营性物业,有机会也应尝试界入。 （4） 关注商业地产

迪斯尼对周边的商业特别是零售物业的影响非常大，因此受其辐射影响的商业地产的升值空间也非常广阔。上海迪斯尼届时将吸引大量的本地及国外游客前来游玩，除了在乐园内消费外，这些游客的到来还将带动在上海其他主流商业区的消费，诸如南京东路、外滩等传统游客消费区。

（5） 挖掘具有成本优势的项目

房地产是典型的周期性行业，它不可避免地与整个社会大环境有紧密的联系，对于因经济、社会、政治因素造成的系统风险（不可分散风险），我们很难规避，地产部可以挖掘一些具有明显成本优势、风险承受能力强的项目来降低非系统风险。因为项目成本越低，达到其盈亏平衡点的销售价格就越低，盈利能力越强，在行业经济萎靡的情况下，可降价空间越大.

房地产开发成本中，地价占有较高比重，因取得的时间、开发商实力背景等因素导致同一区位土地成本相差较大。如板块内的界龙股份、中路股份当年的该板块拿地成本仅为8-20万元/亩，而按照目前市场的行情，估值已经达到200万/亩，相较之下这些项目的风险承受能力非常大。当然不能说买下高价地块的开发企业没有成本概念，而是不同企业有不同的风险承受能力，在当前的市场环境下，国企背景的开发商要比民企承受风险的能力大得多,因此在风险把控时,要综合考虑企业和项目的风险承受能力。