乏长期疯涨的动力。如果非要说迪斯尼板块已存在房地产泡沫，我相信上海大部分地区都有房地产泡沫，讨论迪斯尼板块的房地产泡沫似乎没有意义。
因此，本报告将着力通过迪斯尼板块价值提升的动因分析，来揭示区域房地产发展的必然性和可持续性，现将区域房地产增值按其产生的原因分为以下几类： 1、经济增长型增值
从宏观角度分析，大型项目的建设促进城市客流增加，推动 城市实体经济增长，增加居民人均收入，为房地产价格提升奠定基础，据分析迪斯尼会产生1：8的GDP联动效应。
当区域经济发展发生变化，必然体现在投资规模的变化和消费需求的变化两个方面，具体表现为房地产生产性需求和消费性需求的变化，房地产需求的增加将在短期内对房地产价格和租金产生正面影响，另外，当经济增长率发生变化时，市场会调整对未来变化的预期，当这种预期发生变化时，即使租金并不发生变化，城市土地的价格也会发生急剧变动。
但长期条件下随着投资者和开发商的利益驱动，房地产供应量的增加会一定程度抑制价格的增长，即产生房地产的动态均衡，所以这类型的增长势头在后期会减弱，达到一种均衡状态。 2、外部投资型增值
房地产价格与配套、交通、繁华度、环境等区位条件相关，迪斯尼的建设无疑将会带动相关配套设施和交通条件的完善，极大提升区域价值。人们对这类因素的预期会在短期内体现在房价的变动上，正如世博会、虹桥交通枢纽、“大浦东”等建设项目。 3、用途转变型增值
土地利用空间形态的变化，会产生增值效应。土地用途确定的根本原因是土地的稀缺性和各种用途支付地租地价能力的差异性所致，一般地，对于商业、办公、住宅和工业用地，其支付地租的能力与市中心的距离呈（图7）所示，支付地租能力对距离敏感程度由大到小依次为商业、办公、住宅和工业。
川沙新镇目前主要以生物制药、彩印包装、工艺玩具等工业为主，由于迪斯尼的规划需要，宏观调控上政府有可能将原来周边的工业用地调整为商业用地，对于土地必然产生增值。同时根据城市用地空间配置理论，迪斯尼板块周边土地成本提高，像工业用地这样收益较差（支付地租能力弱）的行业在市场的作用下将退出竞争，支付地租能
力强的行业（住宅、商业等）将支配该土地用途，通过用途竞争推动该区域的土地价值。
图7 城市土地空间配置形态
4、持续稳定型增值
与其他大型项目不同，迪斯尼建成后将是后续运营的项目，能产生长期稳定收益，对区域价值的提升作用是持续的。一旦上海迪斯尼这一世界级旅游文化品牌建立，对在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等将产生持续影响。另外，本身作为提供短期旅游观光和度假用的房地产，如宾馆、酒店、度假村、别墅、招待所也会持续受益，特别是旅游高峰期，如黄金周、国定假日显得尤为明显。
持续型增值主要针对的是商业地产，从这一角度也说明了迪 斯尼概念对商业地产的长期影响要远大于住宅地产，基建住宅项目在建成后受益不大，该地区很有可能会因游客太多，导致交通负担过重，反而间接影响住宅成交，特别是之前提到的对高档别墅类住宅的影响，因为一般能买得起别墅的人群基本都拥有私家车，交通对他们来说并不是特别重要的考虑因素，只要靠近一些交通主干道就可以，往往更注意环境的舒适安静、空间的私密性。但商业地产不同，其极度依赖于区位聚集效益和繁华度。 （四）对整个上海房地产的影响
无疑，迪斯尼建设项目将推动迪斯尼板块房地产快速、持续地发展，但对未来整个上海市的房价影响几何，包括若干“专家”持否定意见，认为它是杯水车薪对上海市的房价影响不大，其论据大多是拿已建迪斯尼来类比。显然反对者对两者的差异缺乏认识。上海迪斯尼和已建迪斯尼项目有很大的不同：
其一：项目定位不同。已建迪斯尼只不过仅仅是一个个商业化运作的文化娱乐项目，而上海迪斯尼则是作为“国家战略”立项，是作为拉动万亿GDP的“火车头”来立项的。定位不同决定了投入、规模的差异。已有迪斯尼的建设基本上就是仅仅为项目本身而投入，周边大规模的配合投入很少。而上海迪斯尼，根据某些权威人士在媒体上的公开说法来看，为其周边的规划投入将达到千亿级。
其二：项目建设的主体不同。已建迪斯尼都是企业牵头，虽然上海迪斯尼的投资主体还未明确，但肯定是是政府牵头、国企牵头。国外私企追求的是短期效益，国家、国企考虑的是长期效益、整体效益。 其三：建设的方式不同。已有迪斯尼均是作为单独项目建设的，而上海迪斯尼则是以项目群的方式。已建迪斯尼的建设主体没有能力在周
边开展大规模的规划与建设，形成不了积聚效应。而依靠强势政党、强势政府，国企能够“集中人力、物力办大事”，周边的规划、基础建设必将会同步推进，一个上规模的商业中心形成指日可待。
迪斯尼对上海整体房地产究竟有多大的影响，关键还要看后续上海政府对迪斯尼区域规划、实际投入和实施力度。由于目前，上海建设“两个中心”的意见已经明确，同时受到世博会、“大浦东”、虹桥交通枢纽等重大利好的影响，很难确切地剥离出迪斯尼的贡献率，而且意义不大。
作为提供专业化服务的银行地产金融事业部，对房地产市场的分析要从宏观、中观、微观三个角度。从宏观角度上只要能大致把握宏观政策导向和市场动态即可，关键是要着眼于中观的区域细分市场、房地产特定板块，即使在宏观经济不利的大环境下能够研判出更具投资价值的市场，最终再聚集于微观的具体企业与项目中。 （五）关联企业
迪斯尼项目对于经济的整体影响是正面的，但是具体到各个行业，甚至同一个行业内部不同类型的公司，受益的顺序和程度不同。本报告仅分析因迪斯尼产生影响的房地产上下游企业，包括房地产开发企业、基建公司、建材企业、酒店消费企业等。
深长城
创业置业 中华企业 迪斯尼一期
界龙 张江高科 迪斯尼二期 运盛实业 莱茵置业
中路
中华企业
图6 迪斯尼一二期区位及受益企业区位
1、房地产相关企业
我们将因迪斯尼板块房地产而受益的公司，大致分为三类。具体的受益企业所拥有的资产分布如图6所示。
1)拥有房地产开发项目的公司，包括中华企业、张江高科、深长城、创兴置业、莱茵置业，和在近期土地市场上取得该区域出让地块的房地产开发企业，如上海象屿置业有限公司、上海浦东新区房地产综合服务有限公司。
拥有房地产开发项目的公司会直接受益于价格的上涨。
2)拥有工业、仓储、农业用地的公司：包括界龙实业、中路股份、申达股份、天宸股份、大西洋、运盛实业。
相较于拥有房地产开发项目的公司，此类拥有非商业开发型地块的公司，其拥有的土地，最终可能会被政府部门以动拆迁方式收回，企业不能自行开发，利益实现需经历中间环节，因而很难出现土地价值的爆发式增长。但也有像界龙实业有下属控股子公司专门进行房地产开发业务。
3)可能参与迪斯尼实际运营的公司，陆家嘴、外高桥或未知第三方。目前对于上述公司是否参股还未有确切消息。
表4 关联企业的资产信息
迪斯尼
中华企业：迪斯尼乐园开发的下一步将是南汇区的洋山国际深水港和临港新城，与迪斯尼乐园、浦东机场连成一片，作为上海地产龙头中华企业在此拥有几千亩的土地储备，当前活跃的迪斯尼概念股加起来的土地面积都不及中华企业一家。另外，中华企业的控股股东上海地产（集团）有限公司是上海国资委控股，借世博会和迪斯尼等契机，上海国资委的整合举动将带来地产公司较好的发展前景。专家认为，上海国资地产公司的整合、注入将有利于国资背景地产公司做大做强，从而提升公司价值。
张江高科:它是做高科技园区的，对他来说有两个利好，一个是上海世博会，第二个是迪斯尼乐园，它在离迪斯尼乐园不远的地段。张江高科除了地域卖点，还有创投概念。在高科技园区里靠租赁吸引了一大批高科技企业，高科技企业有类政府概念，他对创业信息掌握最全，相当于一个地方镇的政府，所以他经常参与一些高科技公司，占股或者注入资金，以后这些高科技公司一旦上市，它就相当于一个孵化器，一旦高科技公司上市就会产生很多的利润，所以张江高科这个企业不可小视。
界龙实业：建成后的迪斯尼北大门与界龙实业近300亩土地仅隔着一条迎宾大道，因此界龙实业被市场认为是“离迪斯尼最近的上市公司”。界龙实业在川沙拥有产权证明的土地面积为250亩，正在办理有关权证的土地面积约100余亩，若按拍卖地块收入70%分配给企业（还需计提所得税），土地资产增值较大。据悉，界龙当年的拿地成本仅为8万-20万元/亩，而按照目前市场的行情，估值已经达到200万/亩。
创兴置业：公司持有南汇地产开发商上海振龙房地产开发有限公司39.93%的股权并拟收购剩余股权，由上海振龙房地产有限公司开发的绿洲康城，总占地面积64.92公顷，其中一期别墅（绿洲康城·金帝豪苑）用地21.08公顷，二期公寓（绿洲康城·亲水湾）用地43.84公顷，公寓规划总建筑面积100万平方米，包括7万平米的商业步行街和5.3万平方米的超五星级国际商务休闲酒店，总住户超过7000户，入住人口超过3.5万人，公寓目前售价达21000元/平方米。同时，创兴置业还持有上海厦宫房地产开发公司97.35%股权。
深长城：在迪斯尼项目旁拥有商业地产，拥有上海张江镇“长城·中环墅”项目，以及南汇区惠南镇“澜溪岸城”项目。
中路股份：公司有两个厂房坐落在迪斯尼项目地址的附近， 一块是南六公路818号，占地面积564多亩，一块是南六公路888号,占地面积130多亩。两块都是工业用地，购入均价在11万元／亩，如果是按照目前市场200万每亩的估价，上述中路股份近700亩土地的潜在价值将在14亿元，去除土地出让金、拆迁成本等因素，公司潜在收益也在8亿元左右。曾在财报中最早披露迪斯尼概念的中路股份，国庆后股价升幅超过30%。
陆家嘴：作为上海集世博会、金融中心和迪斯尼等概念于一身的标杆，陆家嘴今年将迎来竣工高峰期，租金收入有望获得加速增长，
上海迪斯尼板块房地产专题研究报告
