11月4日上午，浦东新区川沙新市镇A08-03住宅地块开拍，上海象屿置业有限公司最终以11.9亿元拿下该地块，溢价264%。该住宅地块出让面积为56570平方米，容积率不大于1.5。折算下来，楼板价达1.4万元/平方米。而易居中国CRIC系统数据显示，川沙板块目前在售的项目中，价格普遍位于12000元/平方米左右，其中较高的如鼎鑫名流苑，达到15000元/平方米，较低的主力在售楼盘天和湖滨花园成交均价为8600元/平方米。A08-03住宅地块和上海迪斯尼乐园核心方位尚有3公里的距离，但自挂牌起就受\迪斯尼效应\辐射\而备受关注，报价也水涨船高。1.4万元/平方米是有些偏高了，川沙这个区域已属外郊环间，目前的价格已超过此环线均价三四成。现在已经是面粉贵过面包了，加上开发成本，开发商要想保本的话，未来的售楼价可能要达到2万元/平方米，这相当于现在上海中心城区的房价。
同时拍卖的还有浦东新区川沙新市镇B03-13A商业地块，东至规划停车场、南至欧洲苑小区、西至妙境路、北至公共通道,可建面积3056平方米,距迪斯尼项目核心区有6公里左右。最后上海浦东新区房地产综合服务有限公司以高出底价4.27倍的4950万元夺得，据估算,成交价相比底价溢价427%，楼板价也高达2万元/平方米。 2、一手房市场
目前，川沙区域“迪斯尼地块”周边在售楼盘有绿洲康城亲水湾、鼎鑫名流苑、御景豪园、绿地香颂等（如图4），已推出19个新盘。之前，川沙一直表现为浦东房价的洼地，但最近在迪斯尼概念促动下，楼盘的价格都开始不同程度地浮动。
图4 上海迪斯尼板块新房区位
11月份，该区域新房均价14357元/平方米，增长9.6%。鼎鑫名流苑、墅外、绿地香颂、御景豪园的均价都超1.5万元/平方米。同样对比本月上海各环线新建商品房价格（图6）中外郊环价格，我们看到迪斯尼板块的均价要高出三成左右。据预测未来“迪斯尼概念”的楼盘可能还有20%的涨幅，均价在1.5万元—1.6万元左右。
图5 11月份上海迪斯尼板块新建商品房价格走势
图6 11月份上海各环线新建商品房价格
从新房数据列表（表2）可以看出，上海迪斯尼板块新房价格在利好消息的影响下涨幅显着。鼎鑫名流苑于10月10日在中心景观推出该楼盘最后一批小房型现房，均价已上涨至14800元/平米，与08
年3月首次开盘的11580元/平方米相比，涨幅为23%，目前销售均价为20000元/平方米，与去年相比涨幅高达73%。
在调研中发现，在迪斯尼概念的推动下，除了商品住宅出现涨幅之外，最大的获益者却是在此轮上海楼市涨幅中并不瞩目的酒店公寓等投资型项目。位于浦东新区惠南镇政府附近的新港美丽园大酒店，由于临近迪斯尼项目，又是上海目前唯一四星标准纯产权酒店，售楼处工作人员告诉记者，目前来预订的购房者已经非常多了，目前均价为15000元/平方米。
迪斯尼带来的超高人气以及便捷的交通带来了不少小房型的普通购房者，但对于别墅这类高端商品房形成一定阻力，分析其原因主要是由于别墅住客还是喜欢“安静的生活范围”。因此， 像御景豪园这样的小区，他们主要都是185平米的复式房源，现在这个小区的房价已经从今年5月的均价11000元/平米涨到了17000元/平米，不少客人有逢高抛出套现的打算。
表2 迪斯尼板块新房数据
项序目号 名称 1 东郊半岛别墅 2 莱茵美墅 地点 开发商 建筑类型 独栋别墅（毛坯） 销售日期 价格（元/平方米） 销售日期 2009-11-8 于浦东区上海红蜻川南奉公蜓置业有路近A1限公司 高速（外环以外） 浦东区南莱茵置业 六公路567弄（外环以外） 价格（元/平方米） 50000- 55000 独栋别 墅、双拼别墅、联排别墅、叠加别（毛坯） 2009-10-15 3 金领浦东区浦上海天歌东新区川置业有限小高层、2008-1多层、别1 9500（小2009-12高层） -02 22000-27000（独幢）；15000-19000（双拼） 14700（小高国际 沙路公司 1666号（外环以外） 墅（毛坯） 4 5 6 绿洲康城亲水湾 鼎鑫名流苑 墅外 浦东区康上海振龙桥路房地产有1388号限公司 （中外环间） 小高层 2009-8多层 高-29 层(精装修) 15000 层）；20000（叠加）；26000（双拼） 2009-11 21000 川周路8682弄（外环以外） 浦东区浦东川周公路2826号（外环以外） 浦东区杨高南路秀沿路（外环以外） 浦东区川沙华夏二路350弄（外环以外） 浦东区南六公路399号（外环以外） 浦东区秀沿西路上海浦东古树名木文化发展有限公司 上海日扬房地产有限公司 11-13层小高层（毛坯） 小高层（精装修） 2008-3 11580 2009-10 20000 2009-2 12000 2009-12 20000元 7 8 绿地香颂 御景豪园 艺泰安邦 绿地康林置业有限公司 上海光大房地产有限公司 联排别墅（毛坯） 2009-9-4 16000 2009-11-26 17600 多层 小2009-2高层（毛-11 坯） 11000-12000 2009-10-9 17000 9 上海刚泰置业有限公司 多层、小2009-1高层、高1-05 层、别墅（毛坯） 小高层, 别墅（毛13000 2009-11-24 17000 10 保利上海保利建壅房地 2009-11-7 15000-20000林语溪 11 绿地东上海(海富城市花12园) 12 华钜御庭 68弄（中产有限公外环间） 司 浦东区秀浦路788弄 （外环-郊环） 上海海富房地产开发有限公司 坯） 元（小高层） 2009-9-12 14000- 16000 高层（毛2008-3 11000-1坯） 2000 13 新港美丽园大酒店 14 绿地金色水岸 浦东区拱极路2368弄29支弄（外环以外） 浦东区川南奉公路6105—6115号（距迪斯尼9公里，外环以外） 浦东区周浦镇韵浦路167号（外环以外） 上海颐和置业有限公司 高层（毛2009-4坯） -15 7000 2009-12-11 13000 上海小元房地产开发有限公司（弘基地产） 小高层酒店式公寓 2009-11-9 14000 2009-12-2 15000 上海和威房地产有限公司 （绿地集团） 小高层、2009-4多层（毛-15 坯） 8700 2009-10-22 15000元 3、二手房市场
安居客的数据显示，具备“迪斯尼概念”的二手房房价，从今年3月至10月共涨了30%，其中热门的三大小区是城西小区、妙栏小区
及界龙新世纪公寓。目前迪斯尼次新二手住宅均价在13000元/平方米以上，超出类似区位价格的三～四成。
位于华夏路附近的和憬家园原先二手房的价格一直在11000元左右，而目前，因为迪斯尼概念，这个小区的房价已经涨到了12000元。同样的情况也出现在东方城市绿洲，半年不到的时间内，这个小区的房价已经从之前的9000元涨到了如今的13500元，而即便是这样的一个涨幅，不少购房者仍然趋之若鹜。据悉，目前该小区88平米的两房房型已经基本买不到了。
表3 11月份迪斯尼板块二手房数据
（三）对板块房地产的影响
迪斯尼概念掀起了上海迪斯尼板块的热潮，提升了该区域价值，带动周边地价、房价上涨，无论是土地、一手房、二手房市场都涨幅显着，明显高于其它可比区位。从短期效果看，出现了迪斯尼板块房价的坚挺。
本报告旨在研究该区域是否有投资价值，因此，关键还在于分析迪斯尼对区域房地产中长期的影响，我们认为该区域房地产市场的发展具有必然性和可持续性。
从长期上看，虽然不少人士认为迪斯尼乐园还未进入实质建设阶段,周边的地价房价就如此飙升,担心前期过多地透支未来的溢价空间，存在房地产泡沫。我们认为无需过虑，因为所谓的溢价透支是建立在对未来的预期基础上，资本市场无论是股市还是楼市都会受到未来预期的强烈影响，只要有向好的预期就存在透支，关键是未来的预期如果合理并能落到实处，这些溢价会被正常消化，不会形成资产泡沫。上海迪斯尼项目占尽天时地利人和，各方面资源都是得天独厚的，我们有理由相信它良好的发展前景。另一方面，关于上海房地产泡沫的争议一直都不绝于耳，房地产泡沫一般是通过价格泡沫、房屋空置泡沫、房地产投资泡沫的形式表现，目前反对者主要看到的是价格的飙升，但泡沫形成另一大条件是指长期的价格虚长，当前我们只是看到短期的价格增长，而且我认为该区域房价会长期稳定的增长，但缺
上海迪斯尼板块房地产专题研究报告
