发商、旅游企业，大家均看好未来中国的旅游房地产市场。香港合生创展在天津宝坻营造1 5平方公里的“珠江温泉城”，昆明鼎业集团在丽江束河走出新的“茶马古道”，新希望集团入主广西桂林，在遇龙河畔修建民俗民居小别墅一条街。 （三）相关案例分析
房地产板块的崛起除了产业规划、区域政策等因素外，常常得益于某个大型知名成功项目的开发以及众多楼盘的溢出效应。这里主要列举了香港迪斯尼、中国上海2010年世博会和上海浦东金桥板块开发三个案例，通过提炼出它们与上海迪斯尼的共性与差异，我们不难预见到上海迪斯尼将为房地产市场带来的驱动效益。 1、香港迪斯尼
1999年10月，华特迪斯尼公司与香港特区政府就兴建香港迪斯尼乐园达成协议，合伙成立香港国际主题公园有限公司，在大屿山竹篙湾发展包括香港迪斯尼乐园第一期的香港迪斯尼乐园度假区。 2003年1月12日，香港迪斯尼乐园正式动工，截至2007年，香港政府对乐园的投入已经达230亿港元。2005年9月12日正式开放。香港迪斯尼对经济具有明显的拉动作用。
（1）带热周边楼市。
从房地产市场来看，落户大屿山的香港迪斯尼带动了周边楼市的交易。以东涌区为例，2004年东涌全年有845笔二手房交易，但去年到7月份，东涌已经成交1054笔交易，升幅达到25％。除了买卖市场发展迅速以外，该区的房屋租赁市场亦大幅上升。因为迪斯尼乐园的落成， 彰显香港的国际城市地位， 会吸引大批海外员工来港居住，长远来看可以带动香港豪宅的买卖以及租赁市场。
美联集团的资料显示，2008年年底前四大发展商在东涌及愉景湾周边推出的2000套“迪斯尼概念盘”面市，包括九龙仓的深井碧堤半岛3期800套，香港兴业的东涌蓝天海岸2期801套及愉景湾海澄畔6-10座532套，长江实业的映湾园150套。当地房价水涨船高，一夜飚升。
（2）相关的酒店业的行情水涨船高。 “ 十一” 被捧为超级黄金周之后， 由于香港迪斯尼的效应， 不少四星级酒店在9 月和1 0 月的房价将有3 0 ％ -1 0 0 ％ 的涨幅，入住率也达到9 0 ％ 以上，甚至爆满，在假期特别是旅游旺季，常会出现供不应求的现象。
（3）零售业受益颇丰
标有迪斯尼标签的商品普遍比非品牌商品贵出许多，一只米老鼠玩具价格至少在8 0 港元以上， 而一只米奇手提包的价格则在4 0 0港元左右，印有米老鼠图案的各种记事本、手机链等小附件目前销售最好。周生生、周大福等珠宝商亦不甘落后， 香港迪斯尼在全球迪斯尼中开设首家珠宝店， 出售迪斯尼卡通珠宝。
按照香港政府的预计，虽然兴建香港迪斯尼乐园耗资大概2 0 0 多亿港元， 但比较保守的预估4 0 年后除了直接的收益以外， 迪斯尼乐园还能够提供就业机会， 迪斯尼乐园建设期间， 就提供了14000 — 15000 个就业机会。这对解决香港结构性失业问题是有很大帮助的。另外，慕名前来香港迪斯尼乐园游玩的中国内地以及东南亚的民众除了游览迪斯尼主题公园以外，一定还会到香港其他地方游览购物，此举必然会刺激香港旅游业的发展，并进而促进香港经济的发展， 特别是未来粤港澳旅游资源的整合很可能会围绕香港迪斯尼乐园来进行。
香港特区财司司长唐英年表示，迪斯尼乐园在工程进行期间创造了11400个就业机会，扩展工程完成以后将创造18000个职位。在开幕之后的40年里将为香港带来1480亿港元的收入。这对于高失业率的香港来说无异于一剂强心针。
按照香港的经验，迪斯尼项目影响最大的是酒店娱乐业，其次是零售，尤其是珠宝业，接下来依次是商业地产、基建和交通运输，这些行业启动的时间不尽相同。从迪斯尼签约到开园营业，一般要持续4年以上的时间。从签约开始，应该是建筑商最为受益；在建设过程中迪斯尼的零售业务会在内地大规模开展，这其中主要涉及到授权经销商和制造商，消费领先于旅游启动；在开园前1年左右，旅游酒店餐饮类的投资将开始表现；在开园后，则是交通运输开始受益。因此受迪斯尼概念影响，地产基建会先行受益、旅游酒店后发力、交通运输受益不明显。
但是香港迪斯尼比较特殊，香港迪斯尼在协议签订后采用填海的方式进行修建，因此并没有整体利好香港地产。
上海迪斯尼与香港迪斯尼有较大的不同点。除了园区规划现在未知外，预计主要设施项目没有太大的变化，上海迪斯尼项目占地面积更大，未来接纳的游客数量可能更多，由此酒店、交通和百货零售业等行业将明显受益。上海迪斯尼无论是旅游人数的规模还是对当地经济的影响都相当巨大，这种影响可能超过香港。 2、2010年中国上海世博会
世博会对上海当年GDP增长的拉动约为5%，对长三角地区投资的拉动将超过50%，将7000万人次分为长三角内、长三角外及境外三类游客，保守计算消费规模也可达到1880亿元。而其投资思路演绎分为3个阶段：筹办效应、举办效益和后续效益，分别拉动投资、消费以及品牌、新技术，目前已经到了举办效应预期升温的阶段，因此商业、旅游酒店、餐饮服务、物流业等第三产业将成为上海板块中的亮点。
通过对比不难发现，在迪斯尼概念第一节点的投资机会结束后，其后期的亮点也正在商业、旅游及餐饮等领域，二者几乎完全重叠。从房地产市场来看，与奥运会及世博会对住宅的短期效应不同，迪斯尼的落户对市场具备长期效应，周边配套设施也必将逐步成熟，对当地住宅特别是酒店业将产生长期的利好作用。 3、上海浦东金桥开发板块
上海浦东金桥开发板块是上海房地产区域板块发展较成功、影响力较大的板块。金桥板块位于浦东中东部地区，是浦东开发较早的区域，尽管离浦东中心区域较远，但金桥板块的整体生活配套、小区规划较为完善，属于浦东比较繁华的区域。近年，随着金桥出口加工区产业规模的不断扩大，板块有东移的趋势，目前已经形成以曹路镇为主的东金桥板块，适合自住需求。
在上个世纪90年代初，金桥板块还比较落后，道路交通状况较差，也没有规模较大的居民聚集区。但是随着本区域境内的金桥出口加工区的落实，市政府加强了对金桥区域的开发建设，区域内的房地产业也得到蓬勃的发展。金桥出口加工区汇集了大量高新技术行业和三资企业，许多在此工作的“新上海人”选择在金桥买房居住，部分在外高桥保税区工作的人也成为该区域购房主力。
如今金桥板块已经成为居民聚集区，人气较旺。区域内有20多条公交线路，可方便到达陆家嘴等市中心区域。在建的轨道交通6号线，预计2007年底建成通车，与外环线、A20高速、规划中的12号线等织就一张立体交通网，届时将为出行带来很大的方便。板块周边的配套设施比较成熟，银行、超市、医院、邮局等配套齐全，拥有易初莲花、家乐福、好美家、金桥地段医院、在建中的东方医院分院等；教育资源也较丰富，有金桥幼儿园、福山双语小学、龚路幼儿园、明达小学、龚路中心小学、长岛中学等，尤其是金桥大学城内有上海杉达学院、第二工业大学、上海金融学院、复旦大学网络学院等高等学府，是新兴的“浦东智力中心 ”。
金桥开发案例表明正确的政策引导对房地产区域板块的重要影响，开发区在政府的推动下，随着板块内配套、交通、环境的逐渐完善，自然会吸引房地产的生产性需求和消费性需求，形成区域房地产市场的价值提升，迪斯尼作为拉动万亿GDP的“火车头”项目，站在国家战略的高度，对上海迪斯尼板块的影响可见一斑。 三、上海迪斯尼板块分析 （一）区域特征
上海迪斯尼建设项目位于上海市浦东新区川沙新镇。“大浦东”将是上海未来经济发展的重头戏，将成为未来上海经济发展重要的增长点。按照新的城市发展规划，上海市政府将着手建设川沙新城（功能区域）。规划范围包括原川沙集镇及浦东运河以东、川杨河以南、川南奉公路以西、迎宾大道以北地块，用地面积20.4平方公里。川沙新城是外环线以外地区的核心城区，以旅游服务、临空服务配套和历史文化为特色，人口规模约在30万人。
图2 川沙新市镇规划图
川沙新城水陆空交通配套，运价结构合理，东距浦东国际机场6公里，市、区级几条快速干道（迎宾大道、华东路、川沙路、华夏路及规划中的磁悬浮铁路）纵横穿越腹地，直接和沪杭、沪宁高速公路连接。地铁2号线向东延伸段(在建中)拉近了川沙与上海市中心的距离，川沙市民出行愈加便捷。该地区的配套设施齐全，目前有各类学校30多所，宾馆8家，医院10家，金融机构30多家，公交线路48条。川沙历史悠久，人杰地灵，是一代名人宋庆龄、黄炎培的故乡，文渊深厚。
图3 目前川沙地块周边配套设施
建成后的川沙新城将发挥出对浦东近400平方公里内的物流、信息、人才的聚集发散效应，对整个周边区域的经济也会起到带动示范作用,川沙新城的区位优势体现在:
1、距浦东国际机场仅6㎞，看得见飞机听不到噪音；
2、距南浦大桥、杨浦大桥、卢浦大桥和徐浦大桥各约20㎞，快速干道连接浦西；
3、距外高桥港口27㎞，距洋山港东海大桥30㎞，大型集装箱运输通畅便捷；
4、距张江高科技园区15㎞，金桥出口加工区15㎞，距金桥出口加工区海关监管区(王桥工业区)3㎞，处于上述两园区有效辐射区域；
5、与新城区一路之隔，川沙城区完备的各类配套设施，为园区提供各方面的报务保障；
6、区内主干道川沙路直接连通A1迎宾大道，并可通过A20外环线、远东大道、龙东大道等骨干道路对外辐射，四通八达；
7、公共客运交通方便，多条公交线路通过园区；
在半径15KM范围内塑料、机械、印刷包装等通用产业发达，地区产业住手和为业配套能力极强。
经过改革开放的发展，川沙诞生了中国第一家村级企业上市公司一界龙股份有限公司，形成了一批以房地产、生物制药、彩印包装、工艺玩具为主的亿元企业群。川沙未来的产业导向是发展低能耗、无污染、技术密集型，以航空运输为资源配置手段，面向国内国际两个市场的临空产业。随着地区面积的扩大和国际空港二期工程的实施，使航空运输服务和拓展城市功能的第三产业蕴含了巨大的市场。 （二）市场调研
迪斯尼项目的实施，将带来当地经济繁荣，最显着的效应，就是在品牌效应和配套建设预期下，当地地价、房价的暴涨。
据统计，自从迪斯尼可能落地的消息传出后，川沙的土地价格便直线上涨了10多倍，房价在2-3年间从2000-3000元/平方米上涨到现在的13000元/平方米，涨幅在300%以上。而同期全市房价平均涨幅仅为78%。 1、土地市场
土地市场的价格是房地产市场价格的先行指标，对于开发商来说，土地的预期值永远着眼于未来市场态势。
川沙的房地产市场包括土地价格一直以来是滞后于浦东其它地区，但随着近期迪斯尼消息的甚嚣尘上，加之前9个月间川沙板块始终没有土地供应，受惠于未来后市预期利好，土地市场的热度持续高涨。
上海规划及土地资源局官方网站数据显示，从2005年初至今近5年时间，川沙区域的土地供应总共仅7幅，几近停滞状态。除了
“A08-03”这幅住宅用地外，其余六幅均为工业或商业等配套用地。相比于住宅用地，附近商业用地拥有更高的开发价值。在整个2008年没有任何土地新增出让之后，今年川沙区域已经通过出让三幅工业及商业用地试探市场，均获得市场的追捧，尤其是浦东新区川沙新市镇“B03-13A”商业地块。
上海迪斯尼板块房地产专题研究报告
