居住小区配建停车场土地权属管理中存在的问题及对策分
析 ——以辽宁省大连市为例
文/大连市自然资源事务服务中心 于 振大连市天石不动产评估有限公司 杨雅茜 【期刊名称】国土资源 【年(卷),期】2024(000)001 【总页数】2
随着我国社会经济的全面快速发展，居民生活水平稳步提升，机动车在家庭的普及也逐年递增，但机动车停车泊位的供需矛盾日益突出，“停车难，停车乱”已成为现今各大城市亟待解决的难题。以辽宁省大连市为例，近两年因居住小区停车问题引起的纠纷频发，甚至多次出现上百辆汽车堵住停车场入口并蔓延拥堵城市道路情况发生，其纠纷根源主要由居住小区配建停车场不提供服务，停车位只售不租问题导致。本文从居住小区配建停车场（位）土地权属的管理问题出发，对停车位是否可售进行探讨。
居住小区配建停车场性质及权属
按照国家《停车场建设和管理暂行规定》有关解释，停车场按照服务对象不同分为专用停车场和公共停车场。专用停车场是指主要供本单位车辆停放的场所和私人停车场所，此类停车场权属是确定的，使用上可以不对外；公共停车场是指主要为社会车辆提供服务的停车场所，停车场的性质是明确的，但停车场的权属并不确定。曼昆的《经济学原理》中对公共品的解释是比较清晰的，公共停车场显然属于具有竞争性但不具有排他性的公共品，大家都可以消费，但一个人消费又会影响到其他人消费量，这类公共品又被称为公共资源，例如水资源，水厂是不可以控制价格及使用对象的。由于共资源的外部效应会带来过
度消费，所以此类商品必须政府进行管理，对外部效应加以纠正，也正因此，为了保障公共停车场的供给量及使用效率，各地政府会制定公共停车场建设计划鼓励新增公共停车场，同时会成立相应的管理机构进行管理。
居住小区配建停车位是建设项目详细规划阶段的强制性内容，必须按照一定的配比规划车位数量，在政府的土地使用批复文件中会对配建停车场的土地供给方式及使用性质进行明确。经查阅，大连市居住小区配建停车场大部分明确为公共停车场，停车场用地以划拨方式或免收土地出让金方式供给，专用停车场以出让方式供地并收取土地出让金，利用地下人防工程建设的停车场均明确为公共停车场。由此可见，政府对居住小区配建公共停车场是进行鼓励并予以补助的，本着“谁建设谁收益”的原则建设完毕的停车场权属归建设者所有，但不影响停车场的公共性质，只决定停车场经营收入归属。
业主共有的停车位是规划之外占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，针对该类停车位的使用《物业管理条例》明确为：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”
停车场权属与停车场性质的混淆，往往是造成停车场管理混乱的根本原因，公共停车场性质是依据政府用地及规划文件确定的，但无论权属归谁，公共停车场均应按照物价部门规定的停车场收费标准为社会车辆提供服务。
居住小区配建停车场管理中存在的问题
居住小区配建停车场只售不租是引发停车场管理矛盾的核心问题，以大连市为例，多数居住小区配建停车场为公共停车场，但采取只售不租等形式逼迫业主
购买停车位才可使用，不为社会车辆（包括小区业主）提供公共服务。停车位出售带来的收益是巨大的，每个车位出售价格在15万至25万不等，这是造成停车场所有者不愿提供公共服务的主要原因。
2016年初，大连市政府出台的《大连市人民政府办公厅关于规范管理居住小区配建停车场出售、出租行为的通知》（有效期二年）规定补交土地出让金的居住小区配建停车场，可出售停车位；《大连市停车位登记暂行办法》（有效期二年）规定“停车位可作为基本单元予以权属登记，单独发放不动产权利证书，登记用途为停车位，使用年限标记土地出让年限，面积标记套内建筑面积。”上述文件对可售停车场进行了说明规范，允许房地产开发企业缴纳地下停车场土地出让金后对停车位进行出售，并为买受人单独办理停车位产权，为小区配套建设停车场的非法出售提供了依据。该办法显然与公共停车场使用性质相悖，与公共停车场为公共提供服务的宗旨相违背，导致了停车场所有者拒绝提供公共服务，哄抬停车位价格，同时会因无法限制买卖停车位数量而造成炒卖停车位情况。规划中配建的地下停车场是不计入容积率的，单方面补交土地出让金改变配建公共停车场使用性质也是不妥当的。
2016年8月，住建部和国土资源部联合下发的《关于进一步完善城市停车场规划建设和用地政策的通知》第十六款明确“停车场建设用地使用权可以整体转让和转租，不得分割转让和转租”由此可见，从土地权属角度出发，小区配建的停车场可以整体办理产权，但停车位不可单独办理产权，停车位出售是不符合停车场使用管理的，也是缺乏法律依据的。
提高居住小区配建停车场管理的对策及建议
公共停车场不按规定使用，一方面造成公共资源闲置浪费，一方面造成居住小
居住小区配建停车场土地权属管理中存在的问题及对策分析——以辽
