小商品城定位及规划
设计建议报告
第一部分：项目整体定位 ............................................................................................................... 2
一、项目定位分析 ................................................................................................................... 2
1、项目整体经营主题定位 ............................................................................................. 2
2、项目业态组合和经营品种定位 ................................................................................. 3 3、项目商圈半径定位 ..................................................................................................... 6 4、目标消费群体定位 ..................................................................................................... 8 5、项目经营定位SWOT分析 ......................................................................................... 9 二、项目定位各业态经营规模确定及规划依据 ................................................................. 12
1、规划依据 ................................................................................................................... 12
2、本项目各业态经营规模确定 ................................................................................... 37 3、项目业态规划总面积 ............................................................................................... 38
三、项目经营评估及整体经营风险分析 ............................................................................. 38
1、项目定位招商初步情况评估 ................................................................................... 38
2、项目定位销售初步情况评估 ................................................................................... 49 3、项目定位经营平台及整体经营风险分析 ............................................................... 53
第二部分：项目的建筑规划与装修设计建议 ............................................................................. 56
一、项目整体规划布局建议 ................................................................................................. 56
1、项目整体布局及技术指标 ....................................................................................... 56
2、各经营配套设施的规划建议 ................................................................................... 59 3、前广场设置建议 ....................................................................................................... 59 二、项目建筑形式及室内装修设计建议 ............................................................................. 60
1、项目建筑形式 ........................................................................................................... 60
2、外部装修设计建议 ................................................................................................... 62 3、室内装饰设计建议 ................................................................................................... 64
第三部分：项目初步售价收益预测 ............................................................................................. 69
一、销售均价制定原则 ......................................................................................................... 69 二、价格参照体系 ................................................................................................................. 69
1、B1地块价格参照体系 .............................................................................................. 69
2、B2地块价格参照体系 .............................................................................................. 73 三、地块项目售价收益预测 ................................................................................................. 77
1、B1地块售价收益预测 .............................................................................................. 77 2、B2地块售价收益预测 .............................................................................................. 78 3、项目整体售价收益 ................................................................................................... 78
第一部分：项目整体定位
一、项目定位分析 1、项目整体经营主题定位
赣中地区规模最大，集小商品、服装鞋包为一体的
现代化一站式采购市场
定位说明：本项目主要立足吉安本地消费市场，待市场经营成熟以后，在
推广到位、配套完善、商品竞争力优势明显的情况下，可辐射到周边接壤县市。
根据对吉安市市场调研显示，目前吉安市小商品批发市场主要经营日杂、日化、小五金、小电器、小食品和针织几大品类，精品饰品、工艺品、玩具、文体、婴幼儿用品、钟表眼镜、茶叶、酒店用品等品类规模偏小或缺失，无法
满足下游商户一站式采购需求，导致下游经营户辗转南昌、浙江、广东等地进货，既增加了商户进货时间和交通住宿成本，同时造成了本地批发市场生意机会的流失。本项目旨在打造赣中地区一站式小商品采购市场，通过完善市场经营业态、丰富各经营小类，解决下游客户进货时间长、成本高的问题，同时巩固并壮大本地批发市场生意机会。
根据对江西省同类地级市调研显示，各地小商品批发市场均为批零兼营性质。本项目定位批零兼营模式，既可满足市区及下辖县市经营户进货采购，同时满足市区居民日常消费需求。即：
——批发一站式——项目将通过引进各地实力经营商户，以“品种全、价格低、质量好、采购便捷、售后服务到位”为主要竞争力，满足赣中地区小商品类经营户的“一站式”批发采购需求。
——购物一站式——项目地处吉安市青原区，凭借便利的交通条件，以及随着周边住宅区开发及入驻，项目建成后，将以经营环境好、品种齐全、价格便宜等优势来吸引项目周边及市区居民、学生、外来打工者零售采购，打造吉安市小商品 “一站式”购物场所。
2、项目业态组合和经营品种定位 1）业态组合定位
小商品+服装+鞋包+摩托、电动车及配件
2）各业态经营品种定位 ? 小商品
杯壶、餐具、一次性用品、厨房用品（锅、刀、碗、厨房用具 筷子等） 清规用具 日杂 清洁用具 浴室用具 雨具 一次性生活用品 日化 家居清洁用品 衣架、衣刷、烫衣板等 拖把、垃圾桶、盆桶、门垫 镜子、梳子、沐浴球、挂钩等 雨衣、雨伞 一次性杯子、塑料袋等 家居清洁用品（洗洁精、清洁剂、洗衣粉等） 个人清洁用品 纸品 化妆品 洗发水、沐浴露、牙膏、牙刷等 纸巾、尿布、妇女卫生用品 美发用品（摩丝、染发霜等）化装品（洗面乳、润唇膏、香水等） 电器附件 工具类 小五金 五金配件 家庭防护 日用小电器 小电器 厨用电器 家电类 休闲零食 开关、插座、灯泡等 电钻、螺丝刀、扳手、钳子等 螺丝、钉子等 锁 电话、吹风筒、小电扇等 电饭锅、电磁炉等 电视、DVD机、音响等 饼干、薯片、糕点、蛋糕、糖果、蜜饯、肉干、核果、果冻等 小食品 冲调食品 保健品 其他 干货 咖啡、方便面、奶粉、麦片等 保健补品、营养品 进口食品、有机食品、地方特产 南北干货系列、坚果系列、海鲜珍品系列、山珍系列、干货调料 调料 茶叶 野生食用菌系列 各类调味品 乌龙茶系列、绿茶系列、普洱茶系列、黑茶系列、白茶系列、红茶系列、保健茶系列 茶叶茶具 紫砂茶具，竹木茶具，玻璃茶具，不锈钢茶具，陶土茶具 茶具，瓷器茶具、根雕等 喜庆用品 陶瓷品 花艺 工艺礼品 相框画框 文物古玩 珠宝玉器 相框、画框 字画、古董等 珠宝、玉器 灯笼、中国结、对联、请柬等 艺术(陈列)陶瓷等 干花、花瓶 玻璃制品 水族 服装配饰 精品饰品 首饰、头饰 毛绒玩具 电动玩具 玩具 塑料玩具 童车 体育用品 文体用品 办公文具 学生文具 钟表 钟表眼镜 眼镜 床上用品 内衣 针织品 睡衣 毛巾 袜子 窗帘 窗帘布艺 布艺 婴儿日用品 水晶球、玻璃杯等 鱼缸、水草等 手机链、领带、丝巾、围巾、帽子、手套等 胸花、发夹、太阳镜等 公仔、布娃娃等 四驱车、遥控车、遥控飞机等 模仿玩具、卡通模型 电动摩托、脚踏儿童单车 球类、拍类、健身器材、其他 文件夹、文件袋、订书机等 本子、笔、小黑板、笔盒等 时钟、手表 近视镜、太阳镜、防护镜 被子、枕头、席子、蚊帐等 文胸、内裤 睡衣 毛巾 袜子 窗帘 布匹、布艺 口水围，颈围，围兜、奶瓶、奶嘴、背带、尿布、 浴巾 童装及婴幼儿婴儿床上用品 用品 婴儿食品系列 童装、婴儿装系列 头眼面部防护用品、护手部防护用品、呼吸防护用品、护体防护用品、防劳保用品 足部防护用品、高空安全防护用品、消防器材 洗发水、沐浴露、洗手液、肥皂液、净化剂、清洁剂、空气净化、樟脑、酒店用品 牙膏和牙刷、拖鞋、梳子、卫生纸等 奶粉、米粉、葡萄糖、氨基酸等 睡床、摇篮、推车、婴儿被、蚊帐、枕头
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