由于本案所处地理环境、既不靠府南河边，又不与干道相邻，再则，与雅典国际社区、锦江花园城、南岸一家相伴，这几个楼盘的地理位置较为优越、社会的认同度较高，从这一方面看，本案的地理位置处于下风。 B、外围环境
本案是处于旧城中心，周边的旧城形象还不能及时改变，二者新旧对比的反差很大，对本案的存在着一定的负面影响。 C、楼间距较小
从总平上看，本案的楼距较小，视觉上感觉较密，如果不能在期房阶段尽快完成销售，那么，随着楼房的竣工，这种影响将更加明显和突出。
D、竞争楼盘较多
本案周边楼盘众多，加“雅典国际社区”、“新锦江花园”、“鸿禧花园”、“莱茵河畔”等，它们各有特点，各有各的客户群体，其中“雅典国际社区”因其形象好、定位高、宣传到位、开发较早，在该区域客户中拥有较佳的形象和较稳定的客户群体，目前属于一枝独秀，而其他几个楼盘的客户群体特征性多多少少与本案的客户群体相关，竞争应该是相当激烈的，故后期的宣传包装中，应把这几个楼盘作为对比，避其锋芒，击其软肋。 五、目标客户分析
为更好的为本案找准目标客户群体，分析其购买动机，针对性的开发出他们所需的住宅，特分析如下：
1、 改变居住环境的二次置业者
A、 区域内居住小区和单位职工宿舍区较多。有二次置业需求者较多。目的为改善居住环境，提高生活品质。 B、 某单位效益好但居住环境差。 C、 客户对本区域情况较熟悉。 2、单身族或年轻夫妇 A、以事业为重。 B、希望有个人空间 C、月收入在4000元左右者 3、都市白领族 A、30-40岁之间
B、事业上小有成就 C、白领层或小公司经营者
D、置业要求“个性化”及工作、生活的便利度 4、买给父母
5、用于投资者—意识到房地产的增值性 六、推广建议 A、开盘时间建议，
由于本案的预售许可证12月才能办理完毕，如10月中旬大规模的广告推出稍嫌太早，因为开盘期积累的客户，迟迟不能签定正式合同，一方面对其的信心的打击较大，另一方面其他楼盘的竞争不确定性增多，从而影响开盘销售效果。
建议将开盘日定在取得销售许可证前10天（或一周），进行房号接受由于预定，推出众多的优惠措施 ，同时加强广告宣传力度，在报纸、电视、广播等媒体上大力宣传，推出一系列的活动，让这一时段上的购房客户的目光都集中在本案上来。此前，可做现场看板、路牌等包装引导工作，累积一定数量的意向性客户。 B、销售控制建议
为达到开盘前后销售的良好状况，应对各种套型有所分配、结合宣传内容和客户的具体情况，建议推出的套型面积不宜过大或在总平中所处的位置较好，宜给第一批客户传递出“物廉价优”的信息，从而带动后期的销售。 C、装修标准菜单式服务
现本案的装修标准为全清水，较符合当前的趋势，但更好的服务于客户，创造出全新的生活氛围，另外也便于公司进行后期管理、建议厨房、卫生间的装修一步到位，材料由公司提供菜单，供客户选择。 D、环境配套建议
从总平上体现出的小区环境配套也将完善。但应注意的是环境与楼房的结合，环境与生活的结合。既然环境以水为主线，那么与水相关的如鱼、石、树的布置就要有所体现。加桂花树、李子树、桃花树、梅树，给人的感觉是实实在在的花香鸟语。
七、推广策略
1、客户心理要素
根据市场分析，本案最可行的市场定位应抓住最大的客户群体是有一定的经济实力，由于众多原因，不得不在市区中央购房的消费者。 他们心仪的房屋为建筑外立面有特点，社区配套齐全，有好的绿化生活空间，适用的住房面积，适中的售价，较长的按揭年限。 2、市场区隔
要使本案脱颖而出，成为该地区的热销楼盘，供我们使用的题材还是较多，如良好的社区配套，户型设计、环境布置、建筑特点外，还能与周边的学校，医院等相结合，形成独立的卖点。
由于本案与新锦江花园、鸿禧花园等楼盘存在较大的竟争性，客户的选择相对较大。但上述楼盘由于都已经开盘，在社会上已有一定的知名度和形象、也有一定量的客户追随，所以，我们在以后的宣传中，应重点分析他们的特点，抓住其弱项，发挥自身的独特卖点，如小高层电梯公寓、有档次、有规模、有配套。重点宣传本案与他们的不同之处，才是制胜的关键，才能起到抑他扬我的作用。 3、营销通路
A、常规营销：现场述求、广告述求。
B、利用口碑：在后期服务上下功夫，利用老客户的关系带动新客户 八、宣传推广目标
1、 打响锦宏?骏苑知名度，建立项目的品牌形象； 2、 传输高品质精品住宅小区概念，激发公众购房欲望； 3、 促进分期销售任务的完成，最终达成总任务完成。
【策划方案】某楼盘广告宣传策划书
