房地产投拓 四图八指标

房地产投拓 四图八指标四图◆区位图；◆现状航拍图；◆土地价格图；◆房价及存量图。区位图◆最直观的的区位感受，评估的是地块未来的升值潜力。

◆房子卖的是地段，地段决定了房子和土地的价值。

◆拟获取的土地在整个城市中的地位，是市中心的顶豪、还是居民认可的刚需地段、亦或是郊区只能满足区域需求的地块。这块土地与城市行政中心、商业中心、文化中心的距离与方位是怎么样的，交通、教育、医疗等配套的完善程度是怎样的，是否是城市的重点发展方向。如果有经验的人，还能从这张图中看出人口迁移的方向与地块的潜在买房客户来源。

现状航拍图1、现场状况，特别是地块是否是净地，地上是否有未清理的建筑物或构筑物，小区未来的施工道路施工安排是怎么样的。

2、地块的方案设计判断，有经验的人基本上可以根据地块的形状和周边情况，脑子反映出大概的一个楼栋排布、商业布置。当然有些风险点也能提前掌握，比如周边老小区密集的时候，日照影响、沉降可能就会很麻烦。3、城市界面判断，这张图可以清晰的表现地块周边的情况，是否是建成区、是否有充足的人流车流等。

土地价格图◆四图中最重要的，区位可以美化修饰、销售好坏可以解释、测算可以乐观调整，但是市场对土地价格的反应骗不了人。

◆土地价格图是非常重要的评价拿地好坏的一张图，从技术上来说，就是采用了市场比较法，通过周边市场行情来评估下我拿地的合理价格。

◆有经验的人运用这张图，通过比较现时点的市场热度与对标地块成交时点的市场热度、本地块的区位与对标地块区位的大致对比、地块容积率商住比等指标的对比、是否有非市场化地价决定因素（设条件、熔断摇号等），只要不要漏项，基本上已经能够判定这块地现时点的合理地价了。