北京市土地储备和一级开发

由天下分享时间：2024/9/14 22:03:19 加入收藏我要投稿点赞

一、北京市土地储备和一级开发（一）北京市储备开发制度建立

2001年，国务院下发了《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号文，要求在全国范围内建立土地有形市场，建立土地收购储备制度。在此形势下，2001年，北京市土地整理储备中心成立。

2002年北京市人民政府出台了《关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度的意见》（京政发[2002]4号文，2002.1.31发），明确了建立土地有形市场，大力推行国有土地使用权招标、拍卖及建立土地收购储备制度。

2002年7月1日实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号），对招拍挂的范围、程序等做了详细约束。

2005年，《北京市建设用地供应办法》（京政发[2005]6号）、《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市

[2005]540号）等一系列政策的出台，为土地储备和一级开发的具体实施提供了依据。

一、北京市土地储备和一级开发（二）土地储备基本概念

什么是土地储备？《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市〔2005〕540号）中所称土地储备和一级开发，是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。

一、北京市土地一级开发项目（二）土地储备开发范围 1.新征集体土地用于经营性开发的；

2.因单位搬迁、解散、撤销、兼并、破产或其他原因调整出来的原划拨国有土地，包括原有城市基础设施改造中调整出来的划拨用地；

3.依法收回的闲置土地；

4.土地使用权期限已满，政府依法收回的土地；

5.以出让方式取得土地使用权后无力继续履行出让合同，又不具备转让条件的土地；

6.土地使用者要求政府收回的土地； 7.全区范围内无合法使用权的国有土地； 8.其它依法可以收回的国有土地。

一、北京市土地一级开发项目（三）土地储备开发组织和原则

1.组织：土地储备和一级开发由北京市国土资源局**区分局负责辖区范围内的土地储备开发管理工作，并由北京市土地整理储备中心**区分中心具体组织实施。 2.原则

（1）必须服从城市国民经济和社会发展规划、城市总体规划、城市土地利用规划的要求；

（2）必须符合城市土地储备和供应计划的要求；

（3）必须坚持政府主导、统一规划和市场化运作的原则；（4）必须对项目全过程进行把握和控制，加强批后管理；（5）必须保证形成土地市场的有效供地来源，保证二级开发的顺利实施；

（6）必须达到社会、环境、经济效益的高度统一。（五）土地一级开发主要工作内容

政府通过下属的土地储备机构或者委托具备开发资质的房地产企业按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地储备开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设。

对存量国有建设用地，土地一级开发的主要内容是组织拆迁和市政基础设施建设等；对征用农村集体土地，土地一级开发的主要内容是征地、拆迁和市政基础设施建设等。

（五）土地一级开发模式 1.土地储备机构为主体项目 1、市土地储备中心为主体项目

2、区、县及重点功能区分中心为主体项目 3、市、区两级土地储备机构联合实施的项目目前，储备机构实施的一级开发在北京市为主流。 2.开发企业为主体项目

1、 458历史遗留项目（极少，2007年市局发布《关于停止执行 458号文件加快遗留项目处理有关问题的通知》） 2、直接授权企业项目

3、招标项目:从近几年的审核标准把握来看，市国土严格控制招标项目，主要授权分中心实施，分中心可再委托或招标实施单位带资或不带资具体操作。（六）土地一级开发的盈利模式

1.储备中心为主体，企业不带资时，仅计取不高于土地储备开发成本2%的管理费。

2.根据《关于进一步规范企业投资土地一级开发项目利润管理的意见》（京国土储[2015]37号，2015.1.23发文，有效期5年）

“已经市政府批准未供应、市政府新批准的企业投资土地一级开发项目初始取得立项核准后4 年全部达到供应条件（现场和成本均通过验收）的，利润率最高为 12%；

4 年内全部达到供应条件的项目

每提前 1 年（不足 1 年不计）利润率最多增加 1 个百分点；4 年内未全部达到供应条件的项目，每延期 1 年（不足 1 年按 1 年计算）利润率至少降低 2 个百分点，最低不低于 8%。“

”本意见下发之日起一年内实现供地（招拍挂项目发布交易公告、划拨项目取得划拨决定书、协议出让项目签订土地出让合同）的，且经政府储备土地和入市交易土地联席会议审议通过的企业为主体土地一级开发项目（含 458 历史遗留项目），全部用于公开配租配售保障性住房和共有产权性质自住型商品房建设的利润率最高可按 15% 计取。“

分析：企业投资土地一级开发项目，以4年期限完成，计取12%利润为基准，利润率在8%-15%之间浮动。（以土地储备开发成本为基数） 3.优化项目审批程序

（2）项目纳入本市棚户区改造和环境整治计划后，区县政府通过授权委托、公开招标等多种方式确定项目实施主体，出具项目实确定施主体确认文件；确定项目征收拆迁补偿政策、征收拆迁方案、管理费（利润率）标准；确认项目改造范围，审核项目改造方案（包括安置房地块及规模，资金平衡方案等）；会同金融局加大与金融机构对接的协调服务力度；

（3）项目实施主体按照市政府绿色审批通道工作机制，同步办理规划、国土、环保、交通等部门相关审批手续。在规划意见（对于涉及原址回迁的项 3.优化项目审批程序

目，需明确安置住房地块及建设规模）、建设项目用地预审意见（对于涉及原址回迁的项目，需明确安置房供地方式）等前置条件齐备后，办理项目立项核准。立项核准后，按程序办理其他相关审批手续，并抓紧组织实施。 4.项目完成后，经营性用地入市交易前，需由项目所在地区县政府按有关规定对项目成本进行审核，市国土局、市发展改革委、市财政局等部门加强业务指导。

5.对于异地安置的棚户区改造土地开发项目，安置房和棚户区改造土地开发项目可分别办理规划、国土、环评、立项等相关手续。 4.项目管理费（利润率）计取

对于政府组织实施的、改造完成后作为绿地或公益性设施的项目，可参照《基本建设财务管理规定》（财建

【2002】394号文）确定建设单位管理费计提标准；

对于资金平衡难度大，由政府组织实施的项目一级棚户区改造异地安置房项目，管理费计提比例按不超过项目总投资的3%进行控制；

对于可以形成一定收益的项目，利润率可由各区县参照37号文自行确定。（二）集体土地棚户区改造项目（2015.4.7，京发改【 2015】693号） 5.安置房建设

涉及集体土地棚户区改造和环境整治项目应尽量采取原址回迁方式进行安置，要严格控制安置房供应对象，确保用于棚户区改造和环境整治项目涉及的农（居）民安置。安置房建设用地可通过划拨、协议出让（按照“ 三定三限三结合”程序确定）等方式供应。 A.三定

a定性:此类定向安置房为普通商品房性质,土地供应采取定向供应原则;

b.定向:专为上述各类工程、项目需要征收集体土地特别是征地范围内涉及农村居民点搬迁的农(居)民安置使用;

c.定量:严格限定需定向安置的农(居)民的人数、标准和建设规模,即定向安置房人均建筑面积按不超过50平方米掌握. (B)三限

a.限户型:原则上按照国办发[2006]37号文的有关规定,执行\的相关标准;

b.限价:此类定向安置房的销售价格可按:一级开发成本+建安成本+相关税费+出让金(毛地价)+类似经济适用房建议的合理利润率(3%)进行核定.防止畸高畸低,体现既照顾和保护被征地拆迁农(居)民的利益,又不会形成对全市商品房市场过大冲击的原则;

c.限交易:(1)此类安置房不予办理预售许可,严格掌握定向、定量的原则;(2)此类定向安置房的产权人今后对所购安置房进行出售、转让等市场交易行为比照\两限\普通商品房\退出机制\的有关规定办理. (C)三结合