2020年美国基础设施REITs行业分析报告

2020年美国基础设施REITs行业分析报告

2020年4月

目 录

一、基础设施REITs介绍 .................................................................... 7 二、美国基础设施REITs市场发展现状：起步晚发展快，收益率高流动性风险小.......................................................................................... 7 三、典型基础设施REITs介绍 .......................................................... 12

1、AMT美国电塔 .................................................................................................. 13

（1）公司简介：美国最大通信铁塔运营商 ................................................................... 13 （2）主营业务：绝大部分为通信铁塔租赁管理业务，拓展海外市场效果显著 ....... 13 （3）财务特征：盈利能力稳定，费用率持续下降 ....................................................... 15 （4）估值水平：P/FFO维持较高水平，EV/EBITDA稳定 ............................................. 17 （5）分红特征：长期维持高股利支付率，股息率长期在2%附近 ............................. 17

2、冠城国际Crown Castle International Corp. (CCI) ............................................ 18

（1）公司简介：全美最大共享通信基础设施供应商 ................................................... 18 （2）主营业务：以站点租赁为主 ................................................................................... 18 （3）财务特征：营收稳健，利润率持续走高 ............................................................... 20 （4）估值水平：企业价值倍数稳中有升 ....................................................................... 21 （5）分红特征：股息率稳定在3%以上 ......................................................................... 21

3、SBAC通信：致力于铁塔租赁业务 ................................................................. 22 4、CorEnergy Infrastructure Trust (CORR)：专注于美国中上游能源基建资产 24

四、美国数据中心REITs介绍 .......................................................... 26

1、简介：数据中心将成为现代社会基础设施一部分 ...................................... 26 2、美国数据中心REITs市场发展现状：发展良好，收益率位于前列 ............ 28 3、典型数据中心REITs介绍 ................................................................................ 30

（1）EquinixInc.：全球数据中心服务巨头 ..................................................................... 30

五、美国自助仓储REITs介绍 .......................................................... 33

1、简介：美国自助仓储以家庭服务为主、需求稳定 ...................................... 33 2、美国自助仓储REITs市场发展现状：以稳为主，表现不及基础设施类和数据中心类REITs ....................................................................................................... 34 3、典型自助仓储REITs介绍 ................................................................................ 37

（1）PublicStorage（PSA）：全球自助仓储巨头 .......................................................... 37

2020年4月30日，证监会和发改委发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着中国公募REITs试点正式起步。

REITs是通过募集投资人资金，以能够产生稳定现金流的不动产作为基础资产的投资计划、信托基金或上市证券，投资标的包括商业地产、基础设施等。其中，主要投资于基础设施的产品，被称为基础设施类REITs。美国是基础设施REITs的诞生地及最为成熟的市场。目前美国国内税务局确认基础设施REITs可投资的对象包括：铁路、微波收发系统、输变电系统、天然气储存及输送管线、固定储气罐等等。美国国内税务局对某项资产是否符合REITs的要求是：第一，目标资产必须在本质上属于永久性构造物，其各个组成部分之间无论在物理上还是在功能上都是相互依存、不可分割的；第二，资产的用途只能是被动的运输或储存产品，并不涉及相关产品的生产或加工过程，以确保收益的稳定性。

美国基础设施REITs发展良好，收益率位于各类型REITs第一梯队，细分领域收益率：无线通讯基础设施类>运输管道、收集系统>交通、能源领域>通信配电系统。截至2020年2月底，美国市场进入到成份股的权益型REITs共163只，其中基础设施REITs如果以最小口径共5个，占权益型REITs总数的3%，如加上数据中心REITs，则共有10个，占比6.1%，如加上仓储类REITs，则共有15个，占比9%。市值方面，截止2020年2月底，权益型REITs所有成分股总市值约1.16万亿美元，其中基础设施REITs市值如以最小口径则为1922.02亿美元，占比

16.53%，如果包含数据中心REITs，则市值2800.9亿美元，占比24%，如包含自助仓储类REITs，则市值3424.4亿美元，占比29.5%。狭义来看，基础设施REITs在数量占比较小的情况下流通市值排名各类型REIT第一。收益率方面，基础设施REITs位于各类型REITs收益率第一梯队。截止2020年2月，美国市场REITs20年平均年化收益率约为15%，远高标普500的8.15%，其中，基础设施REITs收益率处于第一行列。2019年基础设施REITs收益率为41.95%，仅次于工业REITs、数据中心REITs和林场REITs，比办公室REITs收益率高出10.53%。基础设施REITs流动性充足，债务水平良好。狭义基础设施REITs平均每日成交量为145万股，在各类型REITs中排名靠前，相对流动性为1.253，为各类型第一。总体来说基础设施REITs流动性风险相对较小，受关注度在各类REITs中处于较高水平。债务水平方面，基础设施REITs负债比率较低，利息保障倍数低于平均。截止2019年第三季度，基础设施类REITs资产负债率为25.8%，略低于平均水平27.5%，整体负债水平良好。

根据Nareit Data数据库，截止2020年3月31日美国基础设施REITs共有6个。2020年以来基础设施REITs总收益率为16.17%，超过同期美国标普500及道琼斯指数，发展良好。其中，市值最大的为美国铁塔公司（American Tower，AMT）是美国最大的通信铁塔运营商，1995年成立，1998年从美国广播公司中独立出来，并在纽交所上市，2012年，美国铁塔向REIT转型，公司营收及利润保持稳定，毛利率维持稳定，净利率有所改善，年营收近76亿美金。