新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金并办理登记手续。
受让方超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，县级以上土地管理部门可以征收相当于土地使用权出让金总额20％以下的土地闲置费；连续二年未动工开发的，依法无偿收回其土地使用权。
第十九条 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，经批准后重新签订出让合同，交付出让金，并办理登记手续。不再申请续期或续期申请未获批准的，出让期届满时其土地使用权终止并由国家无偿收回。
根据国家利益和社会公共利益的需要，土地使用权可以依照法律程序提前收回，但应根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。
第三章 土地使用权转让、出租、抵押
第二十条 通过出让取得的土地使用权具备下列(一)、(二)、(三)、(四)项条件的可以转让(包括出售、交换、赠与)；具备下列(一)、(二)、(三)项条件的可以出租、抵押。
(一)持有县级以上人民政府颁发的《国有土地使用证》，有地上建筑物、其他附着物的，还应有相应的权属证书；
(二)已按出让合同约定的条件和期限完成了开发建设项目总投
资额(不包括出让金)或建筑总面积的20％以上；属成片开发经营的土地，形成了建设用地必备的基础设施和其他条件； (三)符合法律法规的规定和土地使用权出让合同的约定； (四)享受减免地价的用地，经土地管理部门批准，并补足了出让金。
第二十一条 土地使用权转让、出租、抵押时，其地上建筑物和其他附着物所有权随之转让、出租、抵押；地上建筑物和其他附着物所有权转让、出租、抵押时，其使用范围内的土地使用权随之转让、出租、抵押。地上建筑物和其他附着物作为动产转让、出租、抵押的除外。
土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务也随之转移。土地使用权出租、抵押后，出租人或抵押人必须继续履行土地使用权出让合同约定的义务。
土地使用权抵押时，必须先经有法定评估资格的地价评估机构评估地价，并报县级以上土地管理部门确认后，方可签订抵押合同。土地使用权抵押金额不得超过评估地价的65％。依照本办法 第二十二条 第十三条规定程序取得的土地使用权除外。享受减免地价的，抵押金额不得超过已交出让金总数。同一宗土地使用权不得重复抵押。
第二十二条 土地使用权转让、出租年限，不得超过土地使用权出让合同约定的使用年限内的剩余年限；土地使用权抵押年限，必须少于土地使用权出让合同约定的使用年限内的剩余年限。
第二十三条 土地使用权转让、出租、抵押时，应按下列规定办理登记手续：
(一)土地使用权转让时，双方应在签订转让合同之日起二十日内，持原出让合同、转让合同、《国有土地使用证》、缴纳土地增值税凭证，向当地市、县土地管理部门申请办理变更登记，更换《国有土地使用证》；
(二)出租土地使用权的，出租人、承租人双方应于租赁合同签订之日起二十日内到土地所在地的市、县土地管理部门办理出租登记。出租期满或者解除租赁关系，出租人、承租人双方应当在二十日内到原登记机关办理注销出租登记；
(三)土地使用权抵押，应在签订抵押合同之日起二十日内，由抵押人和抵押权人双方，持《国有土地使用证》、土地使用权出让合同、担保合同或载有抵押条款的经济合同、土地使用权抵押申请书，向所在地的市、县土地管理部门办理抵押登记。
地上建筑物、其他附着物所有权随同转让、出租、抵押的，还必须向房产管理部门申请办理权属变更登记。
第二十四条 土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权；转让土地使用权增值的，转让方应按照规定缴纳土地增值税。
第二十五条 土地使用权转让、出租后，需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，依照本办法第 十八条的规定办理。
第二十六条 抵押人到期未能清偿债务或者在抵押期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规的规定和抵押合同的约定处分抵押财产，并依照规定办理过户登记。
抵押权因债务清偿或其他原因而灭失的，抵押双方从抵押权终止之日起二十日内到原登记机关办理注销抵押登记。
第四章 划拨土地使用权的转让、出租、抵押
第二十七条 土地使用权划拨，是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等征地费用后将该宗国有土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。通过此种方式取得的国有土地使用权，即为划拨土地使用权。
第二十八条 符合下列条件的，经县级以上土地管理部门审查同意，报同级人民政府批准，其划拨土地使用权可以转让、出租、抵押：
(一)土地使用者为公司、企业、其它经济组织和个人； (二)领有国有土地使用证；
(三)具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明； (四)依照本办法
第三十条 规定补办了出让手续； (五)符合法律、法规规定的其它条件。
未按前款规定办理审批手续的，划拨土地使用权不得转让、出
租、抵押。
第二十九条 下列行为属于划拨土地使用权转让： (一)出售、交换、赠与划拨土地使用权的；
(二)以划拨土地使用权入股、投资或合作开发房地产的； (三)企业因被兼并土地使用权发生转移的；
(四)转让地上建筑物、其他附着物连同转让划拨土地使用权的；
(五)以其他方式转让划拨土地使用权的。
第三十条 划拨土地使用权转让、出租、抵押时，必须办理出让手续，由受让方、划拨土地使用权出租方、抵押方与市、县人民政府土地管理部门签订土地使用权出让合同，补交出让金后，依照本办法第三章规定办理。法律、行政法规另有规定的从其规定。 第三十一条 划拨土地使用权补交出让金，应当区别土地的不同用途，按宗地当时评估地价的一定比例收取，最低不得低于评估地价的40％。
第五章 法律责任
第三十二条 违反本办法规定，擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的，由县级以上土地管理部门没收非法所得。并可处以非法所得50％以下的罚款。
第三十三条 违反本办法规定，擅自改变土地用途的，由县级以上土地管理部门责令限期补办批准手续，重新签订出让合同，
陕西省国有土地使用权出让和转让办法
