国家开放大学
法学专科毕业实践
农村宅基地使用权流转状况调查
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完成日期: 年 月
农村宅基地使用权流转状况调查
一、前言部分
宅基地使用权制度改革关系着农民的根本利益，对农村经济的发展也起到了决定性作用。面对现实中出现的大量宅基地使用权流转引发的矛盾纠纷，改革宅基地使用权流转制度已是大势所趋。本调查通过对宅基地使用权流转中发生的矛盾纠纷，宅基地闲置等问题的分析，提出流转的必要性可行性，并通过建立农村宅基地使用权流转制度、完善不动产登记、健全农村社会保障制度等对策解决这些问题。 调查人：
调查时间：（为期至少3周，写出具体时间） 调查地点：（具体地址和电话） 调查方法：问卷 二、事实部分
在本次调查过程中共获得有效问卷359份和苍溪县五个乡镇房产部门的统计数据，从一定程度上反映了我国西北地区的农村宅基地使用权流转的实际情况。基于调查统计，对我国农村宅基地流转中存在的问题从法律上进行分析，有利于我们分析农村宅基地使用权流转以及如何流转等相关问题。
苍溪县农村宅基地流转还不成规模，闲置情况相比，流转规模较小。苍溪县共有22个镇，其中，云峰镇某村共有住户1549户，买卖宅宅基地上房屋的有150户，出租的有227户，转让率10.3%，出租率达到15%。白桥镇某村共有住户985户，其中，买卖宅宅基地上房屋的有83户，出租的有128户，转让率12.4%，出租率达到15%。永宁镇共有住户6200户，买卖宅宅基地上房屋的有150户，出租的有227户，转让率10.3%，出租率达到15%。还有文昌镇、三川镇、岳东镇等地方都不同程度的显示出买卖或者出租宅宅基地上房屋的情形；由以上可知目前苍溪县农村宅基地使用权流转数量惊人，虽然在法律上禁止宅基地使用权的流转，但事实上大量存在流转、出租宅基地上房屋的情形实际上相当于是变相的宅基地使用权本身的流转与出租。
另外，通过对部分居民的了解，目前在四川省苍溪县由于大量的农民向城市或者乡镇迁移，再加上大量农村劳动力涌向沿海而出现大量农民宅基地上房屋的闲置，由此变成了待流转房屋，我们在四川省苍溪县人力资源社会保障局了解到，目前全县举家迁移到本县乡镇定居的有30万户以上，外出打工一年回家一两次甚至几年不回的比例高达30%以上，而居住在农村的75%以上为60周岁以上的老龄化人口。同时，我们在土地房管部门还了解到整户闲置的房屋就有8526户。其宅基地面积为1913亩。另外，现在农村人均占有房屋3.5间，而实际上人均占有1，5间已足以满足其生产生活需要，照此计算，苍溪县约有33.73万间房屋等待流转或出租。
宅基地属于集体成员社员权的一部分，是本集体给予其成员的福利，非本集体成员无次权利；对此我们对三个乡镇居民作了一个问卷调查如下： 调查地点 八庙镇 白鹤镇 陵江镇 调查人数 100 100 100 同意流转人数 54 61 68 不同意流转人数 25 32 22
三、分析部分
（一）农村宅基地使用权流转分析原因
1.离开所在地区
在经济飞速发展的情况下，大量农民进城务工，并且有很多人在城市定居，此时他们农村的住房就会处于闲置状态，造成所谓的空心村现象。而农村村民的宅基地使用权都是他们通过合法途径获取的，集体组织无法收回另行处置；而且由于法律上的限制，房屋的权利人在不愿将宅基地归还集体的前提下又无法转让宅基地上的房屋。经过多方面的数据佐证，我国农村闲置着的宅基地面积已达1亿亩以上。
2.宅基地使用权隐形流转盛行，集体资产流失严重
受利益的驱使，以及客观存在的巨大供求市场，全国各地，尤其是在城中村、城市郊区，交通便利、工业发达、风景秀丽的地区，这些地区的地理条件等使得房屋和土地的价值大幅度提升，很多农村居民都希望将手中闲置的房屋转出手，以获得一定的经济收入。因此这些地区宅基地流转活动空前活跃，且流转规模不断扩大。就拿宅基地使用权流转最盛行的北京来说，国土资源部国土勘测规划院近年在北京郊区的调查显示，北京郊区城乡结合部约有三分之一的宅基地存在使用权“地下交易”的现象。
（二）解决的对策和方法 1.建立宅基地使用权流转制度
合理的土地流转制度是产权主义流转的内在动力，建立宅基地使用权流转制度，让农民转实现自己的财产权益，拉动农村经济的发展，已是势在必行。若仍然严格限制流转，将会打击农民流动的积极性，土地资源也将不能合理配置和有效流动。因此我们需要建立一套与之相对应的监督机制，来完善宅基地使用权流转受益的分配。我们可以把因流转取得的收入划分为国家、集体和个人三类。国家作为管理者，可以在宅基地使用权流转的过程中收取税费；村民和集体可以就财产的所有权进行利益的分配，如果农民将宅基地使用权流转，集体可以作为宅基地所有者分得一部分的受益，如果流转的是农民的私有财产，那么流转的受益则由农民单独享有。 2.健全农村社会保障体系
宅基地使用权流转制度一旦建立，难免会有一些农民为了眼前的利益将宅基地进行盲目转让，如果转让后得到的收益没有得到很好的利用，投资失败或挥霍一空，那么他们将面临着最基本的居住保障问题。此时，完善的农村社会保障体系就可以解决农民的后顾之忧，撕下宅基地是农民唯一的生存保障的标签，为宅基地使用权流转的市场创造良好的社会条件。
而且，健全农村社会保障体系也是缩小城乡差距、消除城乡二元结构的关键举措，需要国家和政府的共同努力。国家需要制定更加完善、全面的法律法规，从根本上保护农民的权益，明确社会保障法的主要内容、具体方式、保障标准等，将这一体系纳入法制化轨道，使农民在丧失土地的保障后依旧可以享受到国家的保障。促进宅基地使用权更好的流入市场，充分发挥它物权方面的属性。政府等有关部门也要充分发挥自身的职能，做好规范农村社会保障机制的运行工作。 3.完善不动产登记制度
不动产登记制度可以界定交易过程中主体之间的权利义务关系，确保交易安全，提高交易效率，实现国家对不动产交易的宏观调节和监控。另一方面，也可以减少“一户多宅”的现象发生，依照规定进行不动产的登记，规定登记过的、权属明确的农村住宅可以进行转让、出租等行为。以确保宅基地使用权流转的规范性，保护交易财产，减少交易事故的发生。我国《物权法》中对宅基地使用权
变更登记制度的规定也为在宅基地使用权流转法律制度中加入不动产登记制度提供了可能性。
农村宅基地使用权流转状况调查
