个别因素修正
楼盘比价表
要素 地段概念 周边配套 内配套 景观规划 交通 市场形象 内部装修 碧云钻石酒店公寓 金桥酒店公寓 +15 +10 +5 +4 +1 +5 +0 +13 +8 -2 +0 +1 +4 -3 盈标花园 +12 +10 -1 +0 +0 +4 -1 凤凰酒店公寓 +13 +10 +2 +4 +1 +4 +0 综合系数 修正系数 修正值：
+40 140 +21 121 +24 124 +34 134 碧云钻石酒店公 寓 ① 单位租金 ② 个别因素修正 ③价格 0.46 100/140 0.32 0.21 100/121 0.17 0.35 100/124 0.28 0.43 100/134 0.32 金桥酒店公寓 盈标花园 凤凰酒店公寓 （③=①*②）
比准单位租金=（0.32+0.17+0.28+0.32）/4=USD0.27/㎡/天
（二）租金还原法
本案能运用收益还原法的前提条件是：由于地块相近楼盘的租赁情况较好，周边的碧云钻石酒店公寓、金桥酒店公寓、盈标花园、凤凰酒店公寓均以租赁形式作为发展商的获利途径且租赁形式看好，因此我们初步能判断本案在未来有实现收益的可能。
以上文计算结果平均日租金为USD0.27/㎡/天来计算，年投资回报率8%（税前），投资回报期控制在12.5年，空置期20%以及综合税5%，计算如下：
本案单价=单位租金×365天×12.5年×0.8×0.95 =7733元/平米 （设1美元=8.26元人民币）
简要结论
依据目前周边的市场情况，本案售价可以达到7800元/平方米左右，这一投资回报率，相对房产投资者来说是比较乐观的，因此我们的包销价格存在着上升的空间，并且风险比较小。
依据上述办法得出结论，本项目销售均价为7800元/平方米。
价格控制 在房产销售中比较、常用的是高开低走与低开高走的二种策略 1、高开低走策略
这种策略，往往采用的方式是故意将楼盘高开，引发争议，并宣
传其优势，从而引起市场的注意，形成眼球效应。随后以种种理由，以高比例的返点给顾客，或以某个适当的理由，迅速大幅降价，使前来看房的消费群体认为自己拣了一个大便宜。
这种方法对于楼盘销售来说，有几个问题；1、前期必须有高额的营销费用；2、楼盘价格过高，有相当的购房者对其楼盘产生逆反心理；3、该楼盘的销售中降价幅度过大，使消费者对其信用产生怀疑；4、该楼盘必须拥有其他楼盘所无法比拟甚至短期内都无法克隆的优势。总体而言，这种策略很难以操作。90年代中期，部分外商投资的采用房产外销转内销的方式迅速降价，获取了较好的利润。之后就很少听说了有楼盘采用该种方式。
对于本项目建议采用低开高走策略。
低开高走是房地产市场营销的主要价格策略，为大多数楼盘所采用。低开高走定价策略就是随施工和建筑物的成形不断接近竣工，根据销售进展情况，每到一个调价点，按预先确定的幅度调高一次售价的策略，也就是价格有计划定期提高的策略。
在整个价格调控中，由于本案目标消费群体主体是投资客，而项目建造周期基本在年底结束，销售周期为1年，截止到明年6月份。为防止投资客利用价格调控所造成价格上涨，在销售后期，大量抛售房产影响项目销售。所以开盘价与阶段最高价空间保持在一个比较低的水平。
建议价格调控空间在一年平均收益水平（8%—10%左右，即600—800元）。
烂尾楼重建项目策划书a
