中咨国联——专业编写建议书/可研报告/申请报告/节能评估报告/商业计划书/规划设计
生态养老休闲观光旅游采摘康体温泉度假项目可行性研究报告完
整立项报告
中咨国联出品
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中咨国联——专业编写建议书/可研报告/申请报告/节能评估报告/商业计划书/规划设计 目 录
第一章 总 论 ....................................................................................... 9
1.1项目概要 ............................................................ 9
1.1.1项目名称 .................................................................................................................. 9 1.1.2项目建设单位 .......................................................................................................... 9 1.1.3项目建设性质 .......................................................................................................... 9 1.1.4项目建设地点 .......................................................................................................... 9 1.1.5项目负责人 .............................................................................................................. 9 1.1.6项目投资规模 ........................................................................................................ 10 1.1.7项目建设规模 ........................................................................................................ 10 1.1.8项目资金来源 ........................................................................................................ 12 1.1.9项目建设期限 ........................................................................................................ 12 1.2项目建设单位介绍 ................................................... 12 1.3编制依据 ........................................................... 12 1.4编制原则 ........................................................... 13 1.5研究范围 ........................................................... 14 1.6主要经济技术指标 ................................................... 14 1.7综合评价 ........................................................... 16
第二章 项目背景及必要性可行性分析 ................................................. 18
2.1项目提出背景 ....................................................... 18
2.2本次建设项目发起缘由 ................................................ 20 2.3项目建设必要性分析 ................................................. 20
2.3.1促进我国生态养老休闲观光旅游采摘康体温泉度假产业快速发展的需要 .... 21 2.3.2加快当地高新技术产业发展的重要举措 ............................................................ 21 2.3.3满足我国的工业发展需求的需要 ........................................................................ 22 2.3.4符合现行产业政策及清洁生产要求 .................................................................... 22 2.3.5提升企业竞争力水平，有助于企业长远战略发展的需要 ................................ 22 2.3.6增加就业带动相关产业链发展的需要 ................................................................ 23 2.3.7促进项目建设地经济发展进程的的需要 ............................................................ 23 2.4项目可行性分析 ..................................................... 24
2.4.1政策可行性 ............................................................................................................ 24 2.4.2市场可行性 ............................................................................................................ 24 2.4.3技术可行性 ............................................................................................................ 24 2.4.4管理可行性 ............................................................................................................ 25 2.4.5财务可行性 ............................................................................................................ 25 2.5生态养老休闲观光旅游采摘康体温泉度假项目发展概况 .................... 25
2.5.1已进行的调查研究项目及其成果 ........................................................................ 26 2.5.2试验试制工作情况 ................................................................................................ 26 2.5.3厂址初勘和初步测量工作情况 ............................................................................ 26
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中咨国联——专业编写建议书/可研报告/申请报告/节能评估报告/商业计划书/规划设计 2.5.4生态养老休闲观光旅游采摘康体温泉度假项目建议书的编制、提出及审批过程 ..................................................................................................................................... 27 2.6分析结论 ........................................................... 27
第三章 行业市场分析 ......................................................................... 28
3.1市场调查 ........................................................... 28
3.1.1拟建项目产出物用途调查 .................................................................................... 28 3.1.2产品现有生产能力调查 ........................................................................................ 28 3.1.3产品产量及销售量调查 ........................................................................................ 29 3.1.4替代产品调查 ........................................................................................................ 29 3.1.5产品价格调查 ........................................................................................................ 29 3.1.6国外市场调查 ........................................................................................................ 30 3.2市场预测 ........................................................... 30
3.2.1国内市场需求预测 ................................................................................................ 30 3.2.2产品出口或进口替代分析 .................................................................................... 31 3.2.3价格预测 ................................................................................................................ 31 3.3市场推销战略 ....................................................... 31
3.3.1推销方式 ................................................................................................................ 32 3.3.2推销措施 ................................................................................................................ 32 3.3.3促销价格制度 ........................................................................................................ 32 3.3.4产品销售费用预测 ................................................................................................ 32 3.4产品方案和建设规模 ................................................. 33
3.4.1产品方案 ................................................................................................................ 33 3.4.2建设规模 ................................................................................................................ 33 3.5产品销售收入预测 ................................................... 34 3.6市场分析结论 ....................................................... 34
第四章 项目建设条件 ......................................................................... 35
4.1地理位置选择 ....................................................... 35 4.2区域投资环境 ....................................................... 36
4.2.1区域概况 ................................................................................................................ 36 4.2.2地形地貌条件 ........................................................................................................ 36 4.2.3气候条件 ................................................................................................................ 36 4.2.4交通区位条件 ........................................................................................................ 37 4.2.5经济发展条件 ........................................................................................................ 38
第五章 总体建设方案 ......................................................................... 40
5.1总图布置原则 ....................................................... 40 5.2土建方案 ........................................................... 40
5.2.1总体规划方案 ........................................................................................................ 40 5.2.2土建工程方案 ........................................................................................................ 41 5.3主要建设内容 ....................................................... 42
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中咨国联——专业编写建议书/可研报告/申请报告/节能评估报告/商业计划书/规划设计 5.4工程管线布置方案 ................................................... 43
5.4.1给排水 .................................................................................................................... 43 5.4.2供电 ........................................................................................................................ 45 5.5道路设计 ........................................................... 47 5.6总图运输方案 ....................................................... 47 5.7土地利用情况 ....................................................... 47
5.7.1项目用地规划选址 ................................................................................................ 47 5.7.2用地规模及用地类型 ............................................................................................ 47
第六章 产品方案 ................................................................................ 50
6.1产品方案 ........................................................... 50 6.2产品性能优势 ....................................................... 50 6.3产品执行标准 ....................................................... 50 6.4产品生产规模确定 ................................................... 50 6.5产品工艺流程 ....................................................... 51
6.5.1产品工艺方案选择 ................................................................................................ 51 6.5.2产品工艺流程 ........................................................................................................ 51 6.6主要生产车间布置方案 ............................................... 58 6.7总平面布置和运输 ................................................... 58
6.7.1总平面布置原则 .................................................................................................... 58 6.7.2厂内外运输方案 .................................................................................................... 58 6.8仓储方案 ........................................................... 59
第七章 原料供应及设备选型 ............................................................... 60
7.1主要原材料供应 ..................................................... 60 7.2主要设备选型 ....................................................... 60
7.2.1设备选型原则 ........................................................................................................ 61 7.2.2主要设备明细 ........................................................................................................ 61
第八章 节约能源方案 ......................................................................... 64
8.1本项目遵循的合理用能标准及节能设计规范 .............................. 64 8.2建设项目能源消耗种类和数量分析 ...................................... 64
8.2.1能源消耗种类 ........................................................................................................ 64 8.2.2能源消耗数量分析 ................................................................................................ 65 8.3项目所在地能源供应状况分析 .......................................... 65 8.4主要能耗指标及分析 ................................................. 65
8.4.1项目能耗分析 ........................................................................................................ 65 8.4.2国家能耗指标 ........................................................................................................ 66 8.5节能措施和节能效果分析 .............................................. 66
8.5.1工业节能 ................................................................................................................ 66 8.5.2电能计量及节能措施 ............................................................................................ 67 8.5.3节水措施 ................................................................................................................ 67
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中咨国联——专业编写建议书/可研报告/申请报告/节能评估报告/商业计划书/规划设计 8.5.4建筑节能 ................................................................................................................ 68 8.5.5企业节能管理 ........................................................................................................ 69 8.6结论 ............................................................... 69
第九章 环境保护与消防措施 ............................................................... 70
9.1设计依据及原则 ..................................................... 70
9.1.1环境保护设计依据 ................................................................................................ 70 9.1.2设计原则 ................................................................................................................ 70 9.2建设地环境条件 ..................................................... 70 9.3 项目建设和生产对环境的影响 ......................................... 71
9.3.1 项目建设对环境的影响 ....................................................................................... 71 9.3.2 项目生产过程产生的污染物 ............................................................................... 72 9.4 环境保护措施方案 ................................................... 73
9.4.1 项目建设期环保措施 ........................................................................................... 73 9.4.2 项目运营期环保措施 ........................................................................................... 74 9.4.3环境管理与监测机构 ............................................................................................ 75 9.5绿化方案 ........................................................... 76 9.6消防措施 ........................................................... 76
9.6.1设计依据 ................................................................................................................ 76 9.6.2防范措施 ................................................................................................................ 76 9.6.3消防管理 ................................................................................................................ 78 9.6.4消防设施及措施 .................................................................................................... 78 9.6.5消防措施的预期效果 ............................................................................................ 79
第十章 劳动安全卫生 ......................................................................... 80
10.1 编制依据 .......................................................... 80 10.2概况 .............................................................. 80 10.3 劳动安全 .......................................................... 80
10.3.1工程消防 .............................................................................................................. 80 10.3.2防火防爆设计 ...................................................................................................... 81 10.3.3电气安全与接地 .................................................................................................. 81 10.3.4设备防雷及接零保护 .......................................................................................... 81 10.3.5抗震设防措施 ...................................................................................................... 82 10.4劳动卫生 .......................................................... 82
10.4.1工业卫生设施 ...................................................................................................... 82 10.4.2防暑降温及冬季采暖 .......................................................................................... 83 10.4.3个人卫生 .............................................................................................................. 83 10.4.4照明 ...................................................................................................................... 83 10.4.5噪声 ...................................................................................................................... 83 10.4.6防烫伤 .................................................................................................................. 83 10.4.7个人防护 .............................................................................................................. 83 10.4.8安全教育 .............................................................................................................. 84
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中咨国联——专业编写建议书/可研报告/申请报告/节能评估报告/商业计划书/规划设计 第十一章 企业组织机构与劳动定员 .................................................... 85
11.1组织机构 .......................................................... 85 11.2激励和约束机制 ..................................................... 85 11.3人力资源管理 ...................................................... 86 11.4劳动定员 .......................................................... 86 11.5福利待遇 .......................................................... 87
第十二章 项目实施规划 ...................................................................... 88
12.1建设工期的规划 .................................................... 88
12.2 建设工期 .......................................................... 88 12.3实施进度安排 ...................................................... 88
第十三章 投资估算与资金筹措 ........................................................... 90
13.1投资估算依据 ...................................................... 90 13.2建设投资估算 ...................................................... 90 13.3流动资金估算 ...................................................... 92 13.4资金筹措 .......................................................... 92 13.5项目投资总额 ...................................................... 93 13.6资金使用和管理 .................................................... 98
第十四章 财务及经济评价 .................................................................. 99
14.1总成本费用估算 .................................................... 99
14.1.1基本数据的确立 .................................................................................................. 99 14.1.2产品成本 ............................................................................................................ 100 14.1.3平均产品利润与销售税金 ................................................................................ 101 14.2财务评价 ......................................................... 101
14.2.1项目投资回收期 ................................................................................................ 101 14.2.2项目投资利润率 ................................................................................................ 102 14.2.3不确定性分析 .................................................................................................... 102 14.3综合效益评价结论 ................................................. 105
第十五章 风险分析及规避 ................................................................ 107
15.1项目风险因素 ..................................................... 107
15.1.1不可抗力因素风险 ............................................................................................ 107 15.1.2技术风险 ............................................................................................................ 107 15.1.3市场风险 ............................................................................................................ 107 15.1.4资金管理风险 .................................................................................................... 108 15.2风险规避对策 ..................................................... 108
15.2.1不可抗力因素风险规避对策 ............................................................................ 108 15.2.2技术风险规避对策 ............................................................................................ 108
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中咨国联——专业编写建议书/可研报告/申请报告/节能评估报告/商业计划书/规划设计 15.2.3市场风险规避对策 ............................................................................................ 108 15.2.4资金管理风险规避对策 .................................................................................... 109
第十六章 招标方案 ........................................................................... 110
16.1招标管理 ......................................................... 110
16.2招标依据 ......................................................... 110 16.3招标范围 ......................................................... 110 16.4招标方式 ......................................................... 111 16.5招标程序 ......................................................... 111 16.6评标程序 ......................................................... 112 16.7发放中标通知书 ................................................... 112 16.8招投标书面情况报告备案 ............................................ 112 16.9合同备案 ......................................................... 112
第十七章 结论与建议 ....................................................................... 113
17.1结论 ............................................................. 113 17.2建议 ............................................................. 113
附 表 ................................................................................................ 114
附表1 销售收入预测表 ................................................. 114
附表2 总成本表 ....................................................... 115 附表3 外购原材料表 ................................................... 116 附表4 外购燃料及动力费表 ............................................. 117 附表5 工资及福利表 ................................................... 118 附表6 利润与利润分配表 ............................................... 119 附表7 固定资产折旧费用表 ............................................. 120 附表8 无形资产及递延资产摊销表 ....................................... 121 附表9 流动资金估算表 ................................................. 122 附表10 资产负债表 .................................................... 123 附表11 资本金现金流量表 .............................................. 124 附表12 财务计划现金流量表 ............................................ 125 附表13 项目投资现金量表 .............................................. 127 附表14 借款偿还计划表 ................................................ 129
附 表 ................................................................................................ 131
附表1 销售收入预测表 ................................................. 131 附表2 总成本费用估算表 ............................................... 133 附表3 外购原材料表 ................................................... 134 附表4 外购燃料及动力费表 ............................................. 135 附表5 工资及福利表 ................................................... 136 附表6 利润与利润分配表 ............................................... 137
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中咨国联——专业编写建议书/可研报告/申请报告/节能评估报告/商业计划书/规划设计 附表7 固定资产折旧费用表 ............................................. 138 附表8 无形资产及递延资产摊销表 ....................................... 139 附表9 流动资金估算表 ................................................. 140 附表10 资产负债表 .................................................... 141 附表11 资本金现金流量表 .............................................. 142 附表12 财务计划现金流量表 ............................................ 143 附表13 项目投资现金量表 .............................................. 145 附表14借款偿还计划表 ................................................ 147
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中咨国联——专业编写建议书/可研报告/申请报告/节能评估报告/商业计划书/规划设计
第一章 总 论
总论作为可行性研究报告的首章，要综合叙述研究报告中各章节的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。总论章可根据项目的具体条件，参照下列内容编写。（本文档当前的正文文字都是告诉我们在该处应该写些什么，当您按要求写出后，这些说明文字的作用完成，就可以删除了。编者注）
1.1项目概要
1.1.1项目名称
企业或工程的全称，应和项目建议书所列的名称一致
生态养老休闲观光旅游采摘康体温泉度假生产项目
1.1.2项目建设单位
承办单位系指负责项目筹建工作的单位，应注明单位的全称和总负责人
中咨国联项目管理咨询有限公司
1.1.3项目建设性质
新建或技改项目
1.1.4项目建设地点
本项目建设地点为陕西省兴平市庄头镇工业园区
1.1.5项目负责人
张峰
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中咨国联——专业编写建议书/可研报告/申请报告/节能评估报告/商业计划书/规划设计 1.1.6项目投资规模
本次项目的总投资为XXX万元，其中，建设投资为XX万元（土建工程为XXX万元，设备及安装投资XXX万元，土地费用XXX万元，其他费用为XX万元，预备费XX万元），铺底流动资金为XX万元。
本次项目建成后可实现年均销售收入为XX万元，年均利润总额XX万元，年均净利润XX万元，年上缴税金及附加为XX万元，年增值税为XX万元；投资利润率为XX%，投资利税率XX%，税后财务内部收益率XX%，税后投资回收期(含建设期)为5.47年。
项目的总投资为17000.00万元，其中，建设投资为10000.00万元（土建工程为3234.00万元，设备及安装投资4565.00万元，土地费用750.00万元，其他费用为1189.16万元，预备费261.84万元），建设期利息为367.50万元，铺底流动资金为6632.50万元。
项目建成后，达产年可实现年产值50000.00万元，年均销售收入为39545.45万元，年均利润总额10350.34万元，年均净利润7762.75万元，年均上缴税金及附加为222.61万元，年均上缴增值税为2226.11万元；投资利润率为60.88%，投资利税率75.29%，税后财务内部收益率50.24%，税后投资回收期(含建设期)为3.22年。
1.1.7项目建设规模
主要产品及副产品品种和产量，案例如下：
本次“生态养老休闲观光旅游采摘康体温泉度假产业项目”建成后主要生产
产品：生态养老休闲观光旅游采摘康体温泉度假
达产年设计生产能力为：年产生态养老休闲观光旅游采摘康体温泉度假产品XXX(产量)。
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中咨国联——专业编写建议书/可研报告/申请报告/节能评估报告/商业计划书/规划设计 项目总占地面积XX亩，总建筑面积XXX.00平方米；主要建设内容及规模如下：
主要建筑物、构筑物一览表
工程类别 工段名称 生产车间1 生产车间2 1、主要生产系统 生产车间3 生产车间4 原料库房 成品库房 办公综合楼 技术研发中心 2、辅助生产系统 倒班宿舍、食堂 供配电站及门卫室 其他配套建筑工程 合计 行政办公及生活设施占地面积 3、辅助设施 道路及停车场 绿化 1 1 层数 1 1 1 1 1 1 8 4 5 1 1 占地面积（m2） 建筑面积（m2） 本项目建成后主要生产产品为生态养老休闲观光旅游采摘康体温泉度假，达产年设计产能为：年产生态养老休闲观光旅游采摘康体温泉度假系列产品XXX万吨。
本次建设项目占地面积50亩，总建筑面积20020.00 平方米；主要建设内容及规模如下：
主要建筑物、构筑物一览表
序号 1 2 3 4 5 6 单体名称 标准工业厂房 标准库房 办公综合楼 职工宿舍、食堂 配电房 门卫室 占地面积（m2） 9000.00 4600.00 800.00 800.00 220.00 40.00 148 页 第 11 页 共
层数 1 1 3 4 1 1 建筑面积（m2） 9000.00 4600.00 2400.00 3200.00 220.00 40.00 中咨国联——专业编写建议书/可研报告/申请报告/节能评估报告/商业计划书/规划设计 7 8 环保处理站 其他辅助设施 合计 行政办公及其他设施占地面积 公共设施 道路及硬化 绿化 300.00 260.00 16020.00 1060.00 9800.00 4200.00 1 1 300.00 260.00 20020.00 9800.00 4200.00
1.1.8项目资金来源
本次项目总投资资金XX.00万元人民币，其中由项目企业自筹资金XX.00万元，申请银行贷款XX.00万元。
本项目总投资资金17000.00万元人民币，资金来源为项目企业自筹资金12000.00万元，申请银行贷款5000.00万元。
1.1.9项目建设期限
本次项目建设期从2018年XX月至2019年XX月，工程建设工期为XX个月。
本项目建设从2018年6月—2020年5月，建设工期共计24个月。 1.2项目建设单位介绍
项目公司简介 1.3编制依据
在可行性研究中作为依据的法规、文件、资料、要列出名称、来源、发布日期。并将其中必要的部分全文附后，作为可行性研究报告的附件，这些法规、文件、资料大致可分为四个部分：
项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件；对项目承办单位或可
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中咨国联——专业编写建议书/可研报告/申请报告/节能评估报告/商业计划书/规划设计 行性研究单位的请示报告的批复文件。
可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件。 国家和拟建地区的工业建设政策、法令和法规。 根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。 案例如下：
1. 《中华人民共和国国民经济和社会发展“十三五”规划纲要》； 2. 《国家中长期科学和技术发展规划纲要（2006-2020）》； 3. 《产业“十三五”发展规划》；
4. 《本省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》； 5. 《国家战略性新兴产业“十三五”发展规划》； 6. 《国家产业结构调整指导目录（2011年本）》；
7. 《建设项目经济评价方法与参数及使用手册》（第三版）； 8. 《工业可行性研究编制手册》； 9. 《现代财务会计》；
10. 《工业投资项目评价与决策》；
11. 项目公司提供的发展规划、有关资料及相关数据； 12. 国家公布的相关设备及施工标准。 1.4编制原则
（1）充分利用企业现有基础设施条件，将该企业现有条件（设备、场地等）均纳入到设计方案，合理调整，以减少重复投资。
（2）坚持技术、设备的先进性、适用性、合理性、经济性的原则，
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中咨国联——专业编写建议书/可研报告/申请报告/节能评估报告/商业计划书/规划设计 采用国内最先进的产品生产技术，设备选用国内最先进的，确保产品的质量，以达到企业的高效益。
（3）认真贯彻执行国家基本建设的各项方针、政策和有关规定，执行国家及各部委颁发的现行标准和规范。
（4）设计中尽一切努力节能降耗，节约用水，提高能源的重复利用率。
（5）注重环境保护，在建设过程中采用行之有效的环境综合治理措施。
（6）注重劳动安全和卫生，设计文件应符合国家有关劳动安全、劳动卫生及消防等标准和规范要求。 1.5研究范围
本研究报告对企业现状和项目建设的可行性、必要性及承办条件进行了调查、分析和论证；对产品的市场需求情况进行了重点分析和预测，确定了本项目的产品生产纲领；对加强环境保护、节约能源等方面提出了建设措施、意见和建议；对工程投资、产品成本和经济效益等进行计算分析并作出总的评价；对项目建设及运营中出现风险因素作出分析，重点阐述规避对策。
1.6主要经济技术指标
项目主要经济技术指标表
序号 一 1 2 3 4 5 主要指标 总占地面积 总建筑面积 道路 绿化面积 总投资资金，其中： 第 14 页 共 148 页
项目名称 单位 亩 ㎡ ㎡ ㎡ 万元 数据和指标 中咨国联——专业编写建议书/可研报告/申请报告/节能评估报告/商业计划书/规划设计 二 1 2 3 4 5 6 7 8 9 三 1 2 3 4 5 6 7 8 9 建筑工程 设备及安装费用 土地费用 主要数据 达产年年产值 年均销售收入 年平均利润总额 年均净利润 年销售税金及附加 年均增值税 年均所得税 项目定员 建设期 主要评价指标 项目投资利润率 项目投资利税率 税后财务内部收益率 税前财务内部收益率 税后财务静现值(ic=10%) 税前财务静现值(ic=10%) 投资回收期(税后)含建设期 投资回收期(税前)含建设期 盈亏平衡点 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 人 月 % % % % 万元 万元 年 年 % 29.80% 40.55% 18.97% 26.51% 5.47 4.36 45.18% 项目主要经济技术指标表
序号 一 1 2 3 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 二 1 2 主要指标 总占地面积 总建筑面积 达产年设计生产能力 总投资资金，其中： 建筑工程费用 设备及安装费用 土地费用 其他费用 预备费用 建设期利息 铺底流动资金 主要数据 正常达产年年产值 计算期内年均销售收入 第 15 页 共 148 页
项目名称 单位 亩 ㎡ 万吨/年 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 数据和指标 50.00 20020.00 10.00 17000.00 3234.00 4565.00 750.00 1189.16 261.84 367.50 6632.50 50000.00 39545.45
生态养老休闲观光旅游采摘康体温泉度假项目可行性研究报告完整立项报告
