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二、广告位招商收入分析（见表） 三、项目经营收入分析（见表） 四、项目投入及利润回报分析 1、项目投资计划汇总概算（见表） 2、利润回报分析
根据本报告投资预算，本项目共投入启动资金798.26万元，其中固定费用758.16万元，变动费用35.1万元，综合人事费用投入第一年约250.56万元（本人事费用预算包含专业运作团队费用）。固定费用折旧摊销（按10年摊销）每年折旧摊销约为 75.81万元。
目前，本项目拥有建筑面积约13042.98m2，2F、3F分别为4105.46m2，按正常商业项目，折合营业面积约8478m2。
根据诸城市商业网点租金状况，1F招租租金测算为315.94万元；2F、3F楼外店租金收入测算为 42 万元，2F、3F整体大卖场营业额预算，每年约 5580 万元，平均毛利率 8 %，实际毛收入 446.40 万元，整个项目年收入（第一年）约 804.34 万元。通过商业运作，1F的租金每年约递增 15 %左右。以正常商业投资测算，本项目约需 3 年可回收投资成本。
第十章 报告可行性结语
一、运作的基础——引进专业人才
购物广场的经营管理，是一项系统性、专业化、经验性很强的工作，从前期策划、招商、筹备开业到日常经营管理，均需要有相应从业经验的专业人才主导运作，以确保达到低成本投入，正确性执行，高效率运营的目的。
1、前期策划：2005年5月20日—2005年6月15日，组建运作机构，引进各专业人才。
2、前期招商：2005年6月15日—2005年9月15日，全面推动招商工作和编制
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购物广场经营管理政策、制度。
3、内、外新改造及装修，2005年6月15日—2005年9月15日，全面改造商场。 4、营运筹备：2005年7月1日—2005年9月30日，为营运和开业筹备阶段，准备各项营运工作和开业庆典工作。
二、执行的保证
高效、正确的执行公司决策、方针、政策是企业追求的目标，而执行的效果则取决于执行主导者的综合素质、个性、指挥能力、协调能力和沟通能力。但是，真正阻碍执行效果的是企业决策者对执行人的授权与信任程度。所以，在我们运作的项目中，都极力倡导合作双方均能以“信任、坦诚、信心”相待，给予主导运作者足够的信任和充分授权。
三、经营的实施——组织、制度、效率
要使这个计划方案变成现实，达成运作目标则必须推行规范化、制度化的管理，而规范化、制度比的管理，则必须要求有可行性的管理文本，这是一个高度集中，系统集成的工作，要有良好的组织，完善的制度，高效率的执行，只有这样才能保证购物广场的规范有效运行，以创造最佳利润。
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购物广场项目商业策划运作组织架构（计划）
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副总经理： 董事会代表： 执行统筹： 副总经理： 总经办：
控管部 客服中心 人事行政部 财务部 销售部 招商部 营运部 易迈管理学习网 www.MBA163.com
购物广场营运部组织架构
营业督察： 助理： 总监： 信息中心： 制度编订： 一楼商场（1人） 品牌控制（1人） 营业流程（1人） 二楼商场（1人） 信息汇总（1人） 管理制度（1人） 三楼商场（1人） 档案管理（1人） 易迈管理学习网 企业会员专区资料 促销控制（1人）
商业地产策划案例(购物中心)
