四四、、实实施施方方案案（（分分割割出出租租）） 定位的基本依据 ①地段决定原则
前面已经提到，本项目属于上海市传统商业中心徐家汇商业圈，距徐家汇中心约1公里的路程，极其方便的城市交通和大量的人流使得本区域具有一定的商业氛围。然而，因为徐家汇商业中心仅在方圆200米密集，与本项目相连的漕溪北路是快车道，没有休闲步行道，形成了一定的商业断层。因此，在不能充分地与徐家汇商业中心共享人流、互通商气的现实格局下，须有精准市场错位的经营定位，将消费者吸引在本案地铁站下车。 ② 互补原则
由于本项目商业规模较小，前期定位是写字楼的配套部分，因此不能简单的定位与上述徐家汇商业中心同质业态，要走专业、高档、精品的路子。引进高利润的专业餐饮品牌店、精品百货店和高档城市会所是本项目对市场的互补。 ③ 业态演变原则
传统的商场只是购物的场所，随着人们的生活水平的提高、消费行为的转变，休闲购物成为主流，休闲、餐饮、娱乐将极大的满足消费者购物外的需求，并且其规模也将赶超购物的规模。 ④ 商圈扩大原则
同样，因为高端的商业市场定位，在我们的消费群定位上就要充分考虑整个上海市城市中心区域，扩大服务半径和商圈，吸引最多的优质消费群，实现商场的持续繁荣。
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五五、、商商场场布布局局
飞洲国际广场定位为高档商业中心，招商客户群为：1、国际知名品牌，国内知名品牌厂商；2、国际连锁集团。 1、主营项目
地下一层：高档超市休闲系列。
一 层：进口化妆品（CD、姿生堂、娇兰等）、高档珠宝（谢瑞琳等）、
世界极品服装(阿玛尼 杰尼亚等)、高档手表、高档皮具（路易威登等）、高档工艺品、高档笔。
二 层：高档女装系列、休闲装、手袋、女饰品、精品鞋店、精品裤
店、女士内衣。
三 层：高档男装系列、休高闲装、皮具、男饰品、精品鞋店、精品
裤店、男士内衣、领带。
四 层：儿童服装、高档床品、进口饰品店、精品工艺品、体育服装、
体育器材。
五 层：餐饮。 六 层：娱乐休闲。 2、配套项目
A、 家私、布艺、古玩、画廊、厨房用品、书屋。 B、 肯德基、麦当劳、必胜客、罗杰斯、茶叶店、酒吧。
C 、屈臣氏、医疗诊所、健身中心、美容中心、美体瘦身、茶社、写
真工作室、数码工作中心、药店营销理念。
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六六、、人人员员配配备备计计划划：：
组成一支强有力，专业的招商，租户物业管理，企划队伍，具体如下： 招商经理（1人） 招商主管（4人）
入租设备工程安装管理，电气管理（2人）（人选可由开发商提供） 企划主管（1人）
筹备期商品部人员总编制8人 七七、、招招商商人人员员岗岗位位职职责责 副总经理/兼招商部经理 ▲主要职责：
☆根据购物中心经营方针与要求，制定招商部计划，并组织实施。 ☆负责购物中心整体商场策划，布局，商品组合及与厂商协调，公司整体企划，促销等，确保商厦经营指标达成。
☆组织，管理招商，企划团队，培训及辅导招商人员。
☆对招商部门厂商引进，人员招聘，促销方案及相关合同及发生交际费用审核等负责。 招商主管（4人） ▲主要职责：
☆负责整个楼层招商，布局，商品组合及与厂商协调，确保招商品100％达成。
☆配合公司整体布局，完成公司下达指标。
入租设备工程安装管理，电气管理（2人）（人员由开发商提供） ▲主要职责：
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☆入租设备工程安装管理，电气管理，维护管理商场的整体工程运行，同时满足正常开业。
☆协助经理开展工作。严格审查招商户经营资格及入住手续。 负责租户单位日常管理工作，督促租户单位认真履行招商合同。 企划主管（1人） ▲主要职责：
☆贯彻执行本企业经营发展战略方针，配合招商，经营需求，结合实际制定本公司广告策划并组织实施。
☆负责对商场宣传布署总体规划工作，作出建设性的意见，统筹安排促销，成列，美工工作。
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八八、、商商场场租租金金预预测测 周周边边租租金金调调查查
商铺租金比较表（人民币/平方米/天）
地址 (元) 季诺休闲餐厅 商铺 漕溪北路41号 11.5 250 租金物业名称 性质 面积(平方米) 备注
漕溪北路沿街商铺租金表：
圣爱广场 底楼1470平方米出售6万元/商场 漕溪北路88号 9 5000(F1－F4) 平方（62289999） 商铺 漕溪北路439号 12 商场 漕溪北路450号 8.5 商铺 漕溪北路458号 500 1000 300 100 60 60 400 300 150 200 150 110 600 600 800 250 建国宾馆底楼商铺 在租 3年前承租（64688221） 小上海家常菜 江南证券 丹尼美发沙龙 同艺装潢 海纳服装店 蔡家食铺 异度空间音乐餐厅 瑞士美发中心 麦当劳 必胜客 良宵酒楼 国美电器 中兴百货 金韵贸易行 商铺 漕溪北路506号 15 商铺 漕溪北路508号 12 商铺 漕溪北路512号 16 商铺 漕溪北路518号 10 商铺 漕溪北路559号 10 商铺 漕溪北路583号 12 商铺 漕溪北路642号 商铺 漕溪北路646号 商铺 漕溪北路681号 12 商铺 漕溪北路682号 10 商场 漕溪北路730号 10 商场 漕溪北路740号 10 商铺 漕溪北路780号 10
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商业招商策划书
