优质参考文档
二、技术部分
附件一、项目实施方案
（一）项目服务优势
根据招标文件介绍，入围后我公司将承担GGG人民政府房屋征收评估工作。我公司已在GGG省范围内从事房地产评估工作达八年之久，拥有注册房地产估价师8人，注册土地估价师8人，承担过多宗类似项目的房地产评估，我公司对本项目具有长期的评估服务经验。
房地产评估工作设计被评估单位的方方面面，委托方的配合是至关重要的、决定性的，配合程度直接决定工作的进度甚至影响评估报告的质量。根据评估房地产的规模及性质等特点，我们分析认为，执行本项目我公司具有很大优势，主要体现在： 1、快速优势：根据我们已经掌握的房地产信息，可快速制定工作方案，进行人力安排，进行现场勘查工作。
2、团队及沟通优势：基于多年的工作经验，我们拥有专业的工作团队，我们能够分清主次，抓住重点，与负责人以及具体经办人进行沟通，使工作更有针对性，沟通更加顺畅，结果更具说服力。
3、技术优势：我公司是经中国房地产估价师协会具有评估全国范围内房地产的贰级估价机构，拥有强大的估价团队和估价技术支持。 （二）项目组织管理 1、总负责人
项目由我公司法定代表人GGG先生负责全面协调与处理。 2、技术小组
鉴于本项目的特殊性，技术支持工作尤为重要，本项目由我公司法定代表人GGG先生、公司技术部负责人GGGG等组成，在整个项目过程中提供技术指导与支持。 3、保证措施
优质参考文档
优质参考文档
本公司具有多年的执业经历，具有丰富的评估执业经验，拥有强大的专业队伍。针对被评估对象的具体情况，本公司将根据委托方的评估要求，在全公司范围内安排经验丰富的优秀评估专业人员，组成强大的专业服务队伍，按时保质完成委托方交与的评估任务。 （1）更具项目特点，项目负责人由具有丰富评估经验的评估师担任；
（2）鉴于本项目的特殊性，技术支持工作尤为重要，本项目拟由本公司法定代表人GGG先生、技术部负责人GGG、资深估价师GGG在整个项目过程中提供技术指导与支持 （三）项目实施流程及措施
为更好的开展该项目房地产评估工作，提高工作效率，保证工作进度，结合以往实际工作经验，我公司将按以下工作流程进行：
优质参考文档
优质参考文档
为针对此次项目的评估，我公司制定以下实施计划，以保证评估过程顺利进行。 （1）评估前期工作内容 ①明确评估目的
所谓估价目的即委托方对估价结果的期望用途。估价目的决定了价格内涵，进而决定了估价技术路线。 ②明确评估对象
即房地产估价项目中需要评估其客观合理价格或价值的具体地产。 ③明确评估时点
评估时点是评估结果对应的日期，它是根据评估目的所确定的。房地产价格内涵与价格形成过程都与评估时点密切相关。评估结论具有很强的时间相关性，同时又具有很强的时效性。此外，评估对象在不同的评估时点的状态是不同的，相应就会有不同的价格。评估时点采用公历表示，精确到日。 2）拟定评估作业方案 ①确定评估技术路线
房地产评估的技术路线，也就是确定房地产价格形成过程和形成方式。确定评估技术路线的结果和目的是：确定价格内涵和价格形成过程，以保证评估最接近实际。 ②确定评估方法
房地产评估技术路线是对房地产价格形成过程的形成方式的认识，而房地产评估方法本身反映了人们对土地价格形成过程和形成方式的认识。
同样一个评估对象，采用不同的评估方法，就可能得出不同的评估结果，应当正确确定评估方法。
评估人员应正确运用市场比较法、收益法、成本法并在实际操作中规范、公正地综合使用。原则上对同一评估对象通常应选用两种以上的估价方法进行估价。 ③明确应该调查收集的资料及其来源渠道 评估所需的资料包括：
a、对房地产价格有普遍影响的资料；
b、对评估对象所在地区的房地产价格有影响的资料；
优质参考文档
优质参考文档
c、相关房地产交易、成本、收益实例资料； d、反映评估对象状况的资料。
作为专业机构，评估机构与评估人员应经常收集这些资料，对于某一特定的评估对象应在平时收集资料的基础上，拟定所需调查收集的资料及其来源渠道。
④预计所需的时间、人力、经费根据所需评估的对象情况，应初步预计完成该项估价任务所需的时间、人力、经费，在保证评估按时、按质完成的前提下，应力求达到人力、经费最省的目标。
⑤拟定作业步骤和作业进度
在以上工作的基础上，应对所承担的房地产评估任务拟定作业步骤和作业进度，使工作有条不紊，做到使参与估价的人员胸中有数。 3）收集评估所需的资料
在平时收集评估资料的基础上，评估人员应着重收集反映可能估价对象所在区域地区状况的资料，如该地区房屋、土地的环境、坐落、四至、面积、产权等资料，以及与具体评估对象相关的其他背景资料。 4）实地查勘评估对象
评估人员必须到评估对象现场，亲身感受评估对象的位置，周围环境，察看该房屋的外观、建筑结构、装修水平、设备等状况，并对事先收集的有关评估对象的坐落、四至、面积、产权、利用现状等资料进行核实，同时收集补充评估所需的其他资料，以及对评估对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。
以上四个步骤，是接受评估委托后、开始评估之前应做的工作。在这一阶段，估价师要注意的是，尽可能不受当事人中一方的影响，全面了解情况，做到兼听则明，尤其是不要闭门造车。
（2）估价中的工作内容
完成了评估的各项准备，就可以开展实际评估活动，这一阶段包括4个步骤，其工作内容是：
1）选定评估方法计算
优质参考文档
优质参考文档
对于评估对象可选用合适的评估方法进行计算，计算的成败，关键在于严谨，防止发生不必要的人为的或技术差错。 2）确定评估结果
对不同评估方法计算出的结果，应进行比较分析。当这些结果差异较大时，应寻找并排除出现差异的原因。
对不同评估方法估算出的结果，通常应做以下检查： ①评估过程是否有误； ②基础数据是否准确； ③参数选择是否合理； ④评估项目是否遗漏或重复； ⑤是否符合评估原则； ⑥公式选用是否恰当；
⑦选用的评估方法是否适宜评估对象和评估目的。
在确认估算结果无误之后，应根据具体情况计算出一个综合结果。在计算出一个综合结果的基础上，应考虑一些不可量化的价格影响因素，对该结果进行适当的调整，或取整，或认定该结果，作为最终的评估结果。 当有调整时，应在评估报告中明确阐述理由。 3）撰写评估报告 撰写评估报告的要求：
①全面性：应完整地反映评估所涉及的事实、推理过程和结论，正文的内容和附件资料应齐全、配套。
②公正情况和客观性：应站在中立的立场上对影响评估对象或价值的因素进行客观的介绍、分析和评论，作出的结论应有充分的依据。
③准确性：用语应力求准确，避免使用模棱两可或易生误解的文字，对未经查实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项应予以说明，并描写其对评估结果可能产生的影响。
优质参考文档
[实用参考]房地产评估服务工作方案（仅供参考）.doc
