收益性物业价值和价格的种类
一、使用价值和交换价值（熟悉）
一种商品的使用价值，是指该种商品能满足人们某种需要的效用；交换价值，是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币、商品或其他有价物。人们在经济活动中一般所称的价值指的是交换价值。
使用价值是交换价值的前提，没有使用价值肯定就没有交换价值。但是反过来不一定成立，即没有交换价值不一定没有使用价值，例如空气。作为商品的物业，既有使用价值也有交换价值。
二、投资价值和市场价值（掌握）
某一物业的投资价值，是指某个特定的投资者（如某个具体的购买者）基于个人的需要或意愿，对该物业所评估出的价值。
而该物业的市场价值，是指该物业对于一个典型的投资者（市场上抽象的一般投资者，他代表了市场上大多数人的观点)的价值。
市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值。在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。
【例题5：11年单选】关于特定物业在某一时点市场价值与投资价值的说法，正确的是（）。 A．市场价值是惟一的，投资价值是不惟一的 B．市场价值是惟一的，投资价值也是惟一的 C．市场价值是不惟一的，投资价值是惟一的 D．市场价值是不惟一的，投资价值也是不惟一的 答案：A
评估投资价值与评估市场价值的评估方法本质上是相同的，所不同的是假设前提。
例如，投资价值与市场价值都可以采用收益法来评估——价值是未来净收益的现值之和，但其中选取
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参数的立场不同。
就折现率来说，评估市场价值所采用的折现率，应是与该物业的风险程度相对应的社会一般报酬率；而评估投资价值所采用的折现率，应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率（通常称为最低期望收益率）。这个特定的投资者所要求的最低报酬率，可能高于也可能低于与该物业的风险程度相对应的社会一般报酬率。
在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税。另外，不同的投资者对未来净收益的估计，有的可能是乐观的，有的可能是悲观的；而评估市场价值时，要求对未来净收益的估计是客观的。
投资者评估的物业的投资价值大于或等于该物业的市场价格，是其投资行为（或交易）能够实现的基本条件。
三、成交价格（掌握）、市场价格（掌握）和理论价格（熟悉） （一）成交价格
成交价格简称成交价，是指在一笔物业交易中交易双方实际达成交易——买者同意付出、卖者同意接受，或者买者支付、卖者收取的货币额、商品或其他有价物。
成交价格是一个已经完成的事实，通常随着交易者的财力、动机、对交易对象和市场的了解程度、购买或出售的急迫程度、讨价还价能力、交易双方之间的关系、卖者的价格策略等的不同而不同。
卖价、买价、成交价格三者的关系：
1．卖价是站在卖者的角度，指卖者出售物业时所愿意接受的价格。卖者出售物业时所愿意接受的价格总有一个最低界限（最低卖价）。
2．买价是站在买者的角度，指买者购买物业时所愿意支付的价格。买者购买物业时所愿意支付的价格总有一个最高界限（最高买价）。
最高买价≥成交价≥最低卖价
在买方市场下，成交价格会偏向最低卖价；在卖方市场下，成交价格会偏向最高买价。
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正常成交价格和非正常成交价格
成交价格可能是正常的，也可能是不正常的，因此，可以将成交价格区分为正常成交价格和非正常成交价格。正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易所形成的价格，不受一些不良因素，如不了解市场行情、垄断、强迫交易等的影响；反之，则为非正常成交价格。
成交价格的分类
按照交易方式的不同来划分，可以将土地使用权出让的成交价格分为招标成交价、拍卖成交价、挂牌成交价和协议成交价。
（二）市场价格
市场价格是指某种物业在市场上的一般、平均水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果。 （三）理论价格
理论价格是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。
在正常市场或正常经济发展下，市场价格基本上与理论价格相吻合。但在市场参与者普遍不理性的情况下，市场价格可能会较大、较长时期脱离理论价格，例如在投机需求带领下或在非理性预期下形成不正常的过高价格。
四、总价格和单位价格（熟悉） （一）总价格
总价格简称总价，是指某一宗或某一区域范围内的物业整体的价格。物业的总价格一般不能反映物业价格水平的高低。
（二）单位价格
单位价格简称单价，其中，土地单价是指单位土地面积的土地价格，土地与建筑物合在一起的物业单价通常是指单位建筑面积的价格。
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物业的单位价格一般可以反映物业价格水平的高低。
认清单位价格，必须认清价格单位，价格单位由货币和面积两方面构成。
五、实际价格和名义价格（熟悉）
实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。
名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。
例如，一套建筑面积l00m2、单价3000元/m2、总价30万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种：
1．要求在成交日期时一次付清。
实际单价为3000元/m2，实际总价为30万元；不存在名义价格。 2．如果在成交日期时一次付清，则给予折扣，如优惠5%。 实际单价为3000×(1－5%)=2850（元/m2），实际总价为28.5万元； 名义单价为3000元/m2，名义总价为30万元。
3．从成交日期时起分期付清，如首期支付10万元，余款在一年内分两期支付，如每隔半年支付10万元。
实际总价为10?10?1?5%?0.5?10?1?5%?1（万元）（假定年折现率为5%），实际单价为2928元/m2； ?29.28名义单价为3000元/m2，名义总价为30万元。
4．约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清。
实际总价为30÷(1+5%)=28.57（万元）（假定年折现率为5%），实际单价为2857元/m2； 名义单价为3000元/m2，名义总价为30万元。
5．以抵押贷款方式支付，如首期支付5万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。
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实际单价为3000元/m2，实际总价为30万元；不存在名义价格。
六、现房价格和期房价格（熟悉）
物业的现货价格是指以现状物业为交易标的的价格。当现状物业为已建成的建筑物时，即为现房价格（含土地价格）。
物业的期货价格是指以未来状况的物业为交易标的的价格。期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋（含土地）为交易标的的价格。
在期房与现房同品质(包括质量、功能、环境和物业管理等)下，期房价格低于现房价格。
预计从期房达到现房期间期房价格=现房价格-?风险补偿
现房出租的净收益的折现值【例题6：11年单选】下列期房价格的公式，正确的是（）。 A．期房价格＝现房价格＋风险补偿 B．期房价格>现房价格－风险补偿 C．期房价格<现房价格－风险补偿 D．期房价格＝现房价格－折旧补偿 答案：C
【例4-1】某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3300元/m2，出租的年末净收益为330元/m2。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，试计算该期房目前的价格。
[解] 该期房目前的价格计算如下：
V?3300?330?3300?2%?2934（元/m2）
1?10%【例题7：10年单选】关于期房价格的公式，正确的是( )。 A．期房价格=现房价格－租金收益－风险补偿 B．期房价格=现房价格－租金收益+风险补偿 C．期房价格=现房价格+租金收益－风险补偿 D．期房价格=现房价格+租金收益+风险补偿
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物业管理-收益性物业价值和价格的种类
