招商工作流程: 制定招商工作计划 (项目整理招商部署) 做出整体性、统一性的主要招商策略、招商手法、招商时间等整体组建工作安排,如目标商户是属于哪一种,是否适合项目的定位,是否迎合目标消费群体的消费需求,是否具有一定的市场占有率、是否有潜在的生存力支持等,
市场调研 → 1:采购企业水平调研 2:商圈同业态店调研 3:商圈内商品调研 ↓
4:租金费用水平调研 5:功能服务性设施调研
制定商品结构 (确定招商范围及品类、品牌)
制定租金标准/核心商业理念(商业价值
↓
制定招商方案及招商前工作落地 ↓ ↓
联系、沟通商户
→
↓
提供招商资料 ↓
(目标主力店商户价值评估及竞争情→
报收集) 考察评估商户 谈判
↓
填写招商登记表
↓ 双方签定合同收取费用 商户提供装修方案及效果图 ↓
核审装修方案及效果图
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↓ 与店面物业沟通
商户办理入场手续
↓
装修、备货、组织开业
→
重点商户的跟进回访 ↓ ↓ 人员培训
↓
1、项目整体招租部署 在项目正式招商前,开发商应该对购物中心做出整体性、统一性的主要招商策略、招商手法、招商时间等整体组建工作安排,如目标商户是属于哪一种,是否适合项目的定位,是否迎合目标消费群体的消费需求,是否具有一定的市场占有率、是否有潜在的生存力支持等,这些问题的解决与否对项目的招商成功与否都是至关重要的。 2、 市场调研:市场调研主要分为5个方面 2.1、居民生活水平调研:针对本地区内的人口数量、人口密度、教育水平、职业状况、居民收入水平、消费能力、消费习惯等进行调研以确定该地区的市场定位。 2.2、租金水平调研:本地区各类商业设施租金水平、联营扣点的调研。通
过此项调研分析,为我公司的租金水平、联营扣点的制定提供依据。
2.3、功能服务性设施调研:对商圈内的功能服务性设施布点情况、经营情况进行调研。为我们的招商建立基础数据。
2.4、同业态竞争店调研:对城市内同业态商店进行商店布局、商品组合、客流经营状况的调研。为我们的招商建立基础数据。
2.5商品调研:对商品的品种、品牌、价格、价位、销售情况进行调研。为我们的招商建立基础数据。
3、建立商品结构:根据调研结果及本店的市场定位,建立商品结构表,确定招商范围及品类、品牌。
4、建立商品档案库:根据调研数据,建立商品档案库。商品档案库的信息应包含商户名称、代理品牌、销售级别、联系电话、联系人、销售情况等内容。是招商工作的重要基础工作。
5、确定商店平面布局:根据商品结构表,按照商品品类,由总部市场部制定出商店的平面布局图。
6、制定级差租金:根据市场调研数据和保本租金标准以及本店的平面布局图,制定本店的级差租金标准。
7、联系、沟通:根据商品档案库的资料来源,与拟招商户进行联系和沟通。
7.1、提供我公司的招商资料; 7.2、介绍公司的发展及未来
7.3、介绍我公司在本地区的发展计划
7.4、介绍我公司目前招商商店的情况、市场定位、开业计划、商店布局、与其合作的打算及合作方式等情况。
7.5、初步交流合作意向。
8、 考察、评估:据有合作意向的商户,需进行生产、经营情况实地考察,主要是考察商品品种、价位、现场管理、行业利润、位置、经营面积、公司实力等。
9、 谈判、签定合同:在有合作意向的前提下,进行实质性的谈判和签定合同。详见?合同(协议)签定及填写规范?
9.1、确定位置和面积:位置的确定需根据商店的平面布局图,按照商品的类别来确定。面积的确定需商户和我方人员在经过对预期的销售、成本、租金、利润的分析基础上来确定。
9.2、租金及费用介绍:招商经理和商户要对租金收取标准、收取时间、计算方法进行交流;对商户应承担的费用一一告之,包括水、电费、物业管理费、POS机租赁使用费、广告费、人员培训费、保证金等。便于商户进行统一核算。商户应承担的押金有:房间钥匙、POS机、员工工牌、装修押金。
9.3、商户证照的审核:营业执照、卫生许可证、质检报告、品牌代理证书、法人身份证等。
9.4、合同(协议)的签署:在签定合同(协议)时要严格按照公司有关合同签署的规范执行。在合同或协议签署的同时,与商户签定水电燃气结算协议、商户管理公约、消防安全责任书、装修(安全、防火)管理规定、售后服务责任书、POS机租赁使用协议等。商户应如实填写:商户基本资料登记表、授权委托书。
9.5、合同(协议)的审批:合同(协议)签署后,由招商经理将合同(协议)整理后,填写:“商户签约审批表”报招商负责人、地区总经理和总部进行审批。详见?合同(协议)审批程序?。
10、 首批租金费用的收取:首批租金和费用由招商经理负责收取。待租金和费用收取后商户方可进场装修。附《租金费用管理规范》
11、装修方案的审查与报批:由商户提出装修设计方案(效果图、平面尺寸图、立面尺寸图、电路图、用材说明)和装修时间进度。由招商部门根据装修方案与店面管理部门、物业部进行协商,填写“购物中心图纸审核表”共同审核。由招商部门将审查结果反馈至商户。附?购物中心图纸审核表?
11.1、商户进场前,招商经理需要填写“商户进场联络单”与店面管理部门进行沟通,告之相关事宜。附?商户进场联络单?
11.2、商户办理进场手续,与商户共同查看水、电表;领取钥匙;填写“商户入场交接报告”。附?商户入(退)场交接报告?
11.3、带领商户到商店综合部办理装修手续 11.4、装修现场的监督管理及竣工验收
11.5、商户布货
11.6、办理营业员入场手续及培训。 12、重点商户的跟进和回访。 13、商户投诉回馈
招商部岗位职责
一、负责卖场的卖区规划、楼面布局、品牌布局。
二、负责招商市场调查与市场分析,建立公司业务信息库。
三、负责后备品牌的储备、引进。
四、 负责收集商品信息,对其经营状况进行分析预测,为做好品牌、品牌商的优化管理提供科学的依据。
五、负责公司合同文本的制定。
六、负责制定公司的招商政策、合作方式。
七、负责制订公司业务谈判程序及组织实施。
八、 负责各项业务合同的保管、查询、建立合同档案。
九、定期检查合同执行情况,完善合同基本条款。
十、负责各项业务合同的签订、变更、执行、终止。
十一、负责新品牌的引进,协助品牌商进行上柜前的商品寄存保管工作。
十二、 负责品牌商和品牌的优化管理。
十三、 负责品牌的清退和撤柜工作。
十四、负责品牌专柜形象设计图纸的审批。
十五、负责专柜装修、形象整改的监督、协调。
十六、负责公司经营指标的制定、分解及考核。
商业地产招商流程及职责
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