调研报告：关于加快老旧小区综合整治保障基本物业服务的思考
为加快老旧小区综合整治、推进基本物业服务全覆盖，提高居民生活环境质量，按照市领导要求，由市政府研究室牵头，市人大城建委、房管局、财政局等部门组成专题调研组，全面调查了解市区老旧小区基本情况，实地学习考察沈阳、扬州等城市的经验做法。
一、市区老旧小区基本情况
近年来，市委、市政府高度重视老旧小区综合整治工作，相继完成了一批老旧小区整治任务，提高了居民生活质量，改善了省会面貌形象，得到了广大居民的拥护和支持。据统计，自2012年至201X年，共投资2.21亿元，完成老旧小区改善项目266个、面积达1574万平方米，受益居民16.2万户、42.3万人。今年，市、区两级财政将各投入2亿元，完成280个小区，1230多万平方米的环境综合整治任务。
但由于历史欠账较多等多种原因，目前市区仍有大量老旧小区亟待改造整治。据不完全统计，截止到201X年底，市区共有2000年以前建成的老旧小区866个，建筑面积2330.09万平方米，约占市区住宅小区总面积的21%，住户达31.75万户，涉及人口95.26万人，约占市区常住人口的33%。从建成年代看，1980年前建成的小区有164个，1980-1990年建成的小区有334个，1991-2000年建成的小区有368个；从坐落区域看，新华区104个，桥西区64个，裕华区247个，长安区165个，桥东区278个，高新区8个；从小区管理方式看，有物业企业管理的小区113个、占13%，由原产权单位管理的379个、占44%，业主自治管理的146个、占
17%，社区管理的184个、占21%。此外，还有44个基本处于无人管理的“弃管”小区。
这些老旧小区存在的主要问题是：
基础设施破损严重。大部分老旧小区由于建成年代久远、规划设计先天不足、缺乏日常维护等多种原因，普遍存在路不平、灯不明、管网老化、消防设施损坏和管理用房、经营用房、必要的安全防护设施残缺不全等问题。如新华区的高柱小区，自上世纪八十年代建成后，小区里的路、灯、上下水管网等设施就没有维修过，管网堵塞、泛污水的问题常常发生。
环境卫生脏乱差。部分老旧小区卫生无人打扫、垃圾清运不及时、破损绿地、私搭乱建现象比较普遍，车辆乱停乱放、小广告乱贴乱画等问题尤为突出。如原电视机厂小区，所有楼道内的墙壁上都印满了各色小广告，一家住户门口两侧的小广告多达110多个。
规范管理难度大。老旧小区产权主体多为破产改制企业、机关事业单位、拆迁安置户，产权结构复杂，大杂院、院中院现象比较普遍。如裕华区的青园小区，共有76栋住宅楼，分属于59个不同的产权单位，实行规范有序的管理难度很大；小而散的老旧小区较多，市区3栋（含3栋）楼以下的小区有264个，占老旧小区总数的30%，其特点决定了物业管理成本较高，实行市场化物业管理的难度较大，加之部分产权单位由于经营不善、企业倒闭等，对小区弃管的现象日益突出。
资金投入明显不足。从我市2012—201X年整治老旧小区的投入情况看，每平方米投入14元。从2014年我市对280个老旧小区环境整治方案看，平均每平米投入32.5元。而扬州市利用5年时间共整治老旧小区95个，面积570万平米，总投
入约8亿元，平均每平米投入约140元（其中地下管网、硬化路面等占70%）；沈阳市利用5年时间共改造老旧小区1502个，面积3973万平米，总预算约50亿元，平均每平米投入约127元。与以上两市相比，我市投入明显不足。
管理费用收取困难。老旧小区居民大多是早期的拆迁安置户、企业退休人员、下岗失业和外来务工人员，低收入人群占了很大比例，居民花钱购买服务的意识淡薄，致使物业费收取困难，造成部分物业管理企业难以为续、被迫退出小区。
二、加快老旧小区综合整治
坚持把老旧小区综合整治作为巩固提高党的群众路线教育实践活动成果的重要举措，列入市、区两级政府重要议事日程，按照“区级政府负总责、街道社区抓落实、两年集中整治、三年扫尾”的要求，以老旧小区的道路、管线、路灯、安全、绿化等基础设施改造及公共环境提升为重点，到2016年底，全部完成市区剩余的586个老旧小区、1130万平方米的综合整治任务，尽快实现老旧小区“住用安全、设施完善、功能齐备、出行方便、环境整洁”的目标。
（一）完善老旧小区基本服务设施。根据小区建成使用年限、破旧破损程度、配套设施状况以及业主改造意愿等因素，经过现场勘查、集体研究、项目公示，合理确定每个小区的改造整治任务。具体整治项目应重点围绕以下五个方面确定：一是改造各种管线管网。修补水、电、暖、燃气、通讯等设施，实现小区内供水、供电、供暖、供气和通讯网络正常，排水通畅，无污水外溢现象；二是完善公共服务设施。修复小区道路，增补树木和绿地，整修路灯设施，增（扩）建停车位，做到道路畅通、绿化齐整，照明设施完好，出入方便；三是增加安全防护设施。封闭小区，设置大门、门卫室，完善电子监控系统，实现小区出入规范，安全有序；四是拆除违章建筑。全部
拆除侵占绿地、道路的违章建筑，清理公共区域的杂物，实现小区无私搭乱建，管理有序；五是设立物业办公用房。有条件的小区，应调用或补建物业办公用房，经规划部门批准，可按照不低于该小区住宅建筑面积的0.3%左右的比例补建物业管理用房。
（二）建立健全综合整治推进制度。为确保老旧小区综合整治工作顺利推进和整治工作质量，必须建立健全和严格遵循五项制度：一是工程公开招投标制度。按照工程管理的相关要求，认真落实招投标有关规定，严格实行工程监理制度，确保工程质量与安全；二是工程项目公示制度。改造内容应充分征求居民意见，一经确定，要在小区公布施工和监理单位、市区两级监管部门、群众监督员的电话，方便群众监督；三是群众监督员制度。每个改造项目都要聘请1—3名小区居民作为群众监督员，对整治工程进行全过程监督，确保居民的知情权、监督权和参与权；四是质量监督管理制度。市房管部门应成立技术指导组，指导、检查各区改造工程开展情况，督促各区抓好整改；五是建立民意验收制度。在验收过程中，采取部门技术验收与民意验收相结合的方式，在专业部门验收的基础上，经居民代表或社区同意签字后，才可进行工程结算。
（三）保障综合整治资金投入。根据省住建厅对老旧小区综合整治成本的一般测算和近年来我市综合整治老旧小区基本情况，要实现较高标准的老旧小区综合整治目标，综合整治投入确定为每平方米55元左右为宜。据此测算，完成586个老旧小区、1130万平方米的综合整治任务，共需资金6.2亿元。为确保整治资金足额投入，借鉴外地经验做法，投入资金可按照市、区两级财政1：1比例分担，列入年度预算。为给老旧小区公共设施维修提供长远的经费保障，各区应建立不低于200万元的公共设施专项维修资金。
三、建立健全老旧小区基本物业服务体系（弘利遴选）
按照“保基本、全覆盖、先扶持、后退出”的思路，以满足居民最基本、最迫切的生活需求为重点，通过合理确定物业管理方式、明确基本物业管理主体、建立过渡性补贴扶持政策、完善相关管理制度等，加快建立适应老旧小区现状的基本物业服务体系，引导老旧小区向小区物业管理市场化过渡，实现“五有”目标，即有治安防范、有清扫保洁、有绿化养护、有维修维护、有停车管理等。
（一）合理确定物业管理方式。一是对“弃管”的老旧小区：目前44个“弃管”老旧小区，在没有进行综合整治前，由各辖区政府负责，在深入摸底，广泛征求各方意见的基础上，因地制宜，合理选择临时性基本物业管理方式（由区城管卫生队或居委会等代管），今年底实现管理服务全覆盖。二是对综合整治后的老旧小区：由街道办和社区居委会负责，抓好改管衔接，根据各个老旧小区物业管理的历史沿革、居民意愿等实际情况，改造完成一个，尽快合理确定一个物业管理方式。对规模较大的老旧小区，引导其选择市场化管理方式，引入专业化的物业公司进行管理；对产权单位单一，管理责任主体明确的老旧小区，遵从居民意愿，可以继续选择产权单位管理方式；对已经成立或能够成立业主委员会，多数业主希望自我管理的老旧小区，允许其选择业主自治管理模式，通过业委会或聘请职业经理人进行物业管理；对规模较小、分散，没有成立业委会，特别是临时性基本物业管理方式（指原为“弃管”）的老旧小区，实行社区管理方式。由所在街道办事处（乡镇政府）成立物业服务中心（经民政部门批准成立的民办非赢利机构，配备专职人员2—3名），指导社区成立分中心（配备专职人员1—2名），物业服务分中心全权负责小区的基本物业服务。
调研报告：关于加快老旧小区综合整治保障基本物业服务的思考
