物权法讲稿
石板司法所 陶明 2011-8-9 各位领导、同志们:
根据市法建办统一安排，今天主要就《物权法》及相关法律规定与在座各位一起进行学习和探讨。有讲得不对的地方，欢迎批评指正。
《物权法》于2007年10月1日开始施行，是一部规范财产关系的民事基本法律。物权法上的物，主要指动产和不动产。顾名思义,动产就是可移动的物，如电视机、沙发等;不动产则是不可移动的物，如土地、房屋等，。物权，可分为三种:所有权(自物权)、用益物权(他物权，包括四类:土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权)和担保物权(包括三类:抵押权、质权、留置权)。由于物权法内容繁多，今天就不对物权法的条条款款作逐一讲述，而是以物权法和相关法律规定为基础，将与我们每个人日常生活密切相关的内容归纳为十个知识点，并结合具体的案例来进行讲述。我想这样可能会对物权法相关内容更容易理解。
一、不动产物权登记生效
物权法第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
案例 :一房两卖
张三因急着用钱，以17万元的价格将一套房子卖给了李四，双方签订协议后，17万元一次性付清。张三拿到钱之后没多久，房子价格突然猛涨到25万元，于是他打起了如意算盘，把这套房子又卖给王五。王五不知道这套房子已经卖过一次，同意先付15万元，剩下10万元等办过户手续的时候再给。结果，等张三与王五办完登记过户手续后，李四才知道这个事情，于是他要求把房子登记在自己名下，三方闹得不可开交。房子该归谁,最终还是归王五所有。因为买房合同生效，
不等于物权生效，李四虽然履行了合同义务，但没有办理登记过户手续，所以不发生物权效力;王五办
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理登记过户手续后，物权就生效了，因此房子应该给王五。
李四又该如何维护自己的合法权利呢,物权法第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。同时2003年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条第(二)项规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人(并已登记)，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。李四与张三签订的购房合同是真实有效的，完全可以根据以上规定，向张三主张合同权利，既要拿回17万元，还要其承担违约责任及赔偿损失。
那么作为第一个买房子的人，如何才能避免这样的事情发生,《物权法》确立的预告登记制度能够很好的解决这个问题。物权法第20条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”签订买房协议后，先和对方一起去房管局申请预告登记，如果出现一房两卖的情况，房管局电脑一查询，第二个买房子的人就无法登记了。所以大家要利用好这个制度，保护自己的权益。同时要注意，预告登记是有时限的，本条第二款规定:“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记，预告登记失效。”
二、不动产异议登记
什么叫异议登记,如不动产登记簿上记载某一套房屋的所有权人是张某，而李某认为该房屋属于自己所有或自己享有部分权属，对此提出异议，向不动产登记部门提交异议登记申请，登记部门将异议予以登记记载，就叫异议登记。这一制度对于产权异议人的权利有一定的保护作用。比如李某对张某的不动产权属有异议。李某如果要向法院起诉主张权利，他需要
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做聘请律师，搜集证据，准备起诉状等一系列的准备工作，等他向法院起诉，法院经过审理作出判决，确定争议的房产归李某所有，这个时候李某拿着生效判决书到不动产登记机构要求变更登记时，发现这个房子早就被张某卖给王某了。李某好不容易得到胜诉判决，最后不一定能够得到房屋及其所有权。针对这一现实问题，物权法创设了异议登记制度，以防止不动产登记簿上记载的所有权人抢先下手出卖争议房屋。当然，有人可能会提出，不进行异议登记也可以在起诉前采取诉前财产保全来防止争议房屋被处置的问题，似乎该制度没有多大实质作用。我认为应区别看待，诉前财产保全是作为一种诉讼措施，且需要担保、需支付保全费用;而异议登记是作为一种行政措施，不需要担保和费用，不管从性质上还是方便程度上，都优于诉前财产保全。
同时物权法第19条第二款规定:申请人在异议登记之日起十五日内不起诉的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”该规定明确了时间限制，并规定了异议登记不当的损害赔偿责任。以避免没有任何根据就轻率地申请异议登记，损害真正权利人的合法权益。
三、物权不经登记即生效的规定
前面我们谈了不动产物权登记才生效的规定，但物权法特别规定，以下几种情况不经登记也发生物权效力。
28条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
29条 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。 30条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
四、动产物权交付生效 3
物权法第23条规定，动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。按照这个规定，动产物权变动因交付而生效，在动产买卖中，动产一经交付，所有权就转移到买受人手里，同时根据合同法142条规定，财产毁损、灭失的风险交付前由出卖人承担，交付后由买受人承担。
案例:张三有一头牛，卖给了李四，在未支付货款的情况下，基于信任，让李四把牛牵回家。当天夜里，雷电将牛击死。这时，李四就不能以我还没付钱，还没有登记等理由拒付买牛钱，因为牛的所有权变动已因交付而生效，并且其毁损、灭失的风险交付后由买受人承担。
动产中，船舶、飞机、汽车作为特殊动产，也是交付时转移所有权，但未经登记，不得对抗善意第三人，也就是所谓的登记对抗主义。物权法第24条规定，船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。比如有甲、乙、丙三人，甲有一辆车，甲与乙订立协议，将车出售给乙，已交付未办过户手续。然后，甲又将该车出售给了不知情的丙并过户。车辆所有权最终该归谁,在这里乙因交付而取得的车辆所有权实质上并非完全所有权，是有限制的，仅能对抗出卖人甲和恶意第三人，但是不能对抗作为善意第三人的丙，丙最终应当拥有车辆的所有权，乙在本案中只能要求甲承担违约责任。
需要顺便提一下的是， 2010年7月1日起施行的《侵权责任法》第49条和50条明确规定，因租赁、借用等情形机动车所有人与使用人不是同一人时，发生交通事故后由机动车使用人承担赔偿责任(机动车所有人对损害的发生有过错的，承担相应的赔偿责任:如明知借用人无驾驶资格而借用，将承担连带赔偿责任);以买卖等方式转让并交付机动车但未办理所有权转移登记的，发生交通事故后由受让人承担赔偿责任。
五、善意取得制度
根据物权法第106条规定，同时具备以下三项条件，即构成善意取得: 4
1、取得人是善意的，不知出卖人是无处分权的人;2、取得人支付了合理价款;3、转让的不动产或动产应当登记的已登记，不需要登记的已交付。如在房屋交易中，张三的房子卖给李四并过户，李四又把这个房屋卖给王五,也过了户。后来张三和李四之间的买卖合同被确认无效，根据合同法的规定，无效合同不发生所有权转移，李四不能取得所有权。张三能否要求王五返还房屋,这种情形，若严格按照合同法上的无权处分制度，法院就应当根据张三的请求从王五手中强行收回这个房屋的所有权并返还给张三，法院真要这样判决，对王五是极不公平的。王五在买这个房子的时候去查了不动产登记簿，登记簿上明明记载李四是所有权人，王五才下决心买了这个房屋，最后因张三与李四之间的合同无效了，导致李四的所有权被撤销，这些情形王五哪里知道,因此王五属于“善意第三人”，且支付了合理价款，并已办理过户登记，根据善意取得制度已经取得该房产所有权，张三不能要求返还，而只能要求李四赔偿损失。
不动产的善意取得与动产的善意取得唯一不同的是，不动产需已登记到善意第三人名下，动产则需实际交付给善意第三人(交通工具等特殊动产存在例外情形，如前面所举的买车)。
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