民法典新规则解读五十九：业主自治管理组织的设立
第277条【业主自治管理组织的设立及指导和协助】业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。
地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。 解读
关于业主自治管理组织的设立，此前《物权法》第75条规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。”“地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”《民法典》第277条在吸收该条规定的基础上作了修改完善，规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。”“地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”较之于《物权法》第75条规定，《民法典》第277条所作的修改完善主要体现在如下两个方面：（一）第1款增加规定“业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定”；
（二）第2款增加“居民委员会”作为设立业主自治管理组织的指导协助主体之一。
一、业主自治管理组织成立的具体条件和程序
关于业主自治管理组织的设立问题，在我国，最早可追溯至自1994年4月1日起施行的《城市新建住宅小区管理办法》[1]（建设部令〔1994〕第33号），该办法第6条规定：“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会（以下简称管委会）。”“管委会是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。”自2003年9月1日起施行的《物业管理条例》[2]，首次从行政法规的层面上明确了业主、业委大会以及业主委员会的概念，明确了业主自治管理组织成立的具体条件和程序等问题。”在此基础上，《民法典》第277条第1款进一步强调业主可以设立业主大会，选举业主委员会，同时通过增设联接条款，引致其他法律法规，不仅将《民法典》与其他法律法规有效地进行了衔接，而且体现了立法上的关联、接续和层递互动。
根据《民法典》《物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）等相关规定：
1.房屋的所有权人为业主，即依法登记取得或者根据《民法典》第2编第1分编第2章第3节规定取得建筑物专有部分所有权的人，以及基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人。在物业管理活动中，业主享有下列权利：（1）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（3）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（4）参加业主大会会议，行使投票权；（5）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（6）监督业主委员会的工作；（7）监督物业服务企业履行物业服务合同；（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（10）法律、法规规定的其他权利。同时，应履行下列义务：（1）遵守管理规约、业主大会议事规则；（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（5）按时交纳物业服务费用；（6）法律、法规规定的其他义务。
2.一个物业管理区域只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、
业主委员会职责。一个物业管理区域业主人数较多，可以成立一个业主大会。
物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：（1）物业管理区域证明；（2）房屋及建筑物面积清册；（3）业主名册；（4）建筑规划总平面图；（5）交付使用共用设施设备的证明；（6）物业服务用房配置证明；（7）其他有关的文件资料。符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。筹备组应当做好以下筹备工作：（1）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；（2）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（3）草拟管理规约、业主大会议事规则；（4）依法确定首次业主大会会议表决规则；（5）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；（6）制定业主委员会选举办法；（7）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。上述内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。
业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，履行相应的义务。《民法典》第278条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”
民法典新规则解读五十九：业主自治管理组织的设立
