“精装修是怎样炼成的？”目录提纲
一、 精（全）装修的概念及背景
1、
精装修概念介绍以及宏观政策指向
全装修究竟是什么？全装修≠毛坯房+精装修，全装修是一项系统工程； 全装修在国民经济发展、在住宅产业化（国内、外）背景下的位置和关系； 精装修在节能减排、税收、环保等各个领域对社会的现实意义
2、 国内、外的现状及概念对比及发展趋势
中国、韩国及西方先进国家之间的住宅产业化、精装修的案例列举——高品质+人性化细节考虑＞豪华精装修；（配图、文案例）；并且把室内装修工程与建筑规范、材料部品标准、最终与住宅产业体系的紧密结合
二、 一次把事情做对——快速学会组织精装修项目
如何进行精装项目的前期组 1、
全装修清单前期形成步骤之一 —— 组织计划管控手段：
? 如何引导团队科学合理设定工作目标
如何快速成为一群由武装到牙齿的、有明确专业细分人员，统筹计划组织完成的工作。
? 整体价值链的操作流程、计划的把握和管理控制要点；
精装修考虑到其工作前置的特殊性，须制订相应的工作计划以及流程框架表：产品定位——概念方案——市场论证——详细设计——样板间指引——成本核算——工程采购——销售推广——施工组织——后期维护；实例；
? 前期各阶段的主要矛盾和解决办法
譬如：前期缺少边界条件，没有基本户型图——将导致出现的一系列问题以及如何解决和推进；反之也证明了前期工作的重要；譬如材料的复杂性，举例木地板的分类、材质特性
实际案例列举
2、 全装修清单前期形成步骤之二——竞品调研，树立标杆（精装修系统的
专业前瞻性决定了事物的先进性）
? 为什么要先树立标杆？
榜样的力量在哪里？——专业工作的捷径就是要尽早站在巨人的肩膀上。最大限度地开阔专业视野，网罗专业社会资源，参考学习专业案例；最终精装修产品真的可以做到为你多想“十年”；举例
? 市场上我们能看到什么？
市场上常见的精装修项目的分类；列举：奢华极品、异域风情、实用主义、特色情调风格、豪华折衷主义等不同风格、特点的代表性楼盘项目，逐一评述并加图片
? 现场我们应该怎么去看？
客户和专业人员应该从哪样不同的视角来考量、评价项目的品质
3、
全装修清单前期形成步骤之三——周边环境因素分析：精装修系统的统
筹能力决定了事物的先进性
? 主要目标及需解决的问题：
在制订标准的前期，就需要有效把精装修各项成本考虑足 ；施工单位已完工精装修项目的结算清单案例
? 材料市场情况及采买方式
前期就要关注公司内部的采购的过程和能力，要专人配合、持续跟踪。譬如成本核算：较之普通业主的零散采购，在价格和供货品质上有着集约化的成本控制优势；举例
三、客户界面的思考
1. 第一次市场与客户的亲密接触——如何弄清客户究竟要什么 ? 背景情况
客户层面：公司前期进入市场往往积累不够，条件不具备，无法启动点对点直接客户沟通； 技术层面：项目启动之初，产品规划几项核心技术纷繁复杂,卖点未能快速决策和梳理定型； 操作层面：须早定——1. 区域行业的差异；2. 从运作模式和实操需要，精装修方案需要在
开盘以前（越早越好）就全部形成；
? 主要问题
如何在项目之初就准备判断出客户是否需要精装修？客户需要什么样子的精装修？
? 解决方案
精确的市场调研——通过各种沟通形式逐步提升与意向、潜在客户信息沟通的准确性，并深入分析与客户沟通的成果。客户的种种反馈是如何被提炼成最终设计的方向的。
2、第二次市场与客户的亲密接触——如何传播与认知 ? 销售讲解
如何组织精装项目的营销：精确销售说辞
? 深度挖掘，多角度传播
从品牌、产品、施工组织等方面深度挖掘精装修内涵，树立对项目品质及企业实力的信心 抓住各种有效契机宣传项目产品和品牌；销售中心是必备的推广平台；样板间是销售推广的主要道具；精装修是与客户沟通的长期纽带
3、第三次市场与客户的亲密接触——签约和入住 ? 务实承诺
做好一套样板间容易，做好一千套精装修住宅难；如何定义、管理务实精准的承诺
? 合同要约
合同与税收；客户对于合同应该关注的问题；案例
? 验收与入住
精装修楼盘验收的质量问题；案例；后期成品使用与维护
四、 精装修工程设计与实施
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1、精装修设计与样板间
? 精装修样板间的作用——推敲设计效果、优化成本、收集客户反馈信息、积累全面
施工经验、考察合作厂家
? 精装修样板间的后续工作——解决精装修与水电、消防、煤气等相关条件的交圈
矛盾；举例：设计过程须明确的条件图标准
? 样板间实施确定——为配合销售对产品的推广、验证精装修效果特决议实施研究性
样板间
? 样板间的选置—— 展示性样板间的组织计划、操作实施条件的确定；实楼样板间
2、设计过程管理
? 户型优化前置，条件图标准明晰
? 树立室内设计全程介入的思路，扭转建筑和装修分家的设计习惯；
? 协调设计院做图纸设计推进；模块化设计、工厂化生产、标准化安装……成本底、
成品保护好、品质高、便于维修…
3、 施工图的设计及标准化的图纸深度 4、材料部品采购及成本控制
? 通过对于市场、本地材料部品考察、评判，确定成本标杆；
? 通过样板间材料展示，成本倒推设计，并根据测算分析，材料优化；确定最终成本； ? 外埠考察，厂家比较，商务谈判；举例：橱柜的发展、分类以及分拆计价
5 精装设计——除施工图之外的输出成果控制
五、精装修项目工程角度研讨
1、 精装修工程组织的概念
? 成品住宅交付的特点 ? “仿工厂化”工程组织的概念 ? 精装修工程组织的前期管理要点
2、精装修工程管理体系介绍
? 精装项目启动指导书； ? 精装饰工程施工管理模板； ? 售后质量保证体系； ? 精装饰的总包管理；
? 成品精装房工程质量及后期服务的应急预控
3、施工过程管理
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施工单位选择，配套单位确定 标段划分及现场组织控制 文明环保 成品保护
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? 安全管理 ? 建筑定位 ? 标高控制 ? 工期管理 ? 工序划分 ? 节能隔音
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管理细节及其他推介
沈原曾任职万科集团、沿海集团、华润集团，历任技术负责人、副总经理、 项目总经理，公司总经理，负责产品设计及项目统筹管理工作
沈原老师
作为资深从业人员，从事专业建筑设计及房地产设计管理工作多年。 实践：十余年设计管理实践，成功操作多个一、二线城市大型住宅区及高端 城市综合体项目的开发。参与项目类别涉及大规模城镇住区、超五星级酒店、城 市精装修豪宅、办公及商业设计、健康绿色建筑、国家级超高层建筑等各类产品 的策划和全过程设计实现
职责：曾任职万科集团、沿海集团、华润集团，历任技术负责人、副总经理、 项目总经理，公司总经理，负责产品设计及项目统筹管理工作。曾参与标杆地产 集团的标准化推广及产品线研发工作，并主导过大型项目的实践操作，专业技术 （精装修等）的策划与实现，等等；
对于产品创新与精细化控制、设计标准与管
理流程再造、公司及商业项目的整体运营等工作均有一定的理解。
足迹：随任职经历在国内一、二线城市，大型企业集团总部、地方区域公
司都有涉及，且行业、专业间兼收并蓄，几度走访欧美，曾与境外多家大型综合 设计事务所有合作、交流经历。在结合国内地产项目全案操作经验的基础上，吸 收先进设计管理理念，并逐步归纳为自身的经验积累。 获奖：参与各类开发项目曾有幸荣获： 2004 年度《中国创新示范住宅》
2005 年度获 AIA（美国国家建筑师协会）建成项目最高奖(Honor Award)
第 44 届国际规划大会（ISOCARP）的《住宅规划金奖》
4。
中国人居经典居住区设计评选中获建筑型态金质奖
中国国家住宅中心列为 2008 年度《健康住宅试点工程项目》 获评 2009 年度《中国最具投资价值商业地产项目》
在印度新德里举办的“可持续发展城市化战略峰会暨联合国人 居 奖” 评选中获《联合国人居 奖》
2010，2011 年获评“中国十大豪宅”第三名 著作：
《下一位建筑大师——技术管理使你的创意实现》，由中国建筑 工业出版社 2010 年正式出版，目前全国发行，各地建筑书店及 网络均有售；本书 2011 年已再版； 05 年《中国建设报》“居住区景观设计与人的行为方式研究” 06 年《大连日报》“经济型户型的发展与展望” 08 年“精装修与户型设计”“全装修时代是怎样炼成的”等等、 培训：《精细化设计管理》 产品线策划与实施》 《《精装修是如何炼成的》 以上均为两天的完整课程 另有
《项目总眼中的设计管理》 《商业项目设计》等；
专业培训模块；并与清华、东南大学
（高班的建筑实践教学等）都有合作经历。 其中，
《精细化设计管理》课程主旨：
建筑作为凝固的音乐，其创作过程的本身就是一门解决问题的实用学科，并 且我们能够看到，真正的开发就是在现实条件的众多限制中去寻找一条最佳的通路。本次培训课程中选取、借鉴了国内外先进设计组织或管理团队的多项技术管理模式，并针对精细化技术控制所需要的——人员计划组成及管理模式、方案创作、扩初设计、施工图深度精度、成本控制、设计后期市场服务等各阶段的全程介入，通过大量的实际案例，使从业者对于精细化设计在民用设计中的作用，以及如何能实现这样的精细化产品有了更清晰的理解。同时对设计管理环节的一些具体方法进行了可量化的分析。课程中还介绍了一些有效的工作手段和管理工 具，大到设计公司的市场运营模式和系统化成果管理介绍，小到类似设计模型等技术工具的利用，内容详实，案例充分，并具有实操性。
作为专业版块的技术积累，由于笔者的经历、视角，使得课程能使从事设计、 技术管理的专业人员更好地了解其工作的操作规律和可能提升的空间。如果未来能在实际工程中部分得以应用，相信对整体设计水平提高也是大有裨益。 另，《产品线策划与实施》课程主旨：
随着地产行业的高速发展，行业集中度逐步提升，地产企业面临的竞争将从 初级的资源竞争全面转化至综合性管理能力的竞争。如果说目前一个好项目，还可以通过优秀设计师、职业经理人实现，而一个成熟生意模式的落地就一定要依靠企业对自身产品的系统管理能力来体现了。同时，近几年外部调控持续加码，如何以成熟模式快速突围也是企业高层所焦虑的。
而《产品线的策划与实施》正是超越了单项目的发展型企业的技术层面问题，
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精装修项目管控
