房地产项目投资经济测算
内容导图： 1、基础知识
2、常规开发项目经济测算 3、租赁项目经济测算 4、不动产价值测算 一、基础知识
1、需进行测算的三种常见情况： （1）、常规开发项目经济测算
项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等
（2）、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力
关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。
（3）、不动产价值测算
原理为收益还原法，即柑橘未来收益测算不动产原值。
2、名词解释
（1）、项目建设总投资
对于一般房地产项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的材料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。
（2）、土地成本
即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置土地时由买方缴纳的水费构成。土地取得的方式有三种：征用农地、场地平整及临时设施费等
（3）、勘察设计和前期工程费
主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。
（4）、建筑安装工程费
土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费
（5）、室外工程和市政配套
城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。
（6）、其他工程费
包括工程监管费和竣工验收费
（7）、管理费用
指为组织和管理房地产经营活动所必要的费用。
（8）、财务费用
财务费用市值为项目筹集资金二发生的各项费用，主要为借款利息。
（9）、可运用资金
至开发物业销售、经营带来的现金净流入。
3、项目评价指标体系 静态评价指标： （1）、投资收益率
情态分析指标一：项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。
（2）、静态回收期
情态分析指标二：是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。
（3）、盈亏平衡点
情态分析指标三：指收入全部等于成本时的项目销售率。
动态评价指标 （1）、项目净现值
动态分析指标一：净现值是投资项目在寿命期内（即投资活动有效期内）的净现金流量按基准收益率折算到项目建设期初的基准年后的数值。
（2）、内部收益率
动态分析指标二：就是指项目寿命期内使投资方案净现值为0的贴现率。
（3）、项目净现值率
动态分析指标三：亦称动态投资收益率，它表达了单位同投资现值所获得的净收益现值的大小。
（4）、动态回收期
动态分析指标四：是指在考虑货币时间价值的条件下，以投资项目净现金流量的现值抵偿原始投资现值所需要的时间。
二、常规开发项目经济测算（重要假设→操作指引） 重要假设（在经济测算时应首先对假设前提予以说明） （1）、项目基本经济技术指标
主要包括用地面积、建筑面积、可售面积、地下室面积等
（2）、建设工期安排
建设工期安排主要柑橘开发商提供的资料确定，如对方没有提供资料，则应依据项目情况和李四开发项目的工期安排确定。
（3）、成本计取计划
其他费用按建安工程费、室外工程及市政配套之和的3%计取；管理费用按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费用之和的3%计取；不可预见费一般按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费用、管理费用之和的3%-5%计取。
（4）、销售安排
在进行测算前应明确销售价格、销售期安排、销售率及销售费用的计提比例。
（5）、销售回款
假设一次性付款比例为10%，按揭比例为90%；按揭首付比例住宅为三成，非住宅为4层，按揭资金在销售后的第三个月或者下一季度到位；可根据项目情况进行调整。
（6）、资金安排
房地产项目投资经济测算
