中国的城市化与房地产市场 - 图文

由天下分享时间：2024/9/14 8:54:23 加入收藏我要投稿点赞

宏观经济研究报告

由于前面讨论的人口流向的分化，不同城市的存货去化速度呈现显着差异，导致 2016年初以来，不同城市之间的房价呈现排浪式上升：率先完成存货去化的城市房价领涨，后续其他城市存货去化逐步完成，房价开始跟随上涨。

在过去 2-3 年的努力下，重点城市房地产库存已经完成去化，其他中小城市的库存水平仍然偏高，但较峰值已显着下降。越来越多的三四线城市房价重启上升走势。实施限购限贷政策，意味着库存的去化在越来越多的三四城市逐步完成。

更基本地看，尽管新开工的下降和市场化力量的作用十分重要，但持续的城市化进程也许是 2014年以来中国房地产顺利完成（或将要完成）存货去化的关键因素，这使得在经济减速和银行坏账上升温和的条件下房地产市场得以出清。

容易设想，如果没有每年数以千万计的人口持续涌入城市，那么房地产价格下行、经济减速和银行坏账上升的幅度和规模都会大得多。

安信证券宏观研究第 37 页，共 40 页 2017 年 10 月

宏观经济研究报告

四、结论

本文讨论了三个问题：

第一部分讨论了中国的城市化进程及其对房价的影响，指出小学在校生人数是衡量与城市化关联的房地产需求的合理指标，并基于此对 2010-2012 年前后中国城市化进程的转折进行了分析和描述。

第二部分讨论了政府垄断城市土地供应造成的扭曲，结合实证数据分析了其对房价的影响，并探讨了可能影响政府供地决策的经济机理。总体上看，在中小城市土地供应相对充足的同时，特大城市的土地供应十分匮乏。这与 2010 年以后的人口流向形成巨大反差，基本地造成了后期城市之间房价的巨大分化。

第三部分讨论了房地产市场的存货度量，以及与此相关的房价和泡沫等问题，指出 2009-2011 年期间中国房地产市场具有明显的泡沫化特征，其后逐步转入去泡沫去存货的过程。至晚自 2014年以后，全国范围的房地产库存的绝对水平开始高位持续快速回落。

由于人口流向的分化，不同城市的存货去化速度呈现显着差异，导致 2016 年初以来，不同城市之间的房价呈现排浪式上升：率先完成存货去化的城市房价领涨，后续其他城市存货去化逐步完成，房价开始跟随上涨。由于开工响应和存货的堆积并未出现，近来的房价上升更多地反映了市场供求失衡的影响，并不具备泡沫化的关键特征。

安信证券宏观研究第 38 页，共 40 页 2017 年 10 月

宏观经济研究报告

分析师简介

高善文，首席经济学家，北京大学理学学士、经济学硕士，中国人民银行研究生部博士。2007 年 4 月加盟安信证券研究中心。

姚学康，高级宏观分析师，北京大学经济学学士、经济学硕士。2011 年 7 月加盟安信证券研究中心。郭雪松，高级宏观分析师，上海交通大学学士，清华大学 MBA，曾在国家统计局工作 5 年，2014 年 7 月加入安信证券研究中心。

分析师声明

高善文、姚学康、郭雪松分别声明，本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，勤勉尽责、诚实守信。本人对本报告的内容和观点负责，保证信息来源合法合规、研究方法专业审慎、研究观点独立公正、分析结论具有合理依据，特此声明。

本公司具备证券投资咨询业务资格的说明

安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）经中国证券监督管理委员会核准，取得证券投资咨询业务许可。本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务。发布证券研究报告，是证券投资咨询业务的一种基本形式，本公司可以对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向本公司的客户发布。

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安信证券宏观研究

第 39 页，共 40 页

2017 年 10 月

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