宏观经济研究报告
问题在于，在许多时候，银行和中产阶层的政治影响力显然会更大。在私 有土地制度下，由于土地所有人之间的竞争，这一政治经济过程大体上是不存 在的。
那么这一理论分析在多大程度上可以解释中国的土地供应情况、以及与国 际城市之间的差异呢我们将会看到，尽管实际的数据和情况要更加复杂一些， 但对于中国特大城市的情况而言，这一分析与现实符合得比较好。
（一）居住用地供应比例低于国际水平
首先，我们使用美国国家航空航天局的数据，观察相同的比例尺下在高空 拍下来的城市夜晚灯光亮度。图 11 是四个地区，包括中国的长三角、珠三角、 东京周边以及纽约的周边。图 12是北京和天津的周边，伦敦的周边，韩国首尔 的周边以及莫斯科的周边。
粗略的观察和仔细的计算均可以显示：图 11中的城市，灯光总体亮度更大， 比较亮的区域范围更大，中心与外围区域灯光亮度的落差较小。图 12中的城市， 灯光非常亮的区域范围相对更小，中心区域的亮度与周围的亮度落差比较大。
我们猜测，出现这一现象的原因是，图 11 中的城市都是重要的海港城市， 位于海岸线附近，便于参加全球贸易和生产的分工，因此其经济活动发达，人 烟非常稠密。它是大航海时代以来全球经济一体化力量的反映。图 12中的城市 主要是一些内陆型的城市，其产生和兴起更多地反映了政治力量的影响，它的 经济辐射力相对较弱。
从城市夜晚的亮度来看，每组城市内部区别不大，而两组城市之间的区别 非常明显。更精细的比较显示（见图 13 和图 14），中国的长三角和珠三角灯光
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覆盖的范围以及亮度比东京周边要更亮一些；而北京周边的灯光亮度比伦敦以 及首尔更暗。
图11：城市夜晚灯光亮度
数据来源：NASA，安信证券 图12：城市夜晚灯光亮度
数据来源：NASA，安信证券
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图13：城市灯光亮度比较
200 190 180 170 160 150 140
数据来源：NASA，安信证券
注：城市灯光亮度定义为城市范围内明度平均值。定义城市范围为明度超过 85 的范围（以像素数计算）。
图14：城市灯光密集区域占城市范围比例
85% 75% 65% 55% 45% 35% 25%
数据来源：NASA，安信证券
注：定义灯光密集区域为明度超过 150 的范围（以像素数计算），定义城市范 围为明度超过 85 的范围（以像素数计算）。
对于海港型的城市来讲，除了居住用地之外，还有商业、工业、仓储等很 多竞争性的土地需求。同时由于经济更发达，城市之间连接紧密，人口居住在 城市外围享有的公共服务的落差没有那么大。这使得城市的建成区域范围内， 用于居住用地的比例可以相对比较低。
对于内陆型的城市，由于内外围经济落差较大，土地的竞争性用途较少，
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工业、商业和仓储物流活动相对较弱，人口大多集中在市中心区域，所以这些 城市用于居住用地的比例可以更高一些。
在这一背景下，我们观察城市居住用地占城市建设用地的比重（见图 15和 图 16），这一指标反映了市政公用设施可以到达的区域内土地被用于住宅的比例。
首先我们来看海港城市，日本三大城市圈居住用地占比为 44%，纽约为 38%。 对比而言，尽管经济发达程度和人员稠密程度接近，但在城市建设用地之中用 于居住用地的比例，中国的深圳只有 19%，香港是 18%。
再比较内陆型城市，首尔和伦敦城市圈居住用地占城市建设用地比重分别 是 57%和 55%。而北京和天津仅有 19%。
与首尔、伦敦、东京等城市圈相比，由于北京、深圳、香港的土地用于居 住用地的比例相对较少，其结果是地价和房价显着更高，这体现在全球主要城 市房价收入比数据上（见图 17）。例如香港是 ，上海是 ，北京是 ， 显着高于全球其他主要城市。这凸显了土地供应的重要影响。
图15：海港城市圈居住用地占城市建设用地比重(统一按中国口径）
50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
数据来源：国家统计局，The Government of the Hong Kong Special
Administrative Region; Japan Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism; City of New York Department of City Planning;
注：标*城市数据调整为扣除小区绿地和道路后的居住用地占比，与国际比较
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中国的城市化与房地产市场
