宏观经济研究报告
以此衡量的教育资源层面上相对投入最大的城市是厦门和深圳，而厦门和 深圳也恰恰是人口流入最多的城市。如果考虑深圳有非常蓬勃的经济增长作为 人口流入的支撑，厦门受经济因素的影响至少不像深圳那么突出。
但是当我们从教育和财政支出的角度观察，我们可以看到明显的差异，例 如呼和浩特、西宁、乌鲁木齐、海口等城市人均教育支出相对较少，人口流入 也要弱得多。
图9：教育财政支出和小学生人数增速
（ 1 3 - 1 5 年 平 均 ）
10% 8% 6%
y = -
厦门
深圳
小 学 在 校 生 人 数
郑州
R2 =
南京 杭州
福州
武汉 长沙 成合都肥广州
西安
银川
4%
南宁
海口 石家庄
无锡
济南沈阳 太原
乌鲁木齐 温州
贵阳 兰州
宁波
呼和浩特昆明南昌 西宁
速
2% 0%
增
-2% -4%
城市人均教育支出/省人均教育支出（10-12年平均）
数据来源：Wind，安信证券
注：横轴是城市人均教育财政支出/该省人均教育财政支出（2010-2012 年均值）， 纵轴是小学在校生人数增速（2013-2015 年均值）
接下来一个问题是为什么这个变化发生在 2012年一个可能性较大的解释
是，中国的小学在校生人数增速从 1998年到 2010年一直处于负增长。2011年 以后，才重新恢复了正增长，这一正增长的情况也许会持续到 2025年前后。小 学在校生人数从负增长转为正增长，说明他们的父母，这些青壮年人口在全社 会流动人口中的占比在 2012年前后出现了显着的抬升。
2000年以来，中国每一年涌入城市的人口数量差别并不很显着。2011年以 后小学在校生人数增速转正，说明年轻父母在全部流动人口中的占比出现了显
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着的提升。这一提升使得年轻父母的选择在宏观层面上具有显着的重要性，使 得我们可以比较容易观察到他们的影响。价值观念在代际之间的差异可能也与 人口流向变化有一些关联。
综合我们上述整理和观察的数据，2010 年之前，中国经历了城镇化。这期 间人口向大城市、中等城市和小城市流动是没有选择性的。但是在 2012年以后， 中国的城市化从之前的城镇化转入了都市化。所谓都市化是指人口的流动开始 表现出很强的选择性，人口开始集中流入一部分大城市和特大城市，而相对在 离开其他的中等城市和中小城市，城市化在城市之间开始出现了明显的选择性。 这一转折性的变化在房地产市场上的影响在新开工和销售层面上较早体现出来。 但是在房价层面上，直到 2015年下半年才逐渐体现出来。
那么，在都市化过程中，人口集中流入了哪些城市呢我们总结在图 10显 示的中国地图上。红色的区域是小学在校生人数增速大于平均水平加两倍标准 差，蓝色的区域是大于平均水平加一倍标准差。
在中国的北方，人口主要是流入北京和郑州(西安和天津处于蓝色区域，也 有较快的流入)；西南地区是流向成都；东南沿海是流向深圳、广州、厦门；在 长江中下游，出现了一个密集的城市群，包括长沙、武汉、杭州、合肥和南京 等，这些城市都处于红色区域，显示人口在非常快速地向这一区域集中。
我们把这一现象称作长江中下游城市群的兴起，这是中国都市化过程中非 常鲜明的特征。
从城镇化到都市化，这是过去几年重点城市房地产市场在需求层面得到的 有力支撑。
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图10：以小学在校生增速衡量的人口集中涌入的城市
数据来源：国家统计局，安信证券
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二、城镇化与土地制度
1982 年，全国人大通过了新修订的宪法，首次对土地所有权制度进行了明 确规定，增加了“城市的土地属于国家所有”的条款。
这形成了中国大陆房地产市场与全世界绝大部分国家和地区最根本的差异: 中国大陆的城市土地制度是国有的,全世界绝大多数城市和地区土地是私有的。
其影响在于，在私有制度下，土地供应是竞争性的；在国有制度下，土地 供应是垄断性的。
换句话说，人口流入城市会推动房价和地价上升，在私有制度下，这会刺 激城市土地所有者增加住宅用地的市场供应，或者通过政治游说提高住宅用地 的密度和容积率，来变相地扩大城市土地的供应。这一机制约束了地价的上升 幅度，从而限制了房价的水平。
在国有制度下，由于缺乏其他供地主体的竞争，面对大量人口流入，城市 土地供应难以快速扩大，这样人口流入压力更多地体现为地价和房价的上升。 实际上，在任何一个垄断市场上，相对于竞争市场而言，产品的价格总是显着 更高。土地垄断的情况，应该符合这一模式。
如果进一步考虑政府决策的政治经济过程，那么土地垄断的情况会更复杂： 面对过高的地价和房价，存在很强的呼吁要求政府增加土地供应。但如果政府 切实地大量增加供地，从而导致地价和房价的下跌，这几乎确定地会受到银行 和大量社会中产阶层的反对，毕竟银行的按揭和抵押贷款、中产阶层的主要财 富都集中的土地和房地产市场；但如果政府严格控制供地，进而导致地价和房 价上升，这又会受到刚进入城市的年轻人，以及没有住房的低收入者的反对。
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中国的城市化与房地产市场
