历年房地产估价师房地产开发经营与管理试卷和答案

B.垄断性 C.外部性 D.均衡性

E.信息不对称性 【正确答案】： B,C,E

第 39 题 房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括( )。 A.工程质量保修书 B.可行性研究报告 C.竣工图

D.住宅使用说明书 E.竣工验收备案表 【正确答案】： C,E

第 40 题 采取随行就市定价法确定价格的情形有( )。

A.开发商处于市场领导者地位 B.开发商难以估算成本

C.开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近 D.开发商打算与同行和平共处

E.开发商具有向市场领导者挑战的实力 【正确答案】： B,D

第 41 题 房地产市场分析可以帮助开发商( )。 A.选择合适的项目位置 B.寻找投资合作伙伴

C.确定满足市场需求的产品类型 D.判断租买时机

E.进行土地使用权出让决策 【正确答案】： A,B,C

第 42 题 开发商进行房地产市场状况分析的内容通常有( )。 A.供需分析 B.竞争分析

C.市场占有率分析 D.投资收益分析 E.宏观因素分析 【正确答案】： A,B,C

第 43 题 下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有( )。

A.购买—持有—出租—出售 B.购买一更新改造—出售

C.购买一更新改造—出租—出售 D.开发—销售

E.开发—持有—出租—出售 【正确答案】： D,E

第 44 题 投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于前者考虑了( )。 A.物业增值收益 B.所得税 C.还本付息额

D.投资者权益增加值 E.权益投资 【正确答案】： A,D

第 45 题 下列关于差额投资内部收益率的表述中，正确的有( )。

A.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差 B.差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率

C.差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额之和等于零时的折现率

D.差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案

E.采用差额投资内部收益率进行多方案比选时，应将方案按投资由大到小排序并依次两两比选，从中确定优选方案

【正确答案】： B,D

第 46 题 下列风险分析的内容中，属于风险估计阶段工作的有( )。

A.风险产生的原因分析 B.风险发生的概率大小分析 C.风险因素检验

D.风险变量间的相关性分析 E.风险概率分布情况分析 【正确答案】： B,E

第 47 题 实物期权方法可以应用于房地产投资决策，主要是因为房地产投资具有( )。 A.可预测性 B.不可控性 C.不可逆性 D.可延期性 E.不可弯更性 【正确答案】： C,D

第 48 题 编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制( )。 A.现金流量表 B.损益表

C.资金使用计划 D.资金筹措计划 E.资金来源与运用表 【正确答案】： C,D

第 49 题 按信托性质分类，房地产投资信托基金的类型有( )。 A.权益型 B.抵押型 C.伞型合伙 D.多重合伙 E.混合型

【正确答案】： A,C 【正确答案】： × 第 50 题 物业服务企业的工作内容包括( )。 第 63 题 预租售收入可以作为房地产开发项目的资 A.确立管理目标 金来源。 ( ) B.制定维修养护方案 【正确答案】： √ C.制定安全保卫方案 第 64 题 无论是权益融资还是债务融资，资金融出方 D.提出预算 都要承担项目的投资风险。( ) E.确定物业服务费的收费标准 【正确答案】： × 【正确答案】： A,B,C,D 第 65 题 收益性物业可以获取的最大租金收入称为 三、判断题(共15小题，每题1分。请根据判断结果，有效毛收入。 ( ) 用 【正确答案】： × 第 51 题 具有相同市场价值的房地产，其投资价值因 四、计算题(共2小题，20分。要求列出算式、计算过人而异。 ( ) 程，需按公式计算的，要写出公式，仅有计算结果而无计 【正确答案】： √ 算过程的，不得分) 第 52 题 房地产投资信托基金股票的收益通常高于 第 66 题 王某以12000元/㎡的价格购买了10间建筑一般股票的收益，因此往往成为大型机构投资者直接投资面积均为80㎡的商铺。购房款的60%来自银行提供的10年房地产的重要工具。 ( ) 期、年利率为%、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自 【正确答案】： × 有资金。另外，王某在购房时还支付了相当于购房款%的代 第 53 题 量价弹性是指某时点的房地产交易量与该理费及其他费用，于第2年末又投入自有资金40万元对商时点的房地产价格之比。 ( ) 铺进行了装修，同时办理了产权证，在办证时支付了相当 【正确答案】： × 于购房款%的手续费和3%的契税。王某的经营计划是：第3 第 54 题 开发商在选择房地产经纪机构时，不仅要考年初将10间商铺全部出租;第10年末以13000 元/㎡的价察其代理的成功率，还要考察其代理每一个项目的平均销格卖掉其中2间商铺，其余的商铺继续出租;第15年末以售周期。 ( ) 15000元/㎡的价格又卖掉其中3间商铺，其余的商铺继续 【正确答案】： √ 出租;第20年末将剩余的商铺以16000元/㎡的价格全部卖 第 55 题 一个整体市场能够细分为若干子市场，主要掉(每次卖房时均支付了相当于售价%的销售税金、%的手续是因为顾客需求存在差异性。( ) 费和1%的个人所得税)。假设：在整个经营期间，商铺的租 【正确答案】： √ 金保持200元/(月·㎡)(按建筑面积计)不变，空置和收租 第 56 题 个人住房抵押贷款采用等额还本付息方式损失不计，年运营成本为毛租金收入的25%;购房投资发生还款时，各期还款额中包含的本金相等。 ( ) 在第1年初，每年的租金于年初收取，年运营成本和还本 【正确答案】： × 付息支出均发生在年末;王某要求的自有资金投资目标收 第 57 题 只要商品住宅的价格不下跌，就不会发生次益率为14%。 贷危机。 ( ) (1)完成下列自有资金现金流量表并写出相应的计算 【正确答案】： × 过程。 第 58 题 房地产开发项目的总开发成本中不包括含 (2)列出自有资金财务净现值的公式并代入相应数据销售税金。 ( ) (不要求计算出结果)。(10分) 【正确答案】： √ 自有资金现金流量表 (单位：万元) 第 59 题 借款偿还期和投资回收期都是评价投资项 11～16～0 1 2 3～9 10 15 20 目清偿能力的指标。 ( ) 年末 14 19 【正确答案】： × 现金流 第 60 题 不确定型决策是指未来事件的自然状态是入 否发生不能肯定，且其发生概率也未知的决策。 ( ) 年毛租 【正确答案】： √ 金收入 第 61 题 最高租售价格与预测租售价格之间差距越净转售 大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。 ( ) 收入 【正确答案】： ×

现金流 第 62 题 基础设施建设费是指居住小区内为居民配出 套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。 购房、办 ( )

证及装修投入 年还本 付息 年运营 成本 净现金 流量 【参考解析】： 0 1 2 年末 现金流 入 11～16～3～9 10 15 20 14 19 金收入 净转售 收入 现金流 出 购房、办证及 装修投入 年还本 付息 年运营 成本 净现金 流量 48 48 24 24 72 年毛租 192 192 96 96 第 67 题 某开发商以3000万元购得一住宅用地70年基础设施和公共配套设施建设费、管理费用在建造期内均

的使用权，该住宅用地面积为3000㎡，规划容积率为。据匀投入。年贷款利率为%，按季计息。不考虑土地增值税。 估算，该住宅开发项目的建安工程费为2200元/㎡，勘察 (1)若开发商要求的税前成本利润率为30%，求该项目设计和前期工程费为建安工程费的3%，基础设施和公共配的最低销售价格。

套设施建设费为430万元，开发期间税费按建筑面积计算， (2)若该项目的销售价格为8000元/㎡，求该项目保本为114元/㎡，管理费用为上述费用(土地费用除外)之和的最低销售量。 的%。预计住宅在项目建成时全部售出，销售费用、销售税 答案解析：

金分别为销售收入的3%和%。项目开发期为2年，建造期为 1.设项目的最低售价格为X万元，则项目总开发价值年。土地费用于开发期初一次性投入，开发期间税费于建GDV=X%) 造期初一次性投入，建安工程费、勘察设计和前期工程费、

2.该项目保本的最低销售为X万平方米，根据 RPC=(GDV-TDC)/TDC×100%，可得 30%=8000X%)/+%×8000X)-1， X=万平方米

2010房地产开发经营与管理

A．保值性 B．增值性 C．异质性 D．弱流动性 3．下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是（ ）。

A．购买房地产股票 B．购买商铺

C．购买房地产债券 D．购买住房抵押支持证券 4．关于投资组合理论的说法，正确的是（ ）。 A．投资者应选择毫无风险的投资组合

B．投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合

C．投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消 D．投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消 5．关于房屋施工面积的说法，正确的是（ ）。 A．房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积

一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答 B．房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积 案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编 C．房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积 号） D．房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建 1．一般来说，与长期投资相比，短期投资（ ）。 的房屋建筑面积 A．风险较大 B．收益率较高

C．流动性较好 D．投资回收期较长

2．同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有（ ）。

10．某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产 14．关于资金时间价值的说法，错误的是（ ）。 开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处， A．现在的100万元与5年后的100万元的价值相同 并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是 B．现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同 （ ）。

A．目标定价法 B．领导定价法 C．随行就市定价法 D．认知价值定价法

C．现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同 D．由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较

11．某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变 15．某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于（ ）。 元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本 A．试探性调查 B．描述性调查 C．创新性调查 D．因果性调查

付息，则按月计息比按季计息要多付利息（ ）万元。 A． B． C． D．

12．下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法 16．关于实际利率和名义利率的谎法，错误的是（ ）。 的是（ ）。

A．指数平滑法 B．市场因子推演法 C．德尔菲法 D．销售人员意见综合法

13．某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协场定位战略是（ ）。

A．形象差异化战略 B．人员差别化战略 C．服务差别化战略 D．产品差别化战略

A．名义利率对应一年中计息周期的单利计息 B．实际利率对应一年中计息周期的复利计息 C．实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值 D．当计息周期为\月\时，实际利率小于名义利率

议15天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市 17．王某拟购买一套面积为120㎡、单价为7800元/

㎡的住房，首付款为30%，其余申请年贷款利率分别为%和%的公积金和商业组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最

低月还款额为（ ）元。 A． B． C． D．

出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为（ ）元/㎡。 A． B． C． D．

18．某物业10年租金收入的终值为20万元，年租金 25．判定房地产投资风险因素发生的概率属于（ ）增长率为6%，租金在每年末支付，若年利率为6%，则第5阶段的工作。 年年来的租金是（ ）元。 A． B． C． D．

A．风险辨识 B．风险估计 C．风险评价 D．风险决策

19．对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进 26．房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现投资具有（ ）。 率（ ）。

A．包含了对通货膨胀的补偿 B．不包含对通货膨胀的补偿 C．没有实际意义 D．不能直接用于财务评价

A．可逆性和可延期性 B．可逆性和不可延期性 C．不可逆性和可延期性 D．不可逆性和不可延期性

27．在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列

20．假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是（ ）。 i2=16%、i3=17q%，i4=18%时，其对应的净现值分别为 A．项目的交通组织规划 B．项目构成及平面布置 NPV1=300万元、NPV2=100万元、NPV3=-50万元、NPV4=-150 C．项目的建筑规划 D．城市土地利用规划 万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是（ ）。 A．% B．% C．% D．%

28．下列财务报表中，储存基础性数据的是（ ）。 A．辅助报表 B．资产负债表

21．房地产开发项目销售利润率的正确表达式是 C．资金来源与运用表 D．现金流量表 （ ）。

A．销售利润率=销售利润/销售收入 B．销售利润率=销售利润/总开发价值 C．销售利润率=销售利润/总开发成本 D．销售利润率=销售利润/项目总投资

22．张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为%，期限为10年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是（ ）。 A．% B．% C．% D．%

23．某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为（ ）。 A．625% B．% C．% D．%

24．某房地产开发项目的占地面积为15000㎡，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/㎡，假设所有可销售面积能够全部售

29．下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是（ ）。

A．回收固定资产余值 B．自有资金 C．长期借款 D．净转售收入 30．下列市盈率的表达式中，正确的是（ ）。 A．市盈率=股价/每股净资产 B．市盈率=股价/每股收益 C．市盈率=市值/销售收入 D．市盈率=市值/现金流

31．刘某在1年前获得一笔月还款额为800元、期限为5年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100元，则其月均收入至少应为（ ）元。 A． B． C． D．

32．一般来说，投资于房地产信托基金（REITs）的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为REITs具有（ ）。

A．较高的收益性 B．较强的流动性

C．直接融资的功能 D．抵御通货膨胀影响的功能