应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分； A．销售税费 B．租金收益 少选且选择正确的，每个选项得分）
1．下列关于商业物业的表述中，正确的有（ ）。 A．能为投资者带来经常性的收入现金流 B．分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式 C．适合于长期投资
D．常在机构投资者之间进行交易 E．位置对其有着特殊的重要性
2．“某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包含有（ ）。
A．按地域范围细分 B．按房地产用途细分 C．按增量存量细分 D．按交易形式细分 E．按目标市场细分
C．物业增值 D．股权增值 E．抵押贷款规模
8．下列关于资产负债率的表述中，正确的是（ ）。 A．表明了负债占资产的比例 B．反映了项目的财务风险程度
C．资产负债率越高，则企业应变能力越强 D．属于长期偿债能力指标
E．房地产开发企业的资产负债率一般较高
9．房地产开发项目的主要不确定性因素有（ ）。 A．开发期和租售期 B．权益投资比率 C．资本化率 D．贷款利率 E．运营费用
3．从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投 10．下列关于净现值标准差的表述中，正确的有（ ）。 入的资源有（ ）。 A．土地 B．劳动力
C．资本 D．经验 E．环境
4．制定物业管理计划的租金方案和出租策略时应做到（ ）。
A．物业租金必须能抵偿所有投资成本 B．只要是业主满意的租金方案就可以付诸实施 C．租金确定应考虑业主希望的投资回报率 关系 的修正
A．净现值期望值相同、挣现值标准差小的方案为优 B．可以完全衡量项目风险性高低
C．挣现值标准差相同、挣现值期望值大的方案为优 D．净现值标准差系数大的方案为优 E．可以反映项目年度净现值的离散程度
11．房地产开发项目可行性研究中，投资机会研究的主要内容有（ ）。
A．国家经济政策 B．地理环境
E．项目投资估算 12．下列关于房地产投资信托基 A．资金的主要来源是发行股票和金融市场上的融资
D．市场经济条件下，应充分考虑同类物业的市场供求 C．国外市场情况 D．市场需求与供给情况 E．利用已有类似出租物业的租金数据时，应进行相应金的表述中，正确的有（ ）。
B．抵押型房地产投资信托主要以收益性物业的出租、
5．房地产开发项目市场定位的主要工作包括（ ）。 经营和开发为主营业务
A．预测开发成本 B．选定目标市场
C．按信托性质可以分为伞型合伙和多重合伙型房地产
C．确定消费群体 D．明确项目档次
投资信托基金
E．设计建造标准
D．房地产投资信托基金的收益能够在一定程度上抵消
6．可贷资金利率理论认为（ ）。 通货膨胀 A．可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭 E．一般委托专业机构和专业人员实施经营管理 需求构成 13．个人住房抵押贷款业务中，与房地产开发企业相 B．可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄关的信用风险有（ ）。 构成
C．利率是由货币的供给与需求决定的 D．可贷资金的需求函数是利率的递增函数 E．可贷资金的供给函数是利率的递增函数
A．恶意欺诈 B．市场疲软 C．项目拖期 D．质量纠纷 E．违法预售
14．物业服务企业在确定写字楼租金时，需认真考虑
7．下列指标中，反映房地产置业投资经济效果的有的主要因素有（ ）。
A．可出租面积 B．基础租金
（ ）。
C．室内装修 D．客户类型
E．出租单元面积规划 A．核心区域 B．影响区域 C．主要区域 D．次要区域 E．边界区域
问题：两种管道的工程费用分别为1800万元、2400万元；以％的比例递增；假设两种管道的使用寿命分别为8年和10年，到期后的净残值都是初期投资稠的10％，折现率为10％。假定工程费用发生在年初，运行费用发生在年末。
15．零售商业物业的商业辐射区域通常包括（ ）。 运行费用第一年分别为350万元和220万元，之后每年都
三、判断题（共15题，每题分。请根据判断结果，在 请判断这两种方案的关系，并选用适宜的方法比较两答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”方案的优劣。 （8分）
表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多 2．某房地产开发项目的占地面积为6 000㎡，用途为扣至零分） 水平。（ ）
商住两用，土地使用权年限为40年，规划容积率为3。咨为宾馆，其余为住宅，建设期为3年。宾馆总建筑面积为5
1．房地产投资相对于股票投资，往往具有较低的收益询公司根据地块的实际情况提出以下方案：该项目1～3层 2．某投资项目的预期收益率与市场平均收益率的变化000㎡，可用于经营的部分为4 500㎡，可建成100个标准幅度相同，则该项目的系统性市场风险系数为1。（ ） 间。当地同档次宾馆的平均价略为330元／间·天。前3 3．吸纳周期在数值上等子吸纳量的倒数。（ ） 是下滑的。（ ）
资金应由政府土地储备机构负责筹措。（ ）
年的入住率均为70％，从第4年开始稳定在85％，运营费年，然后将宾馆整体陡售，预计转售净收益为5 000万元。 预计平均售价为6 500元碲，销售税费为销售收入的％，
4．在房地产自然周期的下降阶段，物业租金的增长率用为经营收入的42％。建成后即可开始经营，计划经营20 5．政府授权开发企业负责实施土地一级开发时，开发 住宅部分总建筑面积为3 000㎡，建成后全部出售， 6．进行房地产市场调研需要收集大量的资料，市场调假设建成后即售完。
查人员在收集资料时通常总是先收集第二手资料。（ ） 该方案的总投资为8 000万元，其中60％来源于银行 7．某贷款年利率为5％，按季度计息，则该贷款的实贷款，其余为自有资金贷款年利率为8％。第一年投资额为际利率为5．87％。（ ） 导致折现率降低。（ ）
总投资的20％，全部为自有资金；第二年投资额为总投资投资额为总段资的35％，全部为银行贷款。建设期只计息
8．一般来说，通货膨胀导致折现率提高，房地产增值的45％，其中20％为自有资金，25％为银行贷款；第三年 9．流动比率越低，说明营运资本（即流动资产减流动不还款，建成后一次性还清本息。其中，还款额中的1 500负债的余额）越多，对债权人而言，其债权越安全。（ ） 万元来自于宾馆的抵押贷款，贷款期限为20年，年利率8％， 10．与净现值标准差相比，净现值标准差系数能更好贷款按年等额还款。其余还款额来自于住宅的销售收入。地表明项目风险的大小。（ ） 项目投资的经济效益最大化。（ ）
假定投资发生在年初，收入和成本发生在年末，一年按365 该项目全投资目标收益率为8％，自有资金目标收益率
11．房地产投资项目可行性研究的根本目的是为了使天计算（计算结果精确到小数点后2位） 12．房地产开发项目地域分析与选择主要考虑本地区为20％。
的政治、法律、经济、文化、教育、自然条件等因素。（ ） （1）完成下列现金流量表；
13．目前我国房地产开发企业在资本市场上进行权益 （2）求该方案的全投资财务净现值和财务内部收益率； 融资的比例呈现出不断提高的趋势。（ ）
14．我国城市土地收购储备过程中的土地储备贷款，应属于担保贷款。（ ）
15．目前物业服务企业适用的法定税费制度，体现了政府鼓励物业服务企业采取目干制收费模式。（ ） 四、计算题（共2题、20分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要马出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。请在答题纸上作答）
1．某房地产公司准备铺设热力管道，现正在研究能够满足相同使用功能的管道为20cm和30cm管道哪种有利的
（3）求方案自有资金的财务净现值。（12分） 现金流量表（单位：万0 1 2 3 4 ～6 7 ～22 23 元）年末 现金流入 销售收入与经营收入 转售净收益 现金流出 全都投资 自有资金 销售税费 运营费用 还本付息 全部投资挣现金流量 自有资金挣现金流量
09《房地产开发经营与管理》真题及答案
一、单项选择题(共35小题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。)
第 1 题 对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为( )。
A.设计寿命 B.经济寿命 C.法定寿命 D.自然寿命 【正确答案】： B
第 2 题 地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有( )的特性。 A.变现性差 B.易受政策影响 C.依赖专业管理 D.效益外溢和转移 【正确答案】： D
第 3 题 甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是( )。
A.甲物业投资风险大 B.乙物业投资风险大
C.甲、乙物业的投资风险相同
D.难以判断甲、乙物业的投资风险大小 【正确答案】： B
第 4 题 如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是( )。
A.10.38% 【正确答案】： A 第 14 题 某开发商率先向市场推出了带有电梯的别 【参考解析】： 9%+(15%-9%)=% 墅，该开发商在项目市场定位战略上采取的是( )战略。 第 5 题 2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万 A.形象差异化 B.人员差别化 in2，其中可供销售的住宅面积为1800万㎡，可供出租的 C.服务差别化 D.产品差别化 住宅面积为450万㎡;当年销售和出租的房屋总面积为2750 【正确答案】： D
万I112，其中销售的住宅面积为1680万㎡，出租的住宅面 第 15 题 某城市的居民对高层住宅经历了一个从较积为320万㎡。该市2008年住宅市场吸纳率为( )。 为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反映了消费者市场 【正确答案】： C 的( )。
第 6 题 某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50%， A.替代性 B.发展性 该市同期存量商品住宅的吸纳周期是( )。 C.地区性 D.复杂性 A.半个月 个月 C.半年 年 【正确答案】： B 【正确答案】： D 第 16 题 认为利率水平是由货币的供给与需求决定 第 7 题 房地产市场供给垄断性的原因不包括的代表性理论是( )。 ( )。 A.马克思的利率决定理论 A.房地产市场需求的广泛性 B.可贷资金利率理论 B.房地产市场供给的异质性 —1M曲线模型利率理论 C.土地所有权的排他性 D.流动性偏好利率理论 D.土地的有限性 【正确答案】： D 【正确答案】： A 第 17 题 若名义利率为10%，通货膨胀率为4%，则实 第 8 题 房地产市场自然周期中，在需求增长率由大际利率为( )。
于变为小于供给增长率的转折点上，空置率由( )。 【正确答案】： A A.上升到下降 B.下降到上升 第 18 题 某商铺的租赁期为15年，租金按每年5%的 C.高于合理空置率到低于合理空置率 比例递增，第1年的租金为1万元，租金于每年的年初收 D.低于合理空置率到高于合理空置率 取，年利率为8%，则该商铺15年租金收入的现值为( ) 【正确答案】： C 万元。 第 9 题 横道图法用于项目建设阶段的( )。 A.11.41 【正确答案】： C A.质量控制 B.进度控制 第 19 题 李某从银行贷款56万元购买了一套住宅， C.成本控制 D.合同管理 该笔贷款的期限为20年，年利率为%，按月等额偿还。如 【正确答案】： B 果李某于第7年末提前偿还本金10万元，则从第8年开始 第 10 题 在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目的月还款额为( )元。 进项初步检查。检查后由( )列出质量缺陷清单。 【正确答案】： C A.开发商 B.承包商 第 20 题 某房地产开发项目从购买土地使用权到竣 C.监理工程师 D.使用单位 工验收共用了3年时间，建成后用于出租经营，预计经济 【正确答案】： C 寿命为40年，土地使用权年限为50年，则该项目的经营 第 11 题 需要使用损益平衡图来制定房地产销售价期为( )年。 格的定价方法是( )。 A.目标定价法 B.价值定价法 【正确答案】： B C.挑战定价法 D.成本加成定价法 第 21 题 某房地产开发项目，当i1=14%时，净现值为 【正确答案】： A 450万元;当i2=15%时，净现值为-200万元，平均资金成本 第 12 题 在一定时期内，某类商品房的市场潜量是指率为%，基准收益率为10%。该项目的财务内部收益率为这类商品房的( )。 ( )。 A.市场需求上限 B.市场有效需求 % 【正确答案】： C C.市场现实需求 D.市场最低需求 第 22 题 某商铺的购买价格为100万元，其中60万 【正确答案】： A 元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率 第 13 题 某市2008年住宅的预测销售量为500万㎡，为7%，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果实际销售量为650万㎡，平滑指数为，利用指数平滑法预不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为( )。 测的该市2009年住宅销售量为( )万㎡。 A.5.00% 【正确答案】： C 【正确答案】： C 第 23 题 赵某以12000元/㎡的价格购买了230㎡的
商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。该贷款( )。
在10年内按年等额偿还，年利率为10%，每年可用于还本 A.置业投资 B.设备租赁 付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为 C.售后回租 D.权益融资 ( )。 【正确答案】： C A.0.12 【正确答案】： C 第 32 题 商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临 第 24 题 房地产投资方案比选通常是在( )之间的信用风险不包括( )。 进行。 A.开发商违法预售 B.借款人赖账不还 A.独立方案 B.互斥方案 C.借款人拖延还款 D.房地产市场供需失衡 C.净现值法 D.等额年费用法 【正确答案】： D 【正确答案】： B 第 33 题 在贷款综合评价中，项目风险等级分为AAA、 第 25 题 对经营期不同的房地产投资方案进行比选AA、A、和BBB、四个风险等级，其中AAA级对应的风险系时，应采用的方法是( )。 数为( )。 A.等额年值法 B.差额投资内部收益率法 % % % % C.净现值法 D.等额年费用法 【正确答案】： D 【正确答案】： A 第 34 题 在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通 第 26 题 下列关于房地产置业投资不确定因素的表常由( )支付。 述中，正确的是( )。 A.业主 B.承租人 A.空置率与有效毛收入呈反向变动 C.物业服务企业 D.业主、承租人和物业服务企业共 B.通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除同 通货膨胀对运营费用的影响 【正确答案】： A
C.权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和 第 35 题 某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，风险报酬均增加 假设在某报告期内的出租率为80%，所有承租人都能按时交 D.金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有某一要求的比率 效毛收入为( )万元。 【正确答案】： A A.22.0 【正确答案】： D
第 27 题 各投资方案净现值的期望值不同时，以方案 二、多项选择题(共15小题，每题2分。每题的备选风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分;指标是( )。 错选或多选的，不得分，少选且选择正确的，每个选项得 A.净现值 B.净现值期望值 分。) C.净现值标准差 D.净现值标准差系数 第 36 题 下列风险中，属于房地产投资系统风险的有 【正确答案】： D ( )。
第 28 题 下列房地产投资项目经济评价基础参数中， A.市场供求风险 属于收益相关指标的是( ) B.变现风险 A.出租率 B.基准收益率 C.利率风险 C.成本利润率 D.财务杠杆比率 D.时间风险 【正确答案】： A E.资本价值风险 第 29 题 某宾馆开发项目共有150间客房，平均每间 【正确答案】： A,B,C
客房的面积为40㎡，总建筑面积为6800㎡。当地同档次 第 37 题 对房地产市场结构进行分析，除了要分析供宾馆的综合造价为3000元/㎡，每间客房的综合投资为14求结构，通常还分析( )。 万元。则用单元估算法计算的该宾馆总投资为( )万元。 A.价格结构 B.总量结构 【正确答案】： C C.档次结构 第 30 题 将借款本息视为现金流出的基本报表是 D.投资结构 ( )。 E.租买结构 A.全部投资现金流量表 B.资本金现金流量表 【正确答案】： B,D,E
C.借款还本付息估算表 D.投资计划与资金筹措表 第 38 题 房地产市场区别于一般商品市场的特性主 【正确答案】： B 要有( )。 第 31 题 租赁融资在房地产领域的应用模式主要是 A.竞争性
历年房地产估价师房地产开发经营与管理试卷和答案
