10、在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选 三、判断题（共15小题，每题1分。请根据判断结果，时，下列表述中正确的有（ ）。 A．期望值相同、标准差小的方案为优 B．标准差相同、期望值小的为优 C．标准差相同，期望值大的为优 D．标准差系数大的为优 E．标准差系数小的为优
11、下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有（ ）。
用“√”表示正确，用“×”表示错误不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。）
1、对房地产置业投资者而言，所投资房地产的适应性的强弱往往与投资风险呈负相关关系。 （ ） 2、系统风险是指个别投资风险中可以在投资组合内部被分散和抵消的那部分风险。 （ ）
3、我国房地产开发统计中目前采用的销售面积指标，
A．资产负债表 B．投资计划与资金筹措表 是指报告期已竣工的房屋面积中己正式交付给购房者或己
签订（正式）销售合同的商品房屋面积。 （ ） C．借款还本付息估算表 D．资金来源与运用表 E．损益表
4、房地产空间市场上的需求者就是房地产资产市场上
12、下列关于房地产经纪机构和房地产经纪人的表述的供给者。 （ ） 中，正确的有（ ）。
5、在市场定位的差别化分析中，通常将行业分为批量
A．房地产市场中的信息不完备程度较高，需要有房地行业、僵滞行业、分块行业和专业化行业。 （ ）
产经纪机构或房地产经纪人这种特殊的制度安排来降低信
6、资本金利润率是年税后利润总额或年平均税后利润息成本 建设工程教育网提供
B．大型房地产开发公司一般更愿意委托房地产经纪机总额占资本金的比例。 （ ） 构进行物业租售
7、资产负债率属短期偿债能力指标，反映债权人所提
C．依代理委托方的不同，房地产经纪机构的代理形式供的资金占全部资产的比例。（ ）
可以分为首席代理和分代理
8、对于置业投资者而言，在租金水平不变的情况下，
D．房地产经纪机构或房地产经纪人通过信息搜集的规
出租物业空置率的高低与有效毛租金收入的多少呈负相关
模经济优势，提供服务并获取收益
关系。 （ ）
E．无论采用哪种代理形式，都应在项目前期就让房地产经纪机构及早介入
13、投资项目可行性研究的根本目的包括（ ）。 A．减少或避免投资决策的失误 B．提高项目开发建设的经济效益 C．提高项目开发建设的社会和环境效益 D．为项目决策提供依据
E．为项目后期的经营决策提供依据
9、房地产投资分析中的敏感性分析是在风险因素发生的概率可以确定的情况下的风险分析。 （ ） 10、房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物2m之外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。 （ ）
11、损益表反映了房地产项目在开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，可以用来
14、在下列费用中，属于债务融资成本的有（ ）。 计算内部收益率和投资回收期等评价指标。 （ ） A．承诺费 B．手续费
C．担保费 D．利息 E．税费
15、写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注重考察租户的（ ）。
A．商业信誉和财务状况 B．面积需求大小 C．租金支付方式 D．物业服务需求 E．与写字楼业主的关系
12、商用房地产抵押贷款是开发商以销售的房地产作为抵押担向金融机构申请的贷款。 （ ）
13、房地产项目的盈亏平衡分析包括最低租售价格分析、最高土地获取成本分析、最高租售数量分析和最高工程费用分析等多种形式。 （ ）
14、房地产资产管理以运行管理为主，指导物业管理和设施管理公司的工作，目标是实现资产价值的最大化。 （ ）
15、零售商业物业的基础租金是指业主获得的、与租 户经营业绩无关的一个最低租金收入。 （ ） 四、计算题（共2小题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式，仅有计算结果而无计算过程的，不得分）
四、计算题
1．解：已知：A=2000元，n=240个月，i=60％/12=％，R=％
（1） 求购房最高总价
1．某家庭拟购买一套新房，并将原有住房出租。预计 购房最高总价=P／70％=／70％=万元 原有住房的净租金收入为每月2000元，资本化率为％，假 （2）求出售原有住房时间
设租金和住房市场价值不随时间发生变化。该家庭希望实 住房市场价值V=A×12／R=2000×12／％=25万元 现以租养房，即每月的抵押贷款还款额不超过原有住房的设剩余M个月需要偿还25万元，则有 租金收入。购买新房的最低首付款为房价的30％，余款申 请年利率为6％的住房抵押贷款，按月等额还款，最长贷款年限为20年。问：
有：（1+0.％）M= M=（1+％）=个月
在还款44个月之后出售住房 2．解： 解法一：叙述法
一、设最低基础租金为x，求最低基础租金 （1）计算各年自有资金净现金流量
（1）该家庭能够购买最高总价为多少万元的新房（精 240-196=44个月 确到小数点后2位）？
（2）设该家庭购买了这一最高总价的新房，并希望在还款一段时间之后，利用出售原有住房的收入一次性提前还清抵押贷款，问至少需要在还款多少个月（取整）后，再出售原有住房并还清贷款?（8分）
1）第1年年初净现金流量=-5400万元
2．某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m， 2）第2年年初：投资=-5400万元；甲银行贷款5400
2
总建筑面积为15000m。预计项目开发建设周期为2年，总万元
2
投资为13500万元（不包括贷款利息）。项目第l年投资 净现金流量=-5400+5400=0万元 8100万元，其中资本金为5400万元，其余为甲银行贷款： 3）第3年年初：
项目第2年投资5400万元，全部为甲银行贷款；甲银行贷 归还甲银行贷款=2700×（1+9％）2+5400（1+9）=万款年利率为％，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本元
息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即 乙银行贷款=万元 向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷 净现金流量=+=0万元
款期限为3年、年利率为，按年付息、到期还本。购物中 4）第3、4年年末： 心的可出租面积为总建筑面积的70％，采用基础租金加百 还本付息=×7％=万元
分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金 营运成本=（×70％×95％×x+10000×10％）×35％=为超额营业额的10％。预计购物中心的出租率为95％，年（+1000）×35％万元
超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金 经营收入=×70％×95％×x+10000×10％=（+1000）收入的35％。开发商于项目运营3年后整体转售，净转售万元
收入是年净经营收入的倍。假设投资和贷款发生在年初， 净现金流量-（+1000）×65％万元 收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其 5）第5年年末： 他税收。请回答下列问题： 还本付息=+=万元
（1）若开发商要求的自有资金目标收益率为20％，则 营运成本=（+1000）×35％万元
2
购物中心的年最低基础租金为多少元，m（精确到个位）? 经营收入=（+1000）万元
转售收入=（+1000）×65％×万元
（2）在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目 净现金流量=（+1000）×65％+（+1000]×65％× 标收益率为13％，求项目全部投资的内部收益率是多少（精 =（+1000）×65％×万元 确到小数点后2位）?（12分）
（2）求基础租金
二、计算全投资内部收益率FIRR （1）计算各年净现金流量 1）第1年年初投资=8100万元 2）第2年年初投资=5400万元 3）第3年、4年年末： 经营收入=×1915+1000=万元 经营成本=×35％=万元 净现金流量=万元 4）第5年年末：
经营收入=×1915+1000=万元 经营成本=×35％=万元 转售收入=×65％×=万元 挣现金流量=+万元 （2）计算内部收益率 设i 1=13％，则有：
解法二：图表法
一、列出自有资金现金流量表（年来），设计出租金为x
二、求最低租金水平下的全部投资内部收益率，列表：
2008《房地产开发经营与管理》试卷
一、单项选择题（共35题，每题分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（ ）。 A．购买房地产公司股票 B．购买土地使用权 C．购买新建商品住房 D．购买存量商品住房 2．下列物业中，属于特殊物业的是（ ）。 A．在建工程 B．车站 C．购物中心 D．科技产业园区
3．下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是（ ）。
A．变现风险 B．时间风险 C．或然损失风险 D．通货膨胀风险
4.投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来，
可以（ ）。
A．提高投资收益 B．降低系统风险 C．降低个别风险 D．使投资毫无风险
年末，某市住房总量为5000万㎡，其中经济适用住房 13．房地产需求市场上普遍存在着\买涨不买跌\现象，400万m２,商品住房3750万㎡，，同期住房空置量为750产生这一购买行为的主要因素是（ ）。 万㎡,其中经济适用住房空置量为50万㎡，商品住房空置 A．消费者的感觉 B．消费者的生活方式 时为450万㎡，则该市2007年末的商品住房空置率是 C．消费者的习惯 D．消费者的信念 （ ）。
A．9％ B．12％ C．15％ D．20％
14．下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（ ）。
B．终值是资金运动结束时与现值不等值的金额 C．资金等值是指与某一时点上一定金额的实际价值相等的另一时点的价值
D．不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值 15．某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房贷款，其月供为2850元，月利率为‰,则该贷款的实际
6.政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的 A．时值是资金运动起点的金额 （ ）。
A．产品质量 B．产品性价比 C．规模和结构 D．产品档次
7.下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（ ）。
A．自然周期与投资周期同步变化
B．投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期 年利率为（ ）。
C．投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期 A．﹪ B．﹪ C．﹪ D．﹪ D．投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期
16．某家庭于2005年购买住房时申请了一笔20万美率为﹪ ，两年后的年利率调整为﹪，则该家庭在第28个月的还款额为（ ）美元． A．1250 B．1398 C．1416 D．1562
8．当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对本企元的贷款，贷款方式为“2／28”，第一年和第二年的年利业产品价格变化的反应时，往往采用（ ）。 A．挑战定价法 B．领导定价法 C．目标定价法 D．随行就市定价法
9．某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需
求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120㎡ 17．下列关于收益率的表述中，错误的是（ ）。 以上的住宅供过于求，70re以下的住宅供不应求，则该城 A．基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率 市的住宅市场处于（ ）状态。 A．均衡 B．周期性失衡 C．结构性失衡 D．区域性失衡
10．某城市2008年初家庭总数为120万户，户均年可
B．财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率
C．常规项目的财务内部收益率是唯一的． D．差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差
支配收入为5万元，约有15％ 的家庭打算当年购房，平均 18．某房地产投资项目的目标收益率为10﹪，内部收住房需求80㎡／户，则2008年该市新建商品住房的市场益率为16﹪，实际收益率为12﹪，银行贷款利率为﹪，则潜量是（ ）万㎡。
A．1260 B．1380 C．1440 D．2100
计算实际收益率所采用的通货膨胀率是（ ）。 A．﹪ B．﹪ C．﹪ D．﹪
11．下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的 19．对于同个遍地产投资方案，某动态投资回收期（Pb）是（ ）。
A．学习 B．经济状况 C．对渠道的信赖度 D．购买动机
与静态投资回收期（Pb＇）之间的关系是（ ）。 A．Pb
12．某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，财务费用8000万元，建设周期为3年，利润总额为25000根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市万元，则该项目的投资利润率是（ ）。 场定位方式是（ ）。
A．避强定位方式 B．产品差别化方式 C．对抗性定位方式 D．重新定位方式
A．﹪ B．﹪ C．﹪ D．﹪
21．某房地产开发项目的占地面积为10000 ㎡，规划容积率≤４,预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面
积的80﹪，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单 C．主要担保物为在建工程及相关土地使用权 价为4500元／㎡，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本 D．还款资金来源通常是销售收入 为（ ）元／㎡． A． B． C． D．
29．下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（ ）。
22．对某房地产项目进行敏感必分析，当地价、建造 A．发行公司债券
成本、贷款利率、资本化率分别降低0％时，项目开发利润 B．权益型房地产投资信托基金 的变化分别为万元、万元、万元、万元，则其中最敏感的 C．发行股票 因素是（ ）。
A．地价 B．建造成本 C．贷款利率 D．资本化率
D．商业银行贷款
30．新设项目法人资本金筹措渠道不包括（ ）。 A．政府政策性资金 B．国内外企业入股的资金
23．某房地产开发项目，经过测算得出以下数据：如 C．个人入股的资金 D．资产变现的资金 果市场前景好，净现值为5680万元，如果市场前景一般，净现值为2450万元，如果市场前景不好，净现值为负的3680
31．进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是
（ ）。 万元．经分析市场前景为：好的概率45％；一般的概率35％； A．债务融资成本分析
不好的概率20％，则该项目净现值 期望值为（ ）万元． B．资金占用费分析
A． B． C． D．
C．资本金与债务资金的比例分析 24．房屋开发中的基础设施建设费是指建筑物2M以外 D．担保费分析 和项目（ ）范围内的各种管线、道路工程的建设费用． A．黄线 B．紫线 C．蓝线 D．红线
32．下列关于写字楼租金的表述中，正确的是（ ）。 A．基础租金是租户能接受的最低租金
25．房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租 B．基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租售收入及借贷资金．一般而言三种资金的使用顺序是金水平 （ ）。
A．资本金、借贷资金、预租售收入 B．预租售收入、资本金、借贷资金 C．借贷资金、预租售收入、资本金 D．资本金、预租售收入、借贷资金
C．写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般低于基础租金
D．写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差辟
33．写字楼物业出租中所有经营费用均由租户直接承
26．某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营担的出租方式是（ ）。
期分别为3年、4年，其目标收益率均为12％，净现值分 A．全租金方式 B．毛租金方式 别为120万元，150万元．对两方案进行比选，则最优方案 C．净租金方式 D．基本租金方式 的等额年值 为（ ）万元． A． B． C． D．
34．不应计入收益性物业经营费用的是（ ）。 A．抵押贷款利息 B．公共设施维修费
27．当可供比较的互斥方案寿命期相同，期效益也基 C．房产税 D．物业保险费 本相同时，宜采用的比选方法是（ ）。
A．净现值法 B．差额内部收益率法 C．费用现值法 D．内部收益率法
35．下列关于物业经营产生的现金流的表达式中，正确的是（ ）。
A．税前现金流=有效毛收入一经营费用 C．税后现金流=税前现金流一所得税 D．税后现金流=税前现金流一准备金一所得税 二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相
28．下列关于房地产开发项目建设贷款的表述中，错 B．税前现金流=有效毛收入一抵押贷款还本付息 误的是（ ）。
A．债权人通常是商业银行 B．不能用于偿还土地购置贷款
历年房地产估价师房地产开发经营与管理试卷和答案
