（1）该家庭能购买此房的最高总价是多少？ （2）若第5年末银行贷款利率上调为9％，为保持原月偿还额不变。则该家庭需在第6年初一次性提前偿还贷款多少元？建设工程教育网提供
三、判断题
1．√ 2．× 3．√ 4．× 5．√ 6．√ 7．× 8．× 9．√ 10．√ 11．√ 12．× 13．× 14．× 15．× 四、计算题
（3）如果不提前偿还贷款，则需将贷款期限延长多少 1．（1）月还款额=7000×25%=1750元，月利率=6%/12=%
240
年？（8分） 购买住房最高额=（1750/%）×[1-（1/（1+%））]/70%=
2
2．某房地产开发项目的占地面积为8000m，土地使用 （2）月利率=9%/12=%按6%利率计算第6年年初还剩的
180
2贷款总额=1750/%×[1-（1/（1+%））]=
权年期为40年，总建筑面积50000m，其中服务式公寓
22
35000m，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m， 按9%利率计算月还款1750元相当的贷款总额
地下车位230个（10000m）。项目建设期为3年，总投资
2
=1750/%×[1-（1/（1+%））]=
180
额为35000万元（不包括贷款利息），其中自有资金占35％， 则第6年年初需要一次性还款额=元
（3）若保持1750的月还款额不变，需要偿还的年限
其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万
元，全部为自有资金；第二年投入资金13250万元，其中为n
3250万元为自有资金；第三年投入资金12750万元。该项 ×（1+%） =（1750/%）×[1-（1/（1+%））]
12n
（1+%）= 目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的
净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元， 两边取对数可求得n，12n=(月)
第四年末全部售完；服务用房在第五年开始出租，出租率 因此，还款年限将延长：÷12=（年） 为90％，租金为3000元/m．年，运营成本为租金收入的20％；服务用房的残值为20万元。建设工程教育网提供
2
180
12n
2．自有资金投入总额=35000×35％=12250万元 第一年初投入9000万元；
第二年初投入13250万元，其中3250万元为自有资金，
假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以10000万元贷款；
全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还； 第二年末收入7750万元，全部与第三年初投入，因此在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；第三年初贷款额=12750-7250= 5500万元；
该项目的贷款年利率为10％、投资者全部投资和自有资金 第三年末收入12600万元，全部与第四年初用于偿还的目标收益率分别为15%和25％。
贷款；
在贷款利息最少条件下，求：（1）该项目的借款计划 第四年末收入21650万元，足以偿还剩余贷款，并有和还款计划。（2）该项目全部投资内部收益率。（3）该余额； 项目自有资金财务净现值。（12分） 参考答案 一、单项选择题
01．B 02．B 03．C 04．B 05．A 06．C 07．D 08．D 09．B 10．B 11．D 12．D 13．B 14．B 15．C 16．A 17．C 18．A 19．A 20．C 21．D 22．C 23．C 24．B 25．A 26．C 27．C 28．D 29．B 30．A 31．C 32．A 33．B 34．D 35．B
二、多项选择题
1．CD 2．ACD 3．BCD 4．CDB 5．BDE 6．BD 7．ACE 8．ABCE 9．ACDE 10．ADE 11．ABCE 12．BCDE 13．ABCDB 14．ABC 15．BCE
第五年末开始每年收入
3000×90％
×5000×(1-20％)=1080万元租金；
第四十年末，最后一年收入租金后，剩余残值20万元。 （1）第四年初偿还贷款时，贷款本息合计10000×(1+10％)+5000×(1+10％)=17600万元还款12600万元，仍需偿还5000万元。
第五年初偿还剩余贷款5000×(1+10％)=5500万元 因此借款计划为第二年初借款10000万元，第三年初借款5000万元。
还款计划为第四年初偿还12600万元，第五年初偿还剩余5500万元。
（2）制作全部投资现金流量表
0 1 2 3 4 5 6 7 … 40 2
+ 12600 21650 1080 1080 1080 1100
- 9000 13250 5000
NPV - 9000 -13250 -5000 12600 21650 1080 1080 1080 1100
当i1=15％时，
当i2=16％时， NPV2= 用插值法求的FIRR=％ （3）制作自有资金现金流量表
0 1 2 3 4 5 6 7 … 40 + 12600 21650 1080 1080 1080 1100 - 9000 3250 12600 5500 NPV -9000 -3250 0 0 16150 1080 1080 1080 1100 按25％报酬率计算，
2007 房地产开发经营与管理试卷
9、实行施工总承包的房地产开发项日。施工现场的安全应由（ ）负责。
A．开发商 B．监理单位 C．分包单位 D．总承包单位
一、单项选择题（共35小题，每题1分。每题的备选 10、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价答案中只有一个最符合题意。） 格的定价方法是（ ）。 1、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（ ）。
A．销售收入 B．转让收入 C．租金收入 D．利息收入
A．目标定价法 B．成本加成定价法 C．随行就市定价法 D．价值定价法
11、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于
（ ）。 2、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（ ） A．观察法 B．实验法 时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。 A．出售 B．抵押 C．转让 D．经营 3、下列风险中属于系统风险的是（ ）。 A．比较风险 B．市场供求风险 C．未来运营费用风险 D．持有期风险
4、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（ ）。 A．不可移动性 B．适应性 C．弱流动性 D．相互影响性
5、某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其
中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住 14、一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面（如增加广告预算、加强房8万套．则吸纳周期为（ ）年。 A． B． C． D．
促销活动等）却不予理会。这种竞争者属于（ ）竞争者。
6、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求 A．从容不迫型 B．选择型
增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处 C．凶猛型 D．随机型 于房地产市场自然周期的（ ）。
15、房地产置业投资项目的不确定性因素不包括 A．第一阶段 B．第二阶段 C．第三阶段 D．第四阶段
（ ）。
A．购买价格 建设工程教育网提供
7、下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是（ ）。 B．容积率及有关设计参数 A．市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱 C．空置率 D．运营费用 因
B．可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫
C．房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性 促使泡沫形成
16、银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为％，则名义年利率是（ ）。
13、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是（ ）。
A．生活方式 B．受教育程度 C．购买动机 D．自我形象 C．讨论法 D．问卷调查法
12、2006年某市商品住宅实际销售量为410万m，预测销售量为380万m。如果平滑指数a=，则用指数平滑法预测的2007年该城市商品住宅销售量为（ ）万m。 A． B． C． D．
2
2
2
D．金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和 A．％ B．％ C．％ D．％
17、银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限10
8、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括（ ）。 年、年利率6％的住房抵押贷款。若采用月还款常数为％的
还款方式，并在最后l个月还清所余本息。则相对于按月
A．移动平均法 B．指数平滑法 C．市场因子推演法 D．简单平均法
等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其
他各月的月供负担减少了（ ）元。 A． B． C． D．
18、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为（ ）。 A．利润总额 B．投资利润 C．税后利润 D．可分配利润
19、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（ ）。 A．％ B．％ C．％ D．％
20、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣
24、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E
乙
=1800万元，E丙=2200万元，净现值的标准差分别为δ甲=890万元，δ乙=910万元，δ丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（ ）。 A．乙<丙<甲 B．甲<乙<丙 C．丙<甲<乙 D．乙<甲<丙
25、在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于（ ）。 A．单元估算法 B．单位指标估算法 C．概算指标法 D．工程量近似匡算法
26、在房地产开发投资中，属于财务费用的是（ ）。
A．折旧费 B．审计费 工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元， C．金融机构手续费 D．无形资产摊销费
应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为（ ）。 A．％ B．％ C．％ D．％
27、在投资项目的财务报表中，出现在全投资现金流量表，而不出现在损益表中的项目是（ ）。
A．固定资产购置支出 B．企业所得税
21、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营， C．固定资产折旧 D．贷款利息
其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押
贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费 28、资金来源与运用表可以用来进行房地产开发项目用为万元，其中支付银行利息万元。则张某的这项投资在的（ ）分析。 第4年的利息备付率是（ ）。 A． B． C． D．
2
A．现金流量 B．清偿能力
C．资产与负债情况 D．资金盈余或短缺情况
22、某房地产开发项目的占地面积为1万m，容积率 29、房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产为，如果房屋开发成本为3000元m（按建筑面积计），预抵押贷款市场与资本市场的（ ）。
测能够以8000元／m（按建筑面积计）的销售价格实现全 A．分离 B．独立 C．对立 D．融合 部销售则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格（按占地面积计）为（ ）元/m。
A．3000 B．5000 C．7500 D．8000
2
2
2
30、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是（ ）。
B．商用房地产的收益更高 D．商用房地产的增值潜力更大
31、建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（ ）。
A．租金收入 B．土地出让收入 C．长期抵押贷款 D．净经营收入
23、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的 A．商用房地产风险更高 表述中，错误的是（ ）。 效益的概率分布
B．蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理
C．解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上
D．蒙特卡洛法主要用于解决不多于2～3个随机变量
A．解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净 C．商用房地产的价值更高
的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问 32、银行对个人发放在房抵押贷款时，如果对借款人
资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来（ ）。 题
A．操作风险 B．法律风险 C．信用风险 D．管理风险
33、由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，增长率 在租约中一般都要包括（ ）。
A．租金调整条款 B．代收代缴费用条款 C．装修费用条款 D．折让优惠条款
E．在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的
4、在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有 A．空置量 B．房地产价格指数 E．失业率
5、房地产产品功能定位是在市场分析的基础上，具体规定拟提供的房地产产品的）。 A．价格水平 B．销售对象 C．基本功能 D．地理位置 E．辅助功能
6、下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有（ ）。
A．净现值 B．投资利润率 C．现金回报率 D．静态投资回收期 E．内部收益率
7、下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有（ ）。
A．当计息周期为1年时，年名义利率等于年实际利率 B．实际利率真实地反映了资金的时间价值 C．名义利率真实地反映了资金的时间价值 利率的差值就越大
E．计算周期相同时，名义利率越小，名义利率与实际利率的差值就越大
8．下列关于内部收益率的表述中，正确的有（ ）。 B．内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率
C．当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的
D．如果使用贷款。且项目盈利，则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率
E．内部收益率越高，投资风险就越小
9、用于反映项目清偿能力的经济评价指标有（ ）。 C．偿债各付率 D．内部收益率 E．资产负债率
34、下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是（ ）。 （ ）。
果，激励其更好地管理物业
B．知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长
C．百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的
D．营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高
35、某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5％，经营费用为潜在毛收入的30％，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为（ ）万元。 A．330 B．450 C．650 D．700
二、多项选择题（共15小题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分，少选且选择正确的，每个选项得分。）
A．设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成 C．平均建设周期 D．吸纳率
1、固定资产投资按照工作内容和实现方式分类，可以 D．名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际分为（ ）投资。
A．建筑安装工程 B．新建和扩建 C．设备与工器具购置 D．迁建和恢复 E．其他费用
2、从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常 A．内部收益率反映了项目的动态盈利能力 应分析（ ）。
A．物理结构 B．区域结构 C．产品结构 D．供求结构 E．总量结构
3、下列关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有（ ）。
A．房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生 程教育网提供
C．房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格 D．在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求
B．在房地产周期循环的最低点，空置率最高 建设工 A．权益投资比率 B．利息备付率
历年房地产估价师房地产开发经营与管理试卷和答案
