3.5 购买－更新发行－持有出租－出售型
【记忆要点】
■ 第一步是开发的，一定有土地成本和建安成本
■ 第一步即购买的，直接就是购买成本，再加上装修成本 ■ 出售的一定有销售收入，出租的一定有租金收入 ■ 出租的，在一定期间有租金收入，同时有运营成本
■ 转售时有转售收入，注意同时一定有转售税费作为现金流出 【考题类型】
■ 根据流量图，判断属哪一种经营模式 ■ 某种经营模式下，现金流入、流出的特点 【2011年真题】
下列现金流量图中，能表示的房地产投资模式有（ ）。
A.开发－销售模式 B.开发－持有出租－出售模式
C.购买－持有出租－出售模式
D.购买－更新改造－出售模式 E.购买－更新改造－出租模式 [答疑编号5573050103] 【正确答案】BCE
【答案解析】可用排除法。A一定不是销售模式，是持有经营型的。参见教材P148。
【2010年真题】
关于房地产\购买-更新改造-出租-出售\模式现金流量图的说法，正确的有（ ）。 A.横轴上刻度间距离相等，其上的数值代表不同时点
B.房地产的购买成本用向下的垂直箭线标在横轴的\时点 C.发生在计息周期之间的更新改造成本标注在对应期间 D.各期运营费用的垂直箭线全部向下
E.转售收入和转售中发生的税费标注在投资期末，且垂直箭线均向上 [答疑编号5573050104] 【正确答案】ACD
【答案解析】B初始投资必须放在0的位置上，不能在1的位置上。E期末的转售税费，属于现金流出，箭头向下。参见教材P147-150
【2009年真题】
下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有（ ）。 A.购买——持有——出租——出售 B.购买——更新改造——出售
C.购买——更新改造——出租——出售 D.开发——销售
E.开发——持有——出租——出售 [答疑编号5573050105] 【正确答案】DE
【答案解析】购买型是直接购买已建成的物业，所有只有购买成本，只有开发型的项目才需要购买土地。参见教材P147-150。
第二节 资金时间价值
1.资金时间价值的概念 2.利息与利率 3.单利与复利
4.名义利率与实际利率 1.资金时间价值的概念 1.1 资金时间价值的含义 1.2 资金具有时间价值的原因 1.3 资金时间价值大小的决定因素 1.4 资金时间价值计算的基本原则
1.1 资金时间价值的含义
■ 同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值
■ 不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值 ■ 利息、利率是资金时间价值的体现
1.2 资金具有时间价值的原因
■ 资金增值－货币有在一定时间通过某些经济活动产生增值的可能 ■ 价值补偿－时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿 1.3 资金时间价值大小的决定因素（三因素） ■ 投资利润率－单位投资所能取得的利润
■ 通货膨胀率－即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿 ■ 风险因素－对因风险可能带来的损失所应获得的补偿 【2006年真题】
下列关于资金时间价值的表述中，正确的有（ ）。 A.资金时间价值是资金的增值特性使然 B.利率是资金时间价值的一种标志
C.从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿
D.即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较 E.资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀率、风险因素等 [答疑编号5573050201] 【正确答案】ABCE
【答案解析】D考虑了资金的时间价值，就必须将资金换算到同一时点才能进行比较。参见教材P151。
1.4 资金时间价值计算的基本原则
■ 不在同一时点的资金不能比较大小，也不能直接进行代数运算
■ 必须先将发生在各个不同时点的资金量换算到同一时点，才能比较大小和进行代数运算 【2010年真题】
关于资金时间价值的说法，错误的是（ ）。 A.现在的100万元与5年后的100万元的价值相同 B.现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同 C.现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同
D.由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较
[答疑编号5573050202] 【正确答案】A
【答案解析】由于资金时间价值的存在，同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值。参见教材P151。
2.利息与利率
2.1 利息和利率的概念 2.2 利率的类型 2.3 利率的经济功能
2.4 利率的决定和影响因素 2.5 影响利率的其他因素 2.1 利息和利率的概念 ■ 利息
· 占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿 · 本利各＝本金+利息 · 利息＝本利和－本金 ■ 利率
· 是在单位时间所得的利息额与借贷金额（本金）之比
2.2 利率的类型（四种）
【2011年真题】
我国对外筹资成本通常是在（ ）利率的基础上加一定的百分点（或基点）。 A.纽约同业拆放 B.同业拆放
C.伦敦同业拆放 D.新加坡同业拆放
[答疑编号5573050203] 【正确答案】C
【答案解析】参见教材P152。
【2006年真题】
下列关于基础利率的表述中，正确的有（ ）。 A.等于银行存款利率 B.等于银行贷款利率
C.是投资这所要求的最低利率
D.是银行同业之间的短期资金借贷利率 E.一般使用无风险的国债收益率作为其代表 [答疑编号5573050204] 【正确答案】CE
【答案解析】国国债市场不完善，以一般以银行存款利率作为无风险利率，即最低的要求利率。参见教材P152。
2.3 利率的经济功能（五种功能） ■ 积累资金的功能 ■ 调整信用规模的功能 ■ 调节国民经济结构的功能 ■ 抵制通货膨胀的功能 ■ 平衡国际收支的功能
2.4 利率的决定和影响因素
【古典学派的储蓄投资决定理论】（倡导者马歇尔） ■ 利率是由储蓄和投资决定，具有自我调节功能 【流动性偏好利率理论】（倡导者凯恩斯） ■ 利率是由货币的供给与需求决定的
■ 货币供给是央行决定，是外生变量，无利率弹性 ■ 货币需求取决于人们的流动性偏好，是生变量 ■ 利率取决于货币供给量与流动性偏好的均平 【2010年真题】
关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有（ ）。 A.利率是由储蓄和投资决定的 B.利率是由货币的供求决定的 C.利率是由可贷资金的供求决定
D.利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的 E.货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性 [答疑编号5573050205] 【正确答案】BE
【答案解析】流动性偏好利率理论。参见教材P153。
【可贷资金利率理论】
■ 利率由可贷资金的供求决定
■ 可贷资金需求由投资需求、赤字需求和家庭需求三个要素组成 ■ 可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄三个要素构成 ■ 可贷资金的需求函数是利率的递减函数，供给函数是利率的递增函数 【IS-LM曲线模型的利率理论】
房地产开发经营与管理教案第五章
