第五章 现金流量与资金时间价值
【考情分析】
题型 单项选择题（分值） 多项选择题（分值） 判断题（分值） 计算题（分值） 分值（分值）
近四年考试各章分值分析
2011年 6题6分 1题2分 1题1分 － 8题9分 2010年 5题5分 2题4分 1题1分 1题8分 9题18分 2009年 4题4分 1题2分 2题2分 － 7题8分 2008年 3题3分 1题2分 1题1分 － 5题6分 【本章的特点】
■ 理论性非常强，技术含量高，是投资的基础 ■ 本章独立题目所占的分值不大，但第五章是第六章的基础，而第六章是分值所占最大的一章，想学好第六章，必须先学好第五章 ■ 计算题多，难度大 【学习方法】
■ 对本章可以利用形象理想记忆法 ■ 必须听懂讲解，而且要多次反复听课
■ 必须把典例案题与历年真题搞懂，并独立完成
■ 必须听课－练习－再听课－再练习，光听不练没有用 ■ 必须保证这部分的学习时间 【关于计算器】
【容框架】
第一节 现金流量 第二节 资金时间价值
第三节 资金等效值与复利计算
第四节 资金时间价值计算公式的假定条件（补充） 第五节 解题思路与例题讲解
第一节 现金流量 1.现金流量的概念 2.现金流量图
3.房地产投资活动中的现金流量 1.现金流的概念
2.现金注量图
2.1 现金流量图的含义 2.2 现金流量图的画法 2.3 现金流量的三要素
2.4 有关规则说明
2.1 现金流量图的含义
■ 现金流量图是用以反映项目在一定时期资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对关系
2.2 现金流量图的画法
■ 以横轴为时间轴，向右延伸表示时间延续 ■ 轴上每一刻度表示一个时间单位（时间点） ■ 两个刻度之间的时间长度为计息周期
■ 相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量 ■ 箭线向上表示正现金流量（现金流入） ■ 箭线向下表示负现金流量（现金流出） ■ 箭线的长短一般与现金流大小成正比
2.3 现金流量的三要素 ■ 大小（现金数额）
■ 方向（现金流入或流出） ■ 作用点（发生的时间点） 2.4 有关规则说明
【0点是何意】（三个含义）
■ 可表示当前时点、资金运动的时间始点、某一基准时刻 ■ 一个项目的初始投资要视为发生在0的位置 【除0以外的其它时刻点】
■ 表示该计息周期的期末，1为第一期期末，2为第二期末 【期末惯例法】
■ 现金流量一般在计息周期随意发生，不一定正好发生在计算周期的期初或期末，但为了简化计算，都要假设将本计息周期发生的现金流量的代数和都发生在期末 【2011年真题】
用期末惯例法进行现金流量分析时，假设在计息期的所有收支均发生在该计息周期的期末。（ ） [答疑编号5573050101] 【正确答案】√
【答案解析】参见教材P147。
【2006年真题】
在现在流量图上，横坐标轴“0”点所在表示的只能是资金运动的时间始点，而不是当前时点。（ ）
[答疑编号5573050102] 【正确答案】×
【答案解析】0点有三种含义，可以表示始点，基准点，或当前时点。参见教材P147。
2.4 有关规则说明（续） 【期初与期末的关系】
■ 第n期的期末代表下一周期的期初
■ 第2年的年初就是第1年的年末，第3年的年初就是第2年的年末 【特别强调】
■ 如果题中明确告诉现金流发生在N期的期初，则我们画现金流量图时，不能画在N的位置上，而必须画在N-1期的位置上，因为期末惯例法
3.房地产投资活动中的现金流量 （五种基本模式）
序号 模式 3.1 开发－销售 3.2 开发－持有出租－出售 3.3 购买－持有出租－出售 3.4 购买－更新改造－出售 3.5 形象理解 开发商买地建房后出售 开发商买地建成酒店后，出租给一家酒店公司，10年后把酒店卖掉 某国外基金公司购买某市一写字楼，出租经营10年后卖掉 某国外基金公司购买了一栋旧的写字楼，重新装修后卖掉 购买－更新改造－出租－某外资公司购买了一栋旧的写字楼，重新装修后，租给一出售 家酒店经营公司，5年后将酒店卖掉
3.1 开发－销售型
3.2 开发－持有出租－出售型
3.3 购买－持有出租－出售型
3.4 购买－更新改造－出售型
房地产开发经营与管理教案第五章
