规划验收主要是验收各项规划指标是否超标。封顶之后，竣工之前，就可以做这项验收了这项验收的前提是做验线，基本上
验线可以通过，规划验收的时候也不会有太大的麻烦。基本的过程如下：规划局的同志坐在车里看一下，哦，封顶了然后拿
起验线册来看看，哦，没问题，数一数层数，哦，这个层数，就回去该干啥干啥了
消防、人防和管线验收，都是由这几项专业的施工单位搞定。也只有他能搞定。开发商自己做这几项验收，肯定通不过。这
也是开发商不敢得罪这三大专业的施工单位的主要原因。尤其是消防和永久用电，这里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。
就讲个电的事情。报装的时候，设计好了装 3 台变电箱。施工过程中因为资金压力比较大，拖了一下电力施工企业的工程款。
这个企业也不说什么。验收的时候到供电局无论如何都不肯供电了说这个三台的设计不合理，要变成四台。这怎么得了啊？
业主都要入住了电都供不上。要说这是谁的责任吧，这根本都说不清楚。而且还不敢计较这个。被迫之下，乖乖的给了双倍
的电力施工款。
只要不得罪这几项专业的施工单位，验收基本上都通过。但是验收报告上肯定会留有伏笔，基本上都是这么个写法：原则同
意通过验收，但如下问题需要进一步整改： 12345 云云。质量验收现在非常简单了竣工之后，施工单位、开发商、监理单位，
合在一起整个验收报告出来就行了然后交给质监站备案。这就完成了现在监理公司绝对不敢得罪甲方，乃至在绝大多数的施
工过程中，监理公司都没人出现的直接就是卖个名字给甲方。甲方自己把监理的活给干了这是普遍现象。时候就负责签字盖
章。
质量验收和各专业验收都完成了规划验收也搞完了就是最终的建设局去搞竣工验收备案。这个备案就没什么好多说了
竣工验收备案完成，法定的正式交楼条件。没有这个竣工验收备案表，业主可以拒绝收楼。看到很多未办理竣工备案手续的
楼盘就强迫业主收楼的报道，一直觉得比较奇怪。也没见到记者到建设局查询竣工备案资料的情节。反正没亲眼见过这种事
情。但是国在这些问题上一直充斥着大量的不良媒体的不实报道，所以我也不很关注这个事情。
物业管理这一块，就不多说了各项手续基本上到这里就结束了接下来就是产权证办理的事情了先做大确权，给整个楼盘做个
确权发证，然后再分户发证。这些东西哪怕是街边做中介的都懂，就不赘述了谢谢各位。
17 结束语
首先得说，每天跑来跑去，回来鼓捣这个东西，真写出厌烦情绪了实在想太监掉这篇文的但这么每天一小段，也终于给我写
完了不过这个结尾很仓促就是
这整个过程，也只不过是个大概，而已。事实上还有很多需要跟各个部门扯皮的事情，没写进来。譬如工程造价的预算报告
的问题，干过这个活的人肯定知道，和建设局扯这个预算单价是不是合理，都不知道扯得多么辛苦。但是这个东西又只不过
是整个过程中的一件小事。最近这两年经常看到什么合作建房的倡议。往往都报以冷笑。连专业房地产公司之间的合作，都
几乎没有成功个案的情况下，几十个互不相识又缺乏专业知识的人，能合作建起一栋供自己居住的楼？
愤青们会和我说，房地产公司之间的合作怎么就缺乏成功个案？这里可以明确告诉你没见过。漫长的施工、报建、融资、销
售过程中，有无数次的台底交易和私下勾结。再好的朋友也会在这种气氛中开始互相猜疑并导致最终散伙。愤青们又会说，
就规规矩矩的报建、施工，不融资，难道我还建不起一座楼吗？可以很明确的告诉你不可能。这整个房地产开发流程，已经
结成了铁幕，具有强大的生命力，足以将不遵守这个秩序的任何人挡在门外房地产开发报建流程及潜规则指南解析。试图规
范做事，诚实做人，连总平面审查都得审 1 年，审消防又审一年，审施工图再审 1 年。这种事情我真不是没见过。亲眼见
过一个年轻的民营企业家想搞房地产，从 04 年开始领取了规划要点，审总平面，审 1 年没审出来，规划要点到期了重新回
去领，再审总平面，审一年又没审出来，再回去领规划要点，但是总规刚好改了给他把土地功能改成教育用地。最后一无所
获。连告都不知道要去告谁。亲眼见过这个身家过亿的民营企业家卑微着站在规划局的一个小科员的办公台前，受着训斥：
这个总平面图，地下室边界线和地上建筑的边界线，要用两种颜色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去给你重新改过再
来。
(各行流程管理)房地产开发报建流程及潜规则指南解析
