（各行流程管理）房地产开发报建流程及潜规则指南解析

房地产开发报建流程及潜规则指南解析

1 土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段

土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，进行房地产开发的前提 . 但是 , 这几样东西领取的先后顺序，

非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土

部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。 房地产开发报建流程及潜规则指南解析

恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）建设用地规划许可证

由规划部门颁发，核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，确定土地使用强度指标的法律依据，

如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在那个小户型比例限制要求，也会在这

个文件里体现出来。

一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地

使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出

让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。

但是呢，现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接

就整块出让了然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的

开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，土地出让金是已经交了剩下的事情

你规划部门得给我搞定。

不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道，国正式搞土地出让也只不过是从 1990 年开始的而以公开交易的形式搞

土地出让，甚至都只是从 1997 年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地， 2000 年之后才上市的只不过是说，国在这

个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的愤青们不要在这

里给我指三道四。这个行业浸了这些年了起码我个人觉得，把我放到 90 年代的背景里面去，也想不出更好的土地交易模式。

城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。

不过无论如何，这种土地交易模式现在房地产开发报建流程及潜规则指南解析已经只是历史了

新城乡规划法第三十八条：城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的国有土地使用权出让前，城市、县人民政府

城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权

出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备

案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划

条件。

希望在日后的职业生涯中，不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡，阿门。

2 项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质

这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系

也比较大，比如设立项目公司。这里要注意一下，母公司拍到土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属房

地产开发报建流程及潜规则指南解析于交易。再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。再次强

调：不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，房子卖完后再把它实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模

式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在国稍微有点规模的房地产公司都这么干。再说立项，这个东西纯粹是计

划经济时代留下的产物，非常的烦，也不知道这个东西应该算什么。立项主要考察的项目的投资额及可行性。不知道在目前

的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上

也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与

其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了再回头来立项。这是基于加强环

境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上

有政策下有对策，事情都是人办出来的反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中，也不知道大家都是怎么在这些莫名其

妙的政策中穿过来的反正我自己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他给我推荐可行性

研究报告的编制公司，去环保局，就让他给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制

费用稍微给多点都没关系。总之我自己一看到这些手续，头就痛得厉害。

房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。现在这些专业技术人员资料都是省内联网了想搞几个球

人糊弄建设部门基本上做不到建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到某某是什么专业资质任职什么

公司。现在结构类的工程师难找啊，感慨一个。嘿嘿。

下一篇开始讲正式的规划报建：总平面审房地产开发报建流程及潜规则指南解析查阶段。

3 总平面审查阶段

这个阶段各地的叫法不一样，听得比较多的叫 “ 修建性详细规划审查 ” 这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就

是审一个小区的建筑物都是怎么排的每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，

总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，不是符合消防规范，等等等等，

这些东西都是非常的专业啊专业。

这里我要举例说明一下，比如建筑密度，这个东西看起来很简单是吧，就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如

这个小区是 1 万平方米，有 3000 平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是 30% 看起来这个计算应该是没有什么争议

了但是且慢。这 3000 平方米的建筑占地里面，有 2000 平方米是一个大型的架空平台，架空房地产开发报建流程及潜规则

指南解析层下是停车位，上面是空中绿化广场。现在争议就来了这个 2000 平方米，底算不算建筑基底？之所以限制我建筑

密度，无非就是为了保证绿化嘛，保障居民的休闲空间嘛。现在虽然好象是地面上建了东西，但是这个东西顶上都是绿化啊，

绿化没有减少啊，休闲空间没有减少啊，所以这个 2000 平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型的架空层到底要不

要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死，有无穷的空间可以钻营。

再举个例子，容积率，总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简单。但是放到实践中一看，啥是净用地面积啊？从哪里

起算啊？纯粹的土地使用权证载的面积呢，还是比这个面积大那么一点，一直到周边道路的道路中线去呢？这个东西根本说

不清楚，怎么算都行。把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。这都是可以钻营的地方。

其他地方，譬如消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道。但是这么一搞，小区的绿化基本上就毁掉了怎么办？

设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。这么搞行不行？反正我个人不知道行不行。

消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求滴，反正我个人不知道这种草地能不能承载得房地产开发报建流程及潜规则指

南解析起消防车。

审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，这个过程一般都要 2 3 个月，往往都要和规划部门反复修改扯皮，来回

磨，磨到双方都没了脾气，才能通得过。反正几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做，干等着就能通过总平面审查的也没见过

那种零缺陷的总平面设计，只要有心，无论什么公司的总平面，无论是万科还是富力还是雅居乐，那只要一挑起来，问题都

是一筐筐的不是消防间距不够，就是不能开窗的地方开了窗，要么就是车道转弯半径太小，等等等等。这自夸一个：本人不

才，曾经试过在 10 天内完成这个工作，至今被引为传奇故事。嘿嘿）

4 管线综合审查、排水许可证

管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，现在专门拿出来讲，因为这个东西实在非常，非常的专业啊。搞得不好的话，

实在害死人啊。而且，被这个东西害死的公司比比皆是各位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司就不会在这个问

题上犯重大原则性的错误，事实上，无论什么房地产公司，这个问题上栽跟头的几率，一样的这个东西就跟击鼓传花似的一

轮到就死。

说了半天，管线综合是啥？包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范

科学统筹安排，放到同一张图纸上。给排水不用多解释了就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；

强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部

监控线路，等等等等，多得要死。上面这三样东西要科学的话，统统都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万

户。

这些线路啊什么的必须要合理的安排好，不能到处乱走。作为非专业人士，要判断一个小区的官线综合设计好不好，只需要

看两个东西： 1 就这么走进一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。只要有这个，基本上这个小区你就不用多考

虑了 2 沙井盖是不是基本沿着小区道路排布，不是搞到处都是如果什么沙井盖搞得满地都是简直看不出走向来的基本上这个

小区你就可以考虑放弃了

为什么我要这么强调这个管线综合呢？如果它设计不好有什么后果呢？首先，就是给排水会整天出问题。一下雨小区就变池

塘的事情，实在见得房地产开发报建流程及潜规则指南解析太多了然后，对于年轻的来说，就是网络整天出问题，小区网络

运营商根本没得选，因为只埋了一条管，别的网络运营商想进来提供优质服务都不行，而现在这家，不是这里的线路坏就是

那里坏，整天修，这正打怪呢，嘣的一下，断网了再然后，夏天千万别开空调，一开就断电跳闸。家里的电器得轮着用，千

万别一起开。看电视的时候千万别开电脑，不然就得在黑暗之中耗一晚上。这都是管线综合没搞好的标志啊。说，这样的小

区，能住吗？

管线综合既然如此重要，那么我说，设计的时候好好的考虑，好好的研究，不就行了吗？事实上，不行。为什么？因为所有

的线，都得从外面引进来，都得跟外面有个接口。但是接口在哪里呢？现在告诉你无论开发商们事先做多少准备工作，做多

少调查工作，都无法保证预留的接口不发生变化。最常见的市政排污管线突然就重新施工，换地方了哪怕它不换地方，就是

水平抬高个几公分，这个小区的排水因为倾斜度不够，那也完蛋了这种事情太常见了大家肯定经常看到市政管线施工，把路

挖开，今天搞搞这里，明天搞搞哪里。反正是被这个东西搞怕了这种情况那是想赔钱都搞不定的然后，高压电线的接入口，

一开始说得好好的从某某变电站接，等到施工完毕，要正式接的时候，突然发现那个变电站已经搬走了又或者它容量已经超

了不能再让你接，得从其他地方接，这个时候只能花冤枉钱，乱引。引到多少电算多少电。至于，呃，会引起什么生活上的

麻烦，也不知道。

再说到这个排水许可证。这个东西是市政部门发的专门针对小区的排水。现在都是要求雨污分流了就是雨水和生活污水要分

两条管排。这个东西管的管径和流量，以及连接市政管线的位置。然后这个东西反过来又影响管线综合设计，事实上是一回

事。就不多说了

5 单体审查、建筑工程规划许可证

规划部门对单体设计的审查那也是非常严格的但是总体来说，相对于总平面规划，就比较容易通过一点。

单体设计是啥呢？就是总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。单体方案主要是些啥内容呢？个人是这么总结的关

键就是落实各空间的大小尺寸。这个阶段有些东西也很麻烦，最烦的车位。目前来说，国各大城市在车位问题上管得那都是

非常严格的要求一般是每户住宅配一个车位，商业一般是 100 平方米配一个车位。大体的配房地产开发报建流程及潜规则

指南解析置要求基本上都是这样，各城市大同小异。车位不够，基本上都别想通过单体审查。

当然，总平面审查期间一般来说，也会审车位，不过那个阶段主要是经验值，按 35 平方米到 45 平方米平方米一个车位这

样的经验值，来评估地下室面积够不够，一般来说规划部门不会很在意车位够不够，不会认真的图纸上数。但是单体阶段就

不一样了就开始数了这个时候什么毛招都会用上。比如所谓的子母车位啦，根本停不进去车的转角位也放个车位啦，等等等

等，不一而足。但是有些时候，无论怎么摆都摆不够，那也有办法，就是宣称我这里要做立体机械停车位。立体机械停车位