非房地产企业不动产业务的涉税处理探析
胡毛利（副教授）（武昌工学院会计学院湖北武汉430065）
【摘 要】【摘要】随着我国“营改增”的全面完成，在我国销售不动产业务已由缴纳营业税改为缴纳增值税，不动产业务的核算既包括房地产企业出售自行开发的不动产，也包括非房地产企业出售不动产及租赁不动产业务等，内容较多，实务中容易引起混淆。文章通过研究非房地产企业不动产业务的涉税处理问题，以期为会计实务提供一些参考和借鉴。 【期刊名称】商业会计 【年(卷),期】2019(000)013 【总页数】3
【关键词】【关键词】非房地产企业；不动产；涉税处理
【基金项目】2018年湖北省教育厅科学研究计划指导性项目（项目编号：B2018329）。
随着我国2016 年5 月1 日全面“营改增”的实施，在我国进行经营活动所取得的一切经营收入及处置固定资产和无形资产均需要缴纳增值税。固定资产中的不动产业务的涉税处理既包括房地产企业销售自行开发的不地产，也包括非房地产企业不动产业务的涉税处理，以及不动产租赁业务的涉税处理。2018 年5 月1 日增值税税率调整以后，我国境内销售不动产及不动产租赁服务的税率为10%，小规模纳税人不动产业务实行5%的征收率，一般纳税人不动产业务实行简易计税方式的，其征收率也为5%。自2019 年4 月1 日起我国增值税税率又作了进一步调整，原适用16%税率的，税率调整为13%；原适用10%税率的，税率调整为9%，并且扩大了进项税额的抵扣范围，将纳税人取得不
动产支付的进项税额由目前分两年抵扣，改为一次性全额抵扣。本文将从非房地产企业不动产业务的取得、出售和租赁等方面探析其涉税处理（以下讨论仅限于增值税）。
一、非房地产企业取得不动产业务的涉税处理
按照新增值税暂行条例规定，一般纳税人在2016 年5月1 日后取得的不动产和不动产在建工程，取得增值税专用发票上的进项税额分2 年抵扣，取得扣税凭证的当期抵扣60%，余下的40%为待抵扣进项税额，该部分应于取得扣税凭证当月起的第13 个月予以抵扣。同时规定纳税人在2016 年5 月1 日后购进货物、设计服务和建筑服务，用于新建不动产，或者用于改扩建、装饰、修缮不动产并增加不动产原值超过其50%的，其进项税额也分两年抵扣。小规模纳税人采取简易办法计税，不得抵扣进项税额。
例1：江城通信公司（增值税一般纳税人）2019 年4 月15 日总计花费7 630 万元购买办公楼一栋，取得增值税专用发票上注明价款金额7 000万元，税率为9%，进项税额为630万元，该专用发票已通过认证，开出转账支票付款。则其涉税会计处理为：
借：固定资产——办公楼 70 000 000
应交税费——应交增值税（进项税额） 3 780 000 应交税费——待抵扣进项税额 2 520 000 贷：银行存款 76 300 000
到第13个月进行抵扣时，会计处理为：
借：应交税费——应交增值税（进项税额） 2 520 000 贷：应交税费——待抵扣进项税额 2 520 000
按照2019年的最新政策规定，其进项税额可以当期一次性抵扣，则其涉税会计处理为：
借：固定资产——办公楼 70 000 000
应交税费——应交增值税（进项税额） 6 300 000 贷：银行存款 76 300 000
例2：江城通信公司2019 年4 月20 日购买装修材料一批，装修其营业用房（增值不到50%），取得专用发票上列明的金额为20 万元，税率为13%，进项税额为2.6 万元，货款已用银行存款支付，专用发票已通过认证。则其涉税会计处理为：
借：工程物资——装修材料 200 000
应交税费——应交增值税（进项税额） 26 000 贷：银行存款 226 000
例3：江城通信公司2018 年8 月27 日通过出包方式建造一栋营业大厅，总价2 000 万元。9 月6 日支付第一期工程款1 200万元，取得增值税专用发票，按当时10%税率计算的进项税额为120万元，则其涉税会计处理为： 借：在建工程——营业大厅 12 000 000 应交税费——应交增值税（进项税额）720 000 应交税费——待抵扣进项税 480 000 贷：银行存款 13 200 000
2019 年5 月5 日该营业大厅建造完工，支付剩余工程款，并取得施工单位开具的增值税专用发票，列明金额800万元，按2019年最新税率9%计算，进项税额为72万元，进项税额当期全部抵扣，则其涉税会计处理为：
非房地产企业不动产业务的涉税处理探析
