弘康兴旺角写字楼及酒店公寓管理方案
序
淮安弘康兴旺角是淮安市政府重点招商项目，是规划拥有50万人口的淮安开发区核心商业楼盘，该项目东大门正对全球500强的富士康淮安科技园区（该园区规划员工20万人）。按其发展规划应该根据“时尚购物，休闲娱乐，配套服务”融为一体的要求，作为市级商业中心的核心区块，弘康占尽地段及环境之优势，它的商业发展是大气的、开放的，市场发展空间非常大。
针对弘康兴旺角物业服务的各个要素，本公司在原针对该区块所作的物业服务方案的基础上，又开展了深入广泛的项目考察和市场调研，在深入挖掘设计和开发思路的基础上，仔细分析该物业的写字楼和公寓式酒店作为未来淮安开发区商业中心组成部分之一的特点，并周详考虑未来物业服务工作将面临的重点难点，确立了本公司管理淮安弘康兴旺角写字楼及公寓式酒店的整体构想和管理策划思路。
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管理内容
一、管理定位
淮安开发区弘康兴旺角二期作为未来淮安开发区核心商业区的重要组成部分，其物业特殊性决定了物业服务的定位也必然有更为高远的追求。经过严密论证和考察，本公司将淮安开发区弘康兴旺角的写字楼及公寓式酒店物业服务定位为：
·成为淮安市商业楼盘企业化管理的典范之一。 ·体现淮安开发区核心商业开放、高效、亲和的形象。
二、管理目标
自接管之日起：
·一年内达到物业各项使用功能正常，使写字楼及公寓式酒店各项工作有条不紊地开展。
·二年内深化管理服务、提高物业服务水平，提升物业服务形象。 ·三年内取得该项目业主的好评，让业主满意。
三、管理机制与模式
1、实行执行机构、责任机构、监督机构有机结合的“三位一体”式的共管机制，推行科技型物业服务模式。
2、专业化：以我公司从事物业服务十年所塑造的精锐专业团队，在公共秩序维护、保洁、绿化、设施设备维修养护等方面为弘康兴旺角的写字楼及公寓式酒店全面实行专业管理及服务。
四、管理思路
1、客户关系管理：“以客户为中心”，不是一句空洞的口号，而是富有哲理的经营理念。反映在企业当中，就是所有的业务过程围绕如何更多地为客户创造价值，客户获得客户价值是客户满意、客户忠诚的根本理由。以客户为中心的经营模式的实现，需要一套科学而有效的解决方案，它包括以客户为中心的战略规划、管
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理咨询、实施等核心环节。本公司将以此作为物业服务的核心理念，对弘康兴旺角的写字楼及公寓式酒店（以下都用“本项目”一词代替）物业服务客户市场有效开发和拓展。
2、合工理论：本公司倡导，每一个员工都必须成为学习型的个人，由此，公司才能真正建立成为学习型的组织。因此，员工综合素质的培养，在本公司一直受到重视。而在对员工进行综合素质培训的同时，本公司越来越明显感觉到，合工理论将在现代企业发展中起到积极的作用。
本公司打破分工理论的桎梏，在公司提出“合工理论”，即借助信息技术，以重整企业业务流程为突破口，将原先被分割得支离破碎的业务流程再合理地“组装”回去，将几道工序合并，归一人完成，并将分别负责不同工序的人员组合成工作小组或团队，以利于共享信息、简化交接手续、缩短时间。另外，减少管理层次，提高管理幅度，建立扁平化的组织结构，从而打破官僚体制，减少了审核与监督程序，降低了管理成本，减少了内部冲突，增加了组织的凝聚力，大大调动了员工的积极性，促进了员工的个人发展。本公司将在本项目物业服务中以合工理论作为工作流程组装合并的基础理论，最大限度地降低管理成本，提高工作效率。
3、目标计划管理：由本公司整体目标延展出本项目物业服务中心各工种分项活动、分项目标与各项工作计划的过程即所谓目标计划延展。即为目标计划管理的精髓。其实施则透过本公司组织架构，应用目标延展的方法来制定本项目物业服务中心各项工作计划，并建立绩效指标作为衡量目标达成的考核标准。 4、时间管理：要求本项目物业服务中心各工种员工清醒认识时间管理的涵意、树立时间成本的意识，掌握时间管理的远近分配、时间管理的优先顺序、时间管理的限制突破、时间管理的计划效率、时间管理的结果及评估等，使本项目物业服务工作得以高效率的展开。
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五、工作重点
物华公司组织各类专业技术骨干，经过全面深入的调研，了解了本项目这一极具时代意义的高科技建筑，并从业主（用户）的角度出发，分析了本项目物业服务的重点，经归纳整理 ，本项目的物业服务工作重点体现在以下五个方面。 1、 整体形象
本项目是建设在淮安市的一颗璀璨明珠，它不仅仅是一座居住建筑物，更是企业办公的场所，是企业形象的外化和延伸，是外事活动、公众礼仪接待的场所。所以，其物业形象直接代表着企业的形象，针对本项目物业的特点，我们确立了本项目整体形象定位——开放、高效、亲和。 ·开放——体现与国际接轨的居住办公混合协调方式。 ·高效——展示开发区的高效率。
·亲和——象征弘康兴旺角商业聚集人气的形象。 2、公共秩序维护
本项目区块集居住、办公和公众礼仪活动等功能于一体，且采用开放式设计，进出中心的车辆和人员很多，成分复杂，涵盖有居住、办公、开会、参观等，本项目的写字楼是企业人员除正常办公外，还有很多事务活动和接待领导、合作人及外国友人、社团的来访；而公寓式酒店又以居住为主的，因此，本项目的安全工作是物业服务的重中之重。 3、设施设备
本项目物业是现代高新技术的结合体，是一座超大型的智能化建筑、机电设备系统不仅装机容量大、复杂，而且进口设备多、技术先进。设备系统包括供配电、给排水、中央空调、电梯、消防、智能化等系统，作为商务居住混合高档物业，其设备运行安全正常是保证整个物业正常运作的基本条件，所以，设施设备的管理显得尤为重要。 4、建筑物
本项目建设形象现代新颖，外型美观，对维护管理要求高。装饰材料的多样性，决定了今后我们在物业服务工作中要针对不同的装饰材料采取多样化的管理手段，如木质材料的防腐、防染色、防褪色、防蛀蚀；地毯的防潮、防蛀蚀、防染色；皮革材料的防腐蚀老化；大理石、花岗石等石质材料的防腐蚀、防染色等。
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都是今后装饰工程维护的重要内容。与此同时，建筑物的外观又是本项目的形象。所以，建筑物的管理十分重要。
六、主要措施
针对以上我们所列举的管理重点及物业特性，我公司对本项目的管理将采取五大措施。
措施之一：全面投入，保障设备的良好运行
本项目做为现代化居住办公混合物业，其设备设施的日常运作有着极高的管理维护要求。本物业投入使用的一些先进设备设施将使得管理观念、管理机构、管理方式更现代化、科学化。设施设备要求高、操作严、范围广，涉及到管理、通讯、安防等方方面面。本公司在理论学习、现场参观、实地演练的基础上，制订了科学合理、切实可行的维护、保养、运行计划，保证各项设施设备的良好、有效运作。并且，本公司还将组织所有的设备养护人员针对本项目物业所投入的各种类设施设备进行专业培训和学习，保证意识到位，技术到位，服务到位。同时，为提高本项目物业服务的工作效率，我们将在本项目投入工作车一辆及现代化办公设备若干，如电脑、网络系统等。
措施之二：不断钻研和学习，利用高科技手段进行管理
中国物业服务的初期是属于劳动密集型企业，人员素质要求相对较低，对于大量的日常工作主要以量取胜，而本公司正在不断完善企业制度，逐步将企业向科技密集型转化：
远程的网络化管理：21世纪是信息化、网络化的时代，而21世纪现代企业管理的精髓在于效率，如何提高单位时间的效率，并且高质量完成工作，是本公司不断追求的目标。本公司将在本项目完全实现采用全电脑化管理模式，将各个管理层次通过网络连接起来，实现资源共享，统一调配。
先进的智能化管理：智能化程度直接决定着物业素质的高低，在本项目的管理中，本公司将利用长期研究高科技智能设施设备的经验，利用专业人员能够把握现实需求和未来走势的优势，以及对智能化设备的学习、了解和掌握，根据经
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