物业管理的经济学分析
引 言
物业管理在我国是一个新兴行业，而从物业管理行业本身来讲，又是一个极其复杂的综合性行业。如何适应中国的国情，在我国的特殊社会、经济环境下健康、顺利地发展物业管理行业，是一个迫切需要解决的严峻课题。从物业管理体制在我国的发展实践看，沿海发达地区的城市和一些大型省会城市开展早、发展快；但从全国围来看，全面推广专业化、社会化、经营型的物业管理体制仍然面临许多困难。从物业管理的研究看，近年来已有许多有识之士开展了物业管理体制的研究，一方面总结了许多成功的经验，另一方面也引用、借鉴了许多国际上成熟的做法。但从这些研 究看，属于实务操作性的东西较多，而属于基础理论研究的较少。综合实践发展和理论研究两个方面的需要，笔者认为当前应加强对物业管理的基础理论的分析。通过这种分析，可以更加深刻地理解物业管理的地位、作用，同时也为在发展物业管理行业的实践中所遇到的现实问题提供理论解答，为发展中国物业管理的对策研究提供理论指导。事实上，二十年的改革开放实践证明，任何一个方面改革的现实突破都首先依赖于其理论上的突破，物业管理当然也不例外。
问题在于就物业管理而言，其基础理论研究到底应该包括哪些容，从哪些方面着手进行这种研究。物业管理作为一种现代社会必不可少的服务业，其发展的历史尚不长。但分析其本身，有几个突出的特点。其一，物业管理从房地产的再生产循环的过程中看，既要参与生产、建设阶段，又要参与消费、使用阶段；从物业管理所联系的当事人来看，既包括开发商、业主、使用人，又包括有关政府部门、具体的专业服务企业，因而具有一般企业所不具备的复杂性。其二，物业管理企业所提供的服务是供给于特定的消费者----业主和使用人，这种服务对象的独特限定围使其区别于一般企业其产品面对于普通社会大众的情况。其三，物业管理提供的服务是多样的，其中既包括有形的管理、修缮、服务，也包括无形的环境、气氛、形象；其中既有可以“谁出钱、谁受益”的可以私人消费的一般服务；也包括那些只能由全体业主和使用者集体消费、享用的具有某种“准公共物品”性质的独特服务。针对这三个方面的特点，我认为物业管理的基础理论应包含以下三个方面的容：
作为物业管理的基础理论，其第一个方面的容应是从理论上阐明物业管理作为一个行业其产生、发展的必然性。不仅仅是从现实需要的方面去佐证，更要从物业管理作为因应现代技术发展和产权制度安排的制度创新的角度去发掘其在规律的必然性，并从理论的高度上去审视物业管理的实质及容。基础理论第二个方面的容则是阐明物业管理作为一个企业其所提供的特殊“产品”—物业管理服务。这种物业
管理服务是对房屋、设备、设施、市政等进行的全方位、多功能的经营、管理、服务。这些经营、管理、服务中较独特也是较复杂的部分是那些只能由全体业主、使用者集体消费的“公共性”的服务。基础理论必须对这种介于一般私人物品和财政提供的公共物品之间的特殊服务进行阐释分析。基础理论第三个方面的容则应集中于物业管理市场环境培育，即市场各行为主体的规等问题。如物业管理企业的专业化、规化建设；业主委员会制度的建设与完善；政府相关部门与行业组织的效率改善等。
从物业管理基础理论研究的展开途径上看，主要是借鉴理论经济学的最新进展，用适用于物业管理这个新生事物的基本经济学原理去构造其理论分析的框架。这些基本原理包括现代产权理论、外部性理论、公共物品理论、公共选择理论、社会分工理论、委托—代理理论、服务经济理论等等。本文下面就分四节从上述的部分经济学原理出发，来对物业管理的基本问题作些初步的分析、探讨。
第一节 物业管理与现代产权、制度理论
经济学是研究资源配置的一门社会科学，但其成功与否则在于其对人的行为的分析的科学性高低。而这种科学性则是直接基于经济学分析的前提假定描摹现实中人的行为的准确性。现代经济学的新进展正是源于对传统经济学的某些不现实假定的批评与修正。这些新进展
的主要方面就是现代产权理论及制度经济学。这些理论揭示了在经济活动中产权、制度的功能，以及它们对一个社会的资源配置与经济增长所起的作用。在这一节，笔者试图用这些基本的经济学原理来对物业管理作一番理论上的阐述。
一、现代产权、制度理论简介 (一)产权
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财产在通常意义上，只是指其物理状态自身。但实际上在更为准确的理解中，财产是一种权利，是一种操纵该项财产的排他性权利。抽象地讲，当一个人拥有对另外的人的特权去控制某一事物时，这就是财产权。(军：《现代产权经济学》三联书店1991年版第26页。)完备的产权总是以复数名词出现的：它允许个人在权利所允许的围以各种方式使用权利，即使用权；在不损害他人的情况下可以享受从事物中所获得的各种利益，即用益权；改变事物的形状和容，即决策权；通过出租可以把用益权上转让给别人或把所有权出售给别人，即让渡权。从这种意义上讲，一项物质商品的交易实际上只是在该商品所有者之间的一组权利交换。
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这种权利集合或权利束的概念特别有助于理解什么是物业。我们知道，物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。那么，实质上物业则是对应于这些房屋、设备、设施、场地的特定权利集合。具体地讲，交易中的物业其完整的所有权包括
如下这些权利：占有权(Possession)、管理权(Control)、享用权(Enjoyment)、排他权(Exclusion)、处置权(Disposition)(包含出售、出租、抵押、赠与、继承)。这些权利的集合才构成了一宗物业的完整的所有权。而业主或使用者们在使用物业时，则是在行使各自所拥有的对物业的全部或部分权利集合。L-=
从权利的角度理解物业是很重要的。一方面，不同的产权安排(公有或私有)必然影响着权利人的行为方式，决定着其对物业本身的利用和使用。另一方面，这些权利束(集合)本身也决定了权利人对物业能够做什么和不能够做什么，这也说明业主和使用者在物业的具体使用中有着丰富、复杂的容。
(二) 产权的重要性及产权安排`3ti_ 1.科斯定理niN;
产权这一概念是重要的，它是整个经济系统中最重要的元素之一。人们的常识不会怀疑产权的必要性和重要性，但从经济学理论讲，解决这一问题的是“科斯定理”。科斯定理是以新制度经济学鼻祖R?Coase命名的，由美国经济学家G?Stigler根据Coase的论文《社会成本问题》而提出来的。科斯定理讲的是如果假定交易费用为零，市场运作的最终结果与法律制度(产权制度)无关。这句令人费解的话换成另一种易懂的说法则是：没有交易费用的世界如同没有摩擦力的世界一样不可能存在；现实的交易费用必然存在的情况下，则可以利用明确界定的产权之间的自愿交换来达到资源的最佳配置。至于为什
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