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资产评估实验及答案

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资产评估

实 验 指 导 书

编写:肖川林

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实验一:资产评估在房地产评估中的应用

实验目的:进一步掌握各种评估方法在房地产评估中的应用 实验任务: 计算分析题

1、待估宗地为待开发建设的七通一平空地,面积2000平方米,允许用途为住宅建设,允许容积率为6,覆盖率为≤50%,土地使用权年限为70年,要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。有关数据如下:预计建设期为2年,第一年投入60%的总建设费,第二年投入40%的总建设费,总建设费预计为1500万元。专业费用为总建设费用的6%,利息率为10%,利润率为20%,售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5%,假设住宅楼建成后即可全部售出,楼价预计为4500元/平方米,折现率10%。 方法提示:

1)预计住宅楼的买楼价的现值为:

3000?2000?6?1?10%?2?29752066(元)

2)总建筑费用现值为:

1000?60%?100001000?40%?10000??9190000(元) 0.51.5?1?10%??1?10%?3)专业费用:

专业费用=9 190 000×6%=551 400(元) 4)租售费用及税金:

租售费用及税金=29 7520 66×5%=1 487 603(元) 5)投资利润:

投资利润=(地价+总建筑费用+专业费用)×20% =(地价×20%)+(9 190 000+551 400)×20% =(地价×20%)+1 948 280

6)总地价:

总地价=(29 752066-9190000-551 400-l487603-1948280)÷(1+20%)

=16574783÷1.2 =13812319(元)

2、有一待估宗地,现收集到4个可比较参照交易案例,具体情况如下表。

成交价格 宗地 (元/平方米) 待估地 1 2 3 4 800 850 760 780 2010/01 2009/01 2008/01 2009/01 2008/01 0 2% 1% 0 0 1.2 1.3 1.4 1.1 1.0 交易时间 交易情况 容积率 年限 剩余使用区域因素 个别因素 45 50 50 40 45 0 1% 0 0 -1% 0 0 1% -2% 1% 表中的交易情况、区域因素及个别因素值,都是参照物宗地与待估宗地比较,负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差,正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优,数值大小代表对宗地地价的修正幅度。容积率与地价的关系为:容积率在l-1.5之间时,容积率每增加0.1,宗地单位地价比容积率为1时增加3%。该城市地价指数见下表: 年份 指数 2005 100 2006 105 2007 108 2008 110 2009 111 2010 115 试根据以上条件评估待估宗地2000年1月20日的价格。 方法提示:

1)确定待估地分别与参照物1、2、3、4作比较后的评估值。

资产评估实验及答案

资产评估实验指导书编写:肖川林1/14实验一:资产评估在房地产评估中的应用实验目的:进一步掌握各种评估方法在房地产评估中的应用实验任务:计算分析题1、待估宗地为待开发建设的七通一平空地,面积20
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