‘帝庭园'营销策划案
一、前言
1、昆明住宅市场总体概述
昆明城市住宅建设发展较快。自1996年以来，昆明市投入住宅建设的资金达68亿元，开工住宅面积733万平方米，1998年10月为止，已竣工面积379万平方米。截至1998年10月，昆明市区内已建成面积超过2万平方米的新型住宅小区达82个，全市人均住房面积为10.6平方米。
随昆明市城市化进程加快，城市人口占地持续增长，城市规模不断扩大，对住房的需求量也将进一步加大。
据有关人口资料显示，昆明五华、盘龙两个城区的人口，1965年为42万人，1995年达908万人，包括西山区、官渡区非农业人口在内，城市人口实际已达180万人，另约有50万暂住人口。
住房制度的改革将会形成住宅市场良性发展机制。
随着住房制度政策的进一步深入，商品房市场更加活跃，资金的流动更趋向合理化，居住质量也会相应综合提高。
住宅消费在居民的消费比重中逐渐增加，成为居民的消费热点和投资手段。 昆明市城镇居民人均生活水平的逐步提高，居民生活质量亦随着提高，随着居民生活由“温饱型”向“小康型”过渡。日常用品及一般性家用耐用品逐步饱和后，消费热点转向住房、汽车消费这一消费趋势。 2、昆明市近期房地产市场分析
亚洲金融风暴，整个亚太地区都深受其害。云南昆明也或多或少受其影响， 这
对房地产市场亦有一定的负面影响。．
举世瞩目的云南昆明世界园艺博览会，在经过几年的筹备阶段，花费数十亿人民币，在5月1日正式开放。这个世界性的博览会，为昆明带来不少商业机会，数十亿的市政基础设施建设为昆明市房地产注入一股新的活力，同时为期半年的为数可观的游客消费为昆明市的社会经济更上一个台阶。
由世博会引发昆明市各个经济领域的发展不可估量，其中房地产品发展更应是多种经济产业综合发展的结果，人们对投资房地产市场的信心亦因此而增强，几个楼盘的旺销亦说明这个事实。 3、昆明市中高档住宅市场分析
目前定位于中高档住宅的豪华住宅项目较多，据昆明市业内人士分析，面积在150平方米以上，售价超过3500，小区绿化率在40%的配套设施较完善、建筑质量较好，都可均称为豪华住宅。据统计，昆明市在建或已建好的豪华住宅约有30万平方米，而正在销售约为10万多平方米，尚有20万平方米未推出市场。 随着市场竞争的加剧，房地产市场由非理性市场逐渐过渡到理性市场发展，这就决定了住宅市场必定向中高档、高品味、营造社区环境好、规划完善的配套设施的精品住宅市场发展。
因此，开发商在开发楼盘时，都较注重精品意识，努力树立良好的口碑，才能在以后的市场竞争中立于不败之地。 二、客户定位
根据帝庭园的物业定位，对潜在的目标客户群进行锁定，周边地、州、县富裕阶层有产业在昆明。 职业
.外企企业主
.老板阶层；私营企业主、大型企业股份占有人； .企业的高层经理阶层；
.金融、证券、贸易、电子、艺术界成功人士； .富裕市民（股市暴利者、经商及小生意发达者） .较有经济实力的企业集团 .特殊富裕阶层 心理
目标客户层的心理分析：
.目标客户收入较高，有一定的社会阅历和经济基础
.对高素质的住房需求殷切，向往高品味的生活空间，崇尚时尚生活 .有着较理智的投资意识，投资前，对楼盘的诸多因素进行综合考虑 .交通方便，宁静优雅，小区绿化好的小区便是首选
.对物业管理服务要求甚高，要求有严密的保安措施及便利的管理服务 .对具有投资升值的空间的物业备加关注 二、项目评析 1位置介绍
帝庭园位于昆明市中心北部即原昆明纺织厂后门，属于旧城改造项目，东面为帝庭园二期工程及规划中的城市绿化广场，紧临昆明市环城东路。 南面为在建下岗工人一条街，接近昆明市中心主干道人民东路。 西面为几幢散乱的居民住宅楼。 北面为富春加工产（配置照片）．
周边环境错乱斑杂，并无景观。 2、工程技术资料
帝庭园总建筑面积逾4万平方米，1—8为平面或户型，9—10或10—11层为跃层，面积从133—261平方米不等。
标准层户型：三房二厅二卫：面积135.55平方米，共15套 面积平方米，共15套 四房二厅二卫：面积平方米，共17套 面积平方米，共31套 面积平方米，共36套 面积平方米，共32套 五房二厅二卫：面积平方米，共51套 跃层户型： 六房三厅三卫：面积223.65平方米，共2套 面积平方米，共2套 面积平方米，共6套 面积平方米，共6套 面积平方米，共4套 面积平方米，共4套 总户型共221套，其中标准层为197套，跃层为24套； 户型比例为：三房、四房、五房、跃层为30：116：51：24 帝庭园的容积率为，绿化率为65%。 3、项目分析
帝庭园处于市中心区北部，属旧城改造项目，亦有优势亦有不足之处。．
优势：1）处于市中心北部，位置较优越，有较大的升值潜力； 2）周边皆无交通要道，居住生活安静宜人； 3）一梯两户，用户备感方便； 4）中心庭院，小区氛围容易营造； 5）附近有规划中的绿化广场；
6）欧陆式园林风格，可展示唯美空间，弥补了小区外围景观 不足；
7）24小时全天候保安服务，令业主高枕无忧； 8）酒店式物业管理令业主备感居家生活安享便利； 不足之处：
1）四周皆无宜人景观；
2）昆明纺织厂在未来几年的搬迁和其他项目的兴建 均会影响住户生活；
3）户型功能大多不合理，卧室旁有电梯，扰人休息，且多数卧 室门正对客厅；
4）小区呈围分式建筑，通风不顺畅； 5）公交车较少，出入皆不便；
6）发展商首个发展项目，市场并无口碑； 7）小区的容积率高； 二、项目评析 位置介绍1．
帝庭园位于昆明市中心北部即原昆明纺织厂后门，属于旧城改造项目，东面为帝
园营销策划案
