2009年房地产估价师考前辅导精讲班 《房地产估价案例与分析》
不同类型房地产的估价之一——居住房地产的估价
一、大纲要求 考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对居住、商业、商务办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、农业、特殊用途等各种类型的房地产估价的特点和影响因素的了解、熟悉和掌握程度。
考试要求
1．掌握居住房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法：
2．掌握商业房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；来源建设工程教育网
3．掌握商务办公房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；
4．熟悉旅馆房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；
5．熟悉餐饮房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法； 6．熟悉娱乐房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法； 7．熟悉工业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法； 8．了解农业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；
9．了解特殊用途房地产及其估价的特点，影响这些类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法。
二、内容讲解
第二章 不同类型房地产的估价
按照估价对象的用途，在房地产估价时一般将房地产分为下列十种类型： （1）居住房地产：包括普通住宅、高档公寓和别墅等。
（2）商业房地产：包括商业店铺、百货商场、购物中心、超级市场、批发市场等。 （3）办公房地产：包括商务办公楼（俗称写字楼）、行政办公楼等。
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（4）旅馆房地产：包括宾馆、饭店、酒店、度假村、旅店；招待所等。 （5）餐饮房地产：包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。
（6）娱乐房地产：包括游乐场、娱乐城、康乐中心、俱乐部、夜总会、影剧院、高尔夫球场等。 （7）工业房地产：包括厂房、仓库等。来源建设工程教育网
（8）农业房地产：包括农地、农场、林场、牧场、果园、种子库、拖拉机站、饲养牲畜用房等。 （9）特殊用途房地产：包括车站、机场、码头、医院、学校、博物馆、教堂、寺庙、墓地等。 （10）综合房地产：是指具有上述两种以上（含两种）用途的房地产。
本章主要对居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、农业、特殊等九种用途房地产的估价案例进行分析，综合房地产实际上是各种类型房地产的复合体，本书中有些估价案例就是综合房地产，因此不再单独分析。
第一节 居住房地产的估价
一、居住房地产及其特点
居住房地产主要包括普通住宅、高档公寓、别墅等。居住房地产是房地产商品中所占比重最大的一类，也是社会存量资产的一个重要组成部分。与其他类型房地产相比，居住房地产主要有以下特点：
（一）单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大
居住房地产主要以满足自用为目的，也有部分作为投资，出租给租客使用。由于居住房地产往往以居民个人的购买行为为主，因此，其单宗交易规模较小，但市场交易频繁，交易量十分巨大。
（二）具有较强的相似性、可比性
居住房地产之间的相似性、可比性比其他房地产多，在一个居住小区中，往往有很多幢相似的居住房地产，即这些居住房地产处于同一区位，具有相似的建筑设计、相似的户型及功能等；在同一幢居住房地产楼内，特别是高层住宅，楼层接近而方位相同的各套住宅也基本上没有什么区别。此外，由于居住房地产市场交易量巨大，所以比较容易获取足够数量的可比实例。来源建设工程教育网
（三）不同类型住房价格内涵差异明显
由于我国住房政策阶段性、导向性差异的原因，在我国城市中存在着商品房、房改房、经济适用住房、廉租住房和集资房等，这些住房的权属性质存在差异，商品房具有完全产权，即拥有一定期限的国有土地使用权和地上建筑物的所有权；房改房、经济适用住房只拥有地上建筑物的所有权，不拥有或部分拥有土地使用权，其土地使用权既有划拨的，也有出让的；廉租住房只拥有建筑物的使用权。由于现阶段住房权属性质的不同，必然导致其价格构成内涵上的差异，因此其估价也具有各自的特殊性。商品房价格既包含建筑价格也包含土地价格，房改房、经济适用住房在考虑包含建筑价格的同时，还应分析是否包含土地价格，如果是划拨性质的，还应扣除出让金。因此对居住房地产进行估价时应了解这些特点。
二、影响居住房地产价格的因素
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众所周知，不同城市、城市中不同位置、不同类型、不同使用年限的居住房地产在价格上存在较大差异，因此要准确、客观评估估价对象的价格水平，估价人员必须熟悉哪些因素对住宅的价格产生影响，在实地查看时必须把握好这些因素。影响居住房地产价格的因素很多，既包括城市经济发展水平、城市规划、产业政策与导向、住宅市场供求状况等宏观因素，也包括住宅的区位状况、实物状况等微观因素。但就同一城市而言，影响住宅价格的宏观因素基本一致，因此估价主要应关注住宅的区位状况和实物状况对住宅价格的影响。
（一）影响居住房地产价格的主要区位状况 1．交通条件
交通条件对于不同类型的房地产含义不同，对于居住房地产而言，交通条件主要指城市公共交通的通达程度，如估价对象附近是否有通行的公共汽车、电车、地铁、轻轨。特别是随着城市规模的不断扩大、人口的增多、交通堵塞越来越严重的大城市，住宅附近是否拥有地铁，对其价格的影响很大。
2．生活服务设施
生活是否方便取决于居住周边是否具有比较完善的生活服务设施；因而对住宅的价格产生较大影响。住宅周边的生活服务设施主要包括商店、超市、菜市场、银行、邮局等。
3．教育配套设施
教育配套设施是影响居住房地产价格的主要因素之一，教育配套设施对住宅价格的影响一方面体现在住宅周边是否有中、小学和幼儿园、托儿所，而另一方面体现在住宅附近是否有名校，住宅周边有名校的，其价格会因名校效应而明显高于其他区域住宅。因此在考察估价对象教育配套设施时，是否有名校应该是实地查看的重要内容之一。
4．环境质量
环境质量的好坏越来越成为影响住宅价格的重要因素，特别是高档住宅。环境质量主要包括绿化环境、自然景观、空气质量、噪声程度、卫生条件等。来源建设工程教育网
（二）影响居住房地产价格的主要实物状况 1．建筑结构、类型和等级
建筑结构的不同直接影响建筑的工程造价，即建筑成本，从而影响住宅的价格。住宅建筑结构主要分为砖混结构、砖木结构、钢筋混凝土结构、钢结构等。建筑的高度、每一层的层高的不同也会影响建筑工程造价，高层住宅的建造成本会高于多层住宅。
2．设施与设备
住宅的供水、排水、供电、供气设施的完善程度，小区智能化程度，通讯、网络等线路的完备程度，公用电梯的设置及质量等都会对住宅价格产生影响。
3．建筑质量
建筑质量、保温或隔热设施、防水防渗漏措施等是否符合标准及质量等级。 4．装修
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对于新建住宅而言，住宅是否有装修、装修程度如何对其价格会产生较大的影响。一般情况下，可根据住宅的装修状况将住宅分为毛坯房、粗装修房、普通装修房、精装修房、豪华装修房，它们之间的价格差异很大，如近年来在北京、上海、广州等大城市，出现了光装修费就高达每平方米几千元的住房，即该类住房的装修成本就基本相当于普通住房的价格水平。然而对二手住宅而言，住宅是否有装修、装修程度如何对其价格的影响程度远没有一手房大，因为存在装修的折旧问题。
5．朝向与楼层
朝向除了考虑采光、通风等因素外，还有一个重要的因素是景观。当住宅四周的景观都基本一致，通常东南朝向的住宅会优于其他朝向，价格最高，而西北期向最差，价格最低。但当住宅四周的景观差异非常大时，景观对住宅价格的影响就非常大，如当住宅北向面对的是美丽的海景、江景、山景、公园等，北向的住宅价格就会比同楼层的南向住宅高，而且甚至会高很多。
不同楼层住宅之间的价格差异取决于建筑的高度、是否有电梯。多层无电梯住宅的最优楼层是高低适中的楼层，例如7层住宅的最佳楼层是4、5层，其价格最高。而高层住宅由于普遍装有电梯，楼层越高，景观及空气质量等越好，因此价格越高。
三、居住房地产估价的常用方法
居住房地产的估价可以选择市场法、成本法、收益法等。 （一）市场法
由于居住房地产交易较频繁、交易量较大，很容易获取交易实例，因此市场法是居住房地产估价最常用的方法，主要用于各种类型的商品房、房改房、经济适用住房转让价格、抵押价格、拆迁补偿价格等的评估，也可用于为商品房预售价格定位而进行的估价。来源建设工程教育网
（二）成本法
成本法也常用于居住房地产的估价，在居住房地产的抵押价值评估时，出于安全、保守的考虑常会用到成本法，此外居住房地产的拆迁估价以及在建工程的估价往往也会采用成本法。
（三）收益法
采用收益法对居住房地产估价相对较少，主要用于出租型公寓等居住房地产。 四、居住房地产估价的技术路线及难点处理
由于居住房地产的自用性、社会保障性、交易规模小但市场交易量大等特征，因此对住宅房地产进行估价非常普遍。委托人一般主要基于了解住宅的市场价值、抵押价值、租赁价值、拆迁补偿价值等目的而委托估价机构进行评估。居住房地产估价既有单套或几套的零散评估，也有整体的评估，由于居住房地产具有产权多样性、产品多样性的特点，因此估价人员在对居住房地产进行评估时，应充分了解和分析估价对象的基本事项，遵循相应的估价技术路线，选择适当的估价方法进行估价。
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（一）商品房估价的技术路线及难点处理
商品房由于市场交易实例比较容易获取，因此常采用市场法进行估价。在实际估价业务中，商品房个体即零散的单套住宅的估价情况比较多，如住宅的抵押、转让估价，单套商品房的估价技术路线比较简单，因为单套商品房的交易实例很多，可直接通过对交易实例的修正测算出待估对象的价格。在涉及商品住宅拆迁、商品房预售定价业务时，常常会遇到商品房的整体估价，即整幢或数幢商品房估价。由于整幢商品房的成交个案很少，交易实例的选择范围很小，甚至可能找不到合适的可比实例，其估价技术路线相对比较复杂，通常采用从个体到整体的估价思路来解决，即选择某一基准层的某套住宅作为待估对象，选取与待估对象类似的成交实例，利用市场法修正测算出该套住宅的价格，然后采用类比法，经过楼层、朝向、景观、成交建筑面积、户型等的修正，得出各层、各幢商品住宅的价格。
（二）房改房、经济适用房估价的技术路线及难点处理
房改房、经济适用房估价的技术路线与商品房相类似，不同的一点是要考虑土地出让金或土地收益的扣除问题。利用市场法估价时，先估算估价对象的市场价值，再扣除应向政府缴纳的土地使用权出让金或土地收益。利用成本法估价时，应评估估价对象不含土地出让金下的房屋重新购建价格。
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《房地产估价案例与分析》
不同类型房地产的估价之一居住房地产的估价
［案例2-1］
××市××区××路××号军产经济适用住房估价结果报告（节选） 一、委托人：（略） 二、估价机构：（略） 三、估价对象：
估价对象坐落于××市××区××路××号，包括砖混结构六层楼房2幢，共计××户，总建筑面积××㎡。本次评估范围房屋具备煤气、暖气、水、电等生活设施。
估价对象多数建成于20世纪90年代，房屋普遍出现顶层楼板薄，防水层损坏、漏雨，阳台挡板开裂，墙面抹灰有裂缝、脱落等问题。
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20年房地产估价师《案例与分析》考点资料(5)
