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物业管理基本理论教程
培训目的：了解和掌握物业管理基本理论；了解相关法律法规，提高员工业务素
质
培训教材；《全国物业管理人员上岗培训指定教材》及相关法规 培训课时：物业管理基本理论2—3课时，法规及案例分析2课时
第一章 物业与物业管理基本概念
一 什么是物业
物业是由英语property引译而来。含义为财产，资产，拥有物，房地产。是一个广义范畴。从管理的角度来说，物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备，设施和场地。各类建筑物可以是一个建筑群，如住宅小区，工业小区，也可以是单体建筑，如一幢高层或多层住宅楼，写字楼，商业大厦，宾馆，停车场等；同时物业也是单元房地产的称谓 ，如一个住宅单元。同一宗物业往往分属一个或多个产权所有者。相关的设备，设施和场地是指与上述建筑物相配套或为建筑物的使用者服务的室内外各类设备，市政公用设施和与之相临的场地、庭院、干道等， 物业的分类
按使用功能不同分4类
1 居住物业。住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、假村 2 商业物业。综合楼、写字楼、商业中心、酒店、康乐场所 3 工业物业。工业厂房、仓库
4其它用途物业。车站、机场、医院、学校 按结构层次不同分4类 1 单层建筑
2 多层建筑。2-9层。24米以内， 3高层建筑，10-29层，100米以内， 4 超高建筑，30层以上，100米以上。
不同的物业其物业管理有着不同的内容和要求 二 物业管理
（一）物业管理的基本概念和含义
物业管理是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护。修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有场服务。 （二）物业管理的目的
为了发挥物业的最大使用功能。使其保值增值。并为物业所有人和使用人创造整洁。文明，安全，舒适的生活和工作环境，最终实现社会 、经济、环境三个效益的统一和同步增长。 物业管理企业通常称为物业管理公司，物业所有人即产权人，指房屋所有权和使用权人，也称为业主，业主可以是个人、集体、国家 （三）物业管理的性质
物业管理是一种与房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合性管理。是与随着住房制度改革的推进而出现的产权多元化格局相衔接的统一管理。是与建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、企业化、经营型的管理。按照社会产业部门划分的标准，这种集高度统一的管理，全方位多层次的服务，市场化经营为一体的，寓经营与管理于服务之中的物业管理是一种服务性行业，属第三产业。
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社会化、专业化、企业化、经营型是物业管理的4个基本特性 1社会化
是指它摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制，替多个产权单位，产权人找到了一个总管家。同时也为政府各管理职能部门找到一个社会总代管，这样可以克服各自为政，多头管理，互相扯皮，互相推诿的旧体制下的种种弊端从而有利于提高整个城市管理的水平，以充分发挥住宅小区与各类房屋的综合效益和整体功能，使之实现社会效益，经济效益和环境效益的，统一
物业的所有权。使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的必要前提 2 专业化
指由专门的物业管理企业通过委托合同的签订，按照产权人和使用人的意志与要求去实施专业化管理。
物业管理企业有专业化的人员配备，有专门的组织机构，有专门的管理工具设备，有科学规范的管理措施与工作程序，运用现代化管理科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理。 3 企业化
是相对于传统的行政事业性质福利型的房屋管理而言的，核心是按照现代企业制度组建物业管理企业并运作。
首先，物业管理企业应真正成为相对独立的经济实体，成为自主经营，自负盈亏的社会主义商品的生产者。具有自我改造和自我发展的能力，成为具有一定权利和义务的法人。
其次，物业管理行为是一种企业行为，以经济手段为主，实行责、权、利相结合的经营责任制，这是转换房地产管理经营机制的必然结果。 4 经营型
物业管理的属性是经营。所提供的商品是劳务和服务，它推行的是有偿服务，合理收费，这样可以减少政府或单位的压力与负担，使各类物业的管理走上以业养业，自我发展的道路，从而实现房地产经营的良性循环
（四）物业管理与传统的房地产管理的区别 1 管理体制不同
传统的房地产管理是计划经济体制下的政府行政行为，是福利型的。无偿的，物业管理是市场经济体制下的企业行为，是经营型的。有偿的。 2 管理内容不同
传统的房地产管理一直以单一的收租养房为主要内容由于是福利型的低租金，养不了房，要靠政府的大量补贴，房越多包袱越重，形成恶性循环。物业管理是对房屋设备设施实行多功能、全方位、综合性的经营管理与服务，既管物又服务人，以人为核心提供精神和物质的服务，通过自身的经营渠道，形成正常的造血功能，以业养业，政府不补贴，实现资金的良性循环。
3 所管房屋的产权结构不同
传统的管理，房屋为国家或单位所有，是公产，产权关系单一，使用人是承租者而不是产权人，当今社会以形成了国家、单位、个人，包括港，澳，台及外国人拥有产权的多元化格局 4 管理机制不同
传统的管理是按管理者的意志进行，用户无法选择，很少有监督权，决策权，处于被动地位 物业管理是产权人和使用人有权在、选聘物业管理企业，物管企业也有权接受或不接受选聘，双方完全平等，通过市场双向选择。签订物业管理委托合同，物业管理企业于产权人和使用人是委托与被委托，服务与被服务的关系 （五）物业管理的基本特点
社会化、专业化、企业化、经营型物业管理最基本的特点是业主自治自律与物业管理企业统
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一专业化管理相结合 1 业主自治自律
首先，业主对自己的财产负责具有和行使管理权，这是业主自治。其次，在整个物业的使用过程中，全体业主之间还存在相邻关系，既有全体业主的共同利益，即公众利益，又有业主各自的利益。有矛盾时，正确处理，单各业主的利益要服从公众利益，这是业主自律。 业主自治自律有两个关键环节，首先要有一个全体业主共同遵守的业主公约，以此指导，规范，约束业主和使用人的行为。使之共同地自觉地维护公共利益和公共环境。业主公约是所有业主和使用人自律的保证。也是实行业主自治的前提。 其次，要成立业主委员会代表业主的利益管理整个物业，业主委员会对物业管理企业具有选聘权和解聘权是业主自治的关键。
2 物业管理企业的统一专业化管理 物业管理涉及到方方面面。有各种各样的矛盾和关系需要协调和处理，各项管理工作专业性，技术性又很强，要提高物业管理的整体水平，降低物业管理成本费用就必须对物业进行统一专业化的管理，有物业管理企业来全面负责和承担管理责任。特别是在一宗物业的范围内，应由一家物业管理企业实行统一管理，不应分割，避免分散多头的管理形式 以上是物业管理的基本特点。二者结合才能实现物业管理的预期目标。 （六）物业管理的产生和发展 1 物业管理的起源
物业管理起源于19世纪60年代的英国，奥克维姬。希尔女士为其名下出租的物业制定了一套行之有效的管理办法，首开物业管理之先河。 2物业管理在我国的产生和发展
现代意义的物业管理在我国起步较晚，是随着改革开放，市场经济，城市建设的不断发展和深化 于上世纪80年代由沿海地区逐渐兴起的
1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司--------深圳市物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实施统一的物业管理，这是我国内地物业管理迈出的第一部。标志着这一新兴行业的诞生。随后从深圳到广州，南方到北方，沿海到内地， 物业管理公司迅速发展
1993年6月30日，全国首家物业管理协会-----深圳市物业管理协会成立。1996年底，不完全统计，全国有物业管理公司6000余家，从业人员近百万人。
1989年9月第一次全国住宅小区管理工作会议在大庆召开，正式把小区管理工作提到议事日程，随后建设部先后颁布了《关于在全国开展住宅小区管理试点工作的通知》，《全国 文明住宅小区标准》，《全国城市文明住宅小区达标考评办法》，《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》等一系列法规文件，为加强住宅小区管理提供了依据，引导房屋管理体制一步步走向新的模式。
1994年4月，建设部颁布了33号令，即《城市新建住宅小区管理办法》，明确指出：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实行专业化管理”。从而正式确立了我国物业管理的新体制，为房屋管理体制的改革指明了方向，并提供了法规依据。
1996年2月，国家计委，建设部联合颁发了《城市住宅小区物业管理收费暂行办法》，规范了物业管理服务的收费行为，维护国家利益和物业管理单位及物业产权人，使用人的合法利益，促进了物业管理的健康发展。
1996年9月，建设部发出了《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知》，为全面提高物业管理人员的素质，规范物业管理行为提供了保证。 物业管理这一新兴的行业已得到各级政府，房地产业人士和广大人民群众的高度重视，关注
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物业管理初级知识培训
